Popyt odżywa, ale deweloperzy są jeszcze bardzo ostrożni

Sprzedaż mieszkań mogłaby być dziś jeszcze wyższa, ale oferta jest niska – powiedział w programie #RZECZoNIERUCHOMOSCIACH Mateusz Mucha, ekspert rynku nieruchomości i obligacji.

Publikacja: 06.04.2023 21:00

Popyt odżywa, ale deweloperzy są jeszcze bardzo ostrożni

Foto: mat. pras.

Na rynku mieszkaniowym obserwujemy odbicie sprzedaży, co je napędza i jak trwałe jest to paliwo?

Na ogłaszanie wiosny na rynku deweloperskim jest na razie zbyt wcześnie, ale oczywiście widać symptomy poprawy. Widać, że najgorsze chyba już za nami. Przyczyn takiego stanu rzeczy jest kilka. Pierwszym jest złagodzenie stanowiska KNF w zakresie badania przez banki zdolności kredytowej nabywców. Po drugie, stabilizacja sytuacji, jeżeli chodzi o poziom inflacji – perspektywa, że zacznie się ona obniżać, a w związku z tym jest perspektywa obniżenia stóp procentowych. Dopiero obniżanie stóp procentowych trwale przywróci popyt na rynku deweloperskim, bo Polacy będą mieć znów dostęp do kredytów mieszkaniowych.

Do tego oczywiście widoczne są na horyzoncie programy rządowe, jak „Bezpieczny kredyt”, który już stymuluje popyt. Część deweloperów dostosowuje oferty pod ten program i oferuje klientom możliwość dokonania dłuższej rezerwacji w zakresie pozyskiwania finansowania.

Jednak sami deweloperzy ostrożnie podchodzą do tych sygnałów i nie wprowadzają nagle więcej projektów do oferty. Zakładam, że potrzeba czasu, żeby banki przekonały się do poprawy na rynku i dawały więcej finansowania na inwestycje deweloperskie, co znowu przełoży się na szybszą produkcję.

Sprzedaż mogłaby być dziś wyższa, ale nie ma tylu mieszkań w ofercie. Popyt się dalej odkłada, spodziewam się, że w II połowie roku możemy mieć do czynienia z sytuacją mocnego popytu i umiarkowanej podaży. To może spowodować presję na dalszy wzrost cen.

Trudno przewidzieć, jak „Bezpieczny kredyt” przełoży się na sytuację, będzie to m.in. zależało od sprawności wdrażania tego programu przez banki. Myślę, że znacznie się to rozkręcać w IV kwartale. Wtedy też spodziewałbym się bardziej klarownych zapowiedzi odnośnie do perspektywy obniżek stóp procentowych. To przyczyniłoby się do tego, że banki będą być może chętniej udzielały kredytów, a potencjalni nabywcy łatwiej podejmowali decyzję.

Deweloperzy to grupa spółek bardzo mocno reprezentowana na Catalyst, rynku obligacji korporacyjnych. Spowolnienie w mieszkaniówce przekładało się na pytanie, czy firmy mogą mieć problem z obsługą odsetek, wykupem papierów, plasowaniem nowych emisji. Nie doszło do żadnego incydentu. Jak dziś wyglądają perspektywy sprzedawania obligacji inwestorom indywidualnym i funduszom?

Perspektywy się polepszyły, w ostatnim czasie obserwujemy zarówno przeprowadzanie emisji obligacji, jak i ustanawianie przez spółki nowych programów. Jeśli chodzi o kondycję spółek, nie widzę kandydatki, która miałaby na horyzoncie problemy. Dużych problemów szukałbym wśród mniejszych deweloperów, którzy nie są obecni na Catalyst, którzy mają jedną czy dwie inwestycje.

Rynek obligacji w dużej mierze będzie opierał się na tych dobrze znanych, dużych podmiotach, do których inwestorzy mają zaufanie, których działania są przewidywalne i którzy raportują wyniki. Nie spodziewałbym się świeżej krwi z branży deweloperskiej na Catalyst.

Jeżeli chodzi o rozróżnienie popytu na obligacje, to osoby fizyczne mają cały czas do wyboru bezpieczne lokaty bankowe z dobrym oprocentowaniem. Fundusze najgorsze chyba mają za sobą, jeżeli chodzi o pokazywane wyniki i odpływy kapitału. Nie jest jednak tak, że napływy są teraz ogromne. Fundusze szukają inwestycji, które przyniosą dobre stopy zwrotu, bardziej selektywnie podchodzą do emisji, stawiają warunki, preferują tych największych emitentów oferujących najlepsze marże. Podsumowując, rynek jest dzisiaj dużo lepszy, ale potrzeba czasu, żeby wrócić do tych poziomów wartości emisji i korzystniejszych z punktu widzenia emitentów marż, które były wcześniej.

Na rynku mieszkaniowym obserwujemy odbicie sprzedaży, co je napędza i jak trwałe jest to paliwo?

Na ogłaszanie wiosny na rynku deweloperskim jest na razie zbyt wcześnie, ale oczywiście widać symptomy poprawy. Widać, że najgorsze chyba już za nami. Przyczyn takiego stanu rzeczy jest kilka. Pierwszym jest złagodzenie stanowiska KNF w zakresie badania przez banki zdolności kredytowej nabywców. Po drugie, stabilizacja sytuacji, jeżeli chodzi o poziom inflacji – perspektywa, że zacznie się ona obniżać, a