Z analiz Metrohouse wynika, że średni czas sprzedaży mieszkań w Warszawie to prawie cztery mieszące. – To więcej niż pod koniec ubiegłego roku. Ale pamiętajmy, że pierwsze dwa miesiące roku to czas, w którym nie dochodzi do wielu transakcji – zauważa Marcin Jańczuk z Metrohouse.

Okazje szybko znikają

Edyta Krakowiak z Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości (WGLIN) szacuje, że mieszkania, w zależności od ich powierzchni, lokalizacji i ceny, sprzedają się od miesiąca do ponad roku. – Średni czas sprzedaży nieco się wydłużył, na co w dużej mierze mają wpływ procedury udzielania kredytów – wyjaśnia Edyta Krakowiak. – Są coraz bardziej skomplikowane, zwłaszcza badanie zdolności kredytowej.

Z analiz WGLiN wynika, że najszybciej się sprzedają mieszkania do 300 tys. zł w dobrych lokalizacjach oraz lokale niszowe w atrakcyjnej jak na dane miejsce cenie. – Bardzo atrakcyjną nieruchomość można sprzedać nawet w tydzień. Takich ofert jest jednak bardzo mało – zauważa Edyta Krakowiak. – Równie szybko znikają z rynku okazje. Ostatnio w dwa tygodnie sprzedaliśmy cesję praw do penthouse'u w nowej inwestycji na Powiślu. 195-metrowy, sześciopokojowy apartament sprzedał się po cenie wywoławczej 11 tys. zł za metr.

Zdaniem Marcina Rachwalskiego z Maxon Nieruchomości najszybciej i najchętniej kupowane są dziś mieszkania dwupokojowe o powierzchni 40–60 mkw. – Najdłużej czekają na klienta duże, ponad 80-metrowe lokale – zauważa Marcin Rachwalski.

Opinię podziela Edyta Krakowiak. – Na rynku nieruchomości popularnych najdłużej się sprzedają lokale o dużej powierzchni. Na chętnych długo czekają też drogie, luksusowe mieszkania, bo klientów na tym rynku jest mało – wyjaśnia przedstawicielka WGLiN. W ofercie tej agencji od lipca 2013 r. jest 79-metrowe, trzypokojowe mieszkanie w budynku z 2003 r. na Służewcu. Pierwotna cena – 650 tys. zł – była dwukrotnie obniżana, dziś wynosi 575 tys. zł. – Od grudnia 2011 r. jest w ofercie 100-metrowy lokal w kamienicy na ul. Poznańskiej. Po trzech latach cena z 1,8 mln zł została podniesiona do 2 mln zł – mówi Edyta Krakowiak.

Także Marcin Jańczuk twierdzi, że najszybsze transakcje dotyczą mieszkań z najbardziej popularnego segmentu. – Zyskują mieszkania w cenie do 300 tys. zł, które mają większą liczbę pokoi. To np. trzypokojowe lokale o powierzchni 50–60 mkw., które znajdziemy w budynkach z wielkiej płyty – zauważa Marcin Jańczuk. – W cierpliwość muszą się uzbroić sprzedający największe mieszkania, zwłaszcza w starszym budownictwie. Na pocieszenie mogę powiedzieć, że tego typu transakcje zdarzają się coraz częściej – zapewnia. I dodaje, że do niedawna w statystykach dotyczących sprzedaży trudno było znaleźć ponad 80-metrowe lokale. Na początku tego roku sytuacja się poprawiła.

Sebastian Janicki, wiceprezes Atlanti Nieruchomości, podkreśla, że szybko sprzedają się mieszkania w cenach dopasowanych do potrzeb rynku. – Do trzech miesięcy trwają transakcje w najtańszym segmencie, pół roku i dłużej – w średniej i luksusowej części rynku – podaje Sebastian Janicki. Jego zdaniem transakcji jest mniej, ale czas sprzedaży zdecydowanie się skrócił. – Inaczej jest w przypadku przeszacowanych ofert. Mało zdeterminowani właściciele nie sprzedają nieruchomości przez kilka lat, niezależnie, czy oferują tanie, czy luksusowe mieszkania – zauważa prezes Atlanti Nieruchomości.

Za pośrednictwem tej agencji szybko sprzedała się 24,5-metrowa kawalerka na ul. Wrzeciono na Bielanach. Cena transakcyjna to 6,7 tys. zł za mkw. Długo na chętnego nie czekało też 64-metrowe mieszkanie na ul. Fasolowej w Ursusie, sprzedane za 6,4 tys. zł za mkw. Za 4,2 tys. zł za mkw. zmienił właściciela 62-metrowy lokal na ul. Igańskiej na Pradze-Południe.

