Po spłacie kredytu bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki. Umowa powinna zawierać zobowiązanie sprzedającego do przekazania kupującemu takiego zaświadczenia z banku. Najlepiej, gdyby spłata kredytu nastąpiła z zaliczki przekazanej przy umowie przedwstępnej, a następnie już po wykreśleniu hipoteki zawarta byłyby ostateczna umowa sprzedaży.

Przestrzegałbym przed umową, w której przekażemy pieniądze sprzedającemu, a on będzie zobowiązany do spłaty kredytu. Może się zdarzyć, że kredyt ten nie zostanie spłacony i wówczas hipoteka nie zostanie wykreślona. Istnieje także ryzyko, jak w przypadku znanym naszej kancelarii, że po wpłynięciu pieniędzy na konto sprzedawcy – zanim spłacił on kredyt – jego konto zajął komornik.

W konsekwencji, gdyby nawet sprzedający chciał odkupić taki lokal, może nie mieć pieniędzy na ich zwrot kupującemu. W takiej sytuacji nabywca ma lokal obciążony hipoteką, którą będzie musiał spłacić, czyli zapłaci dwa razy. Rozwiązaniem byłaby wpłata na rachunek powierniczy, który jest chroniony przed zajęciem przez komornika lub syndyka. Gdy nie mamy gotówki na spłatę kredytu ciążącego na nieruchomości, możemy kupić mieszkanie za pieniądze z własnego kredytu – spłacić nim dług sprzedającego, dokonać wykreślenia starej hipoteki i wpisać nową. Wymaga to jednak zgody banku, który ma już hipotekę.

Konieczne jest uzyskanie stosownych zaświadczeń, dlatego trzeba zaplanować, że do transakcji dojdzie kilka tygodni później niż standardowo. Jeśli np. kwota kredytu jest niższa niż cena sprzedaży (kredyt 300 tys. zł, a cena 350 tys. zł), to różnica trafia do sprzedającego.

Można też kupić lokal i przejąć kredyt, który miał sprzedający, ale bank będzie musiał wyrazić na to zgodę i zbadać naszą zdolność kredytową. Alternatywnie sprzedający może uzgodnić z bankiem przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość i sprzedać lokal bez obciążeń.

Generalnie w przypadku zobowiązań w złotych nie powinno być większego problemu z kupnem mieszkania w kredycie. Jednak przy kredycie we franku szwajcarskim niektóre banki w ogóle nie wyrażają zgody na sprzedaż mieszkania. Wartość kredytu może być większa niż wartość nieruchomości i wówczas sprzedający musiałby nie tylko przeznaczyć całą cenę na spłatę kredytu, ale jeszcze dopłacić bankowi.