Klient z gotówką

Część sprzedających, którzy nie mogą znaleźć chętnego na mieszkania, decyduje się na obniżki cen. – Dzieje się tak najczęściej po ok. trzech miesiącach. Zwykle jednak są to jedynie kosmetyczne zmiany rzędu 5–10 proc. – mówi Edyta Krakowiak. – Kolejne korekty są dokonywane po dwóch–trzech miesiącach. Bywają też właściciele uodpornieni na sytuację na rynku, którym nie zależy na szybkiej sprzedaży. Czekają na klienta nawet kilka lat bez obniżania cen – dodaje.

A Marcin Jańczuk zauważa, że do korekty cen dochodzi czasem za radą pośrednika. – Pokazując klientowi ceny podobnych lokali, mobilizuje go do urealnienia oczekiwań – tłumaczy przedstawiciel Metrohouse. – Oferta w nowej cenie jest zwykle bardzo promowana, co zaczyna przyciągać klientów. Dopiero wtedy pojawiają się pierwsze prezentacje. To znak, że cena jest coraz bliższa realnej wartości. Jeśli jednak, mimo kolejnej obniżki, zainteresowanie ofertą jest nadal niewielkie, trzeba szukać innego powodu takiego stanu rzeczy – dodaje. Sebastian Janicki podkreśla, że wszystko zależy od determinacji sprzedającego. – Nikt nie jest skłonny do obniżania cen bez przyczyny. Taka decyzja zapada z reguły w czasie od sześciu miesięcy do roku – mówi wiceprezes Atlanti Nieruchomości. – Jeśli po roku sprzedający nie obniży ceny, to świadczy to o wycofaniu się ze sprzedaży i oczekiwaniu na zmianę sytuacji na rynku – zauważa.

Według Edyty Krakowiak na rynku wtórnym od kilku miesięcy mamy do czynienia ze stabilizacją. – Dotyczy to i cen, i popytu. Poziom obrotów jest jednak niski – mówi przedstawicielka WGLiN. – Za gotówkę bogaci klienci kupują głównie niszowe nieruchomości. Na rynku mieszkań popularnych dominują transakcje kredytowe. Niewielu klientów ma gotówkę. Inwestorzy koncentrują się na rynku pierwotnym, gdzie negocjują ceny. Na rynku wtórnym interesują ich jedynie okazje, a tych jest wyjątkowo mało – dodaje.

Marcin Rachwalski zauważa, że inwestorzy coraz śmielej poszukują ciekawych inwestycji. – Rośnie też zainteresowanie nieruchomościami wśród osób, które szukają ich dla siebie – mówi przedstawiciel Maxon Nieruchomości.

Zdaniem Sebastiana Janickiego rynek wtórny w Warszawie najlepszy czas ma za sobą. – Nie oznacza to wcale, że jest w złym stanie – zastrzega wiceprezes Atlanti Nieruchomości. – Stolica rządzi się swoimi prawami. Na nieruchomości zawsze będzie tu popyt. W ostatnim roku wielu klientów skoncentrowało się jednak na rynku pierwotnym. Powód? Konkurencyjne ceny, promocje oraz brak PCC. Wielu woli też transakcje z profesjonalnym deweloperem niż z zakochanym w swojej nieruchomości właścicielem z rynku wtórnego.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki

a.gawronska@rp.pl

Paweł Zeliaś, pośrednik, szef biura SalonDomow.pl

Czas sprzedaży mieszkania zależy od ceny ofertowej i jej konkurencyjności wobec stawek za podobne lokale w okolicy. Ważne, czy cena wywoławcza jest zbliżona do cen transakcyjnych. Aby sprzedaż była stosunkowo szybka, stawki muszą być coraz niższe. Ważny jest też stan lokalu. Ceny mieszkań do remontu nie mogą odbiegać od oferowanych w najbliższej okolicy przez deweloperów.

Atrakcyjne lokale sprzedają się ok. miesiąca. W trzy tygodnie, sprzedało się w tym roku 43-metrowe, dwupokojowe mieszkanie na trzecim piętrze białołęckiego bloku z 2000 r. Cena ofertowa tego umeblowanego i wyposażonego lokalu to 278 tys. zł, a transakcyjna – 273 tys zł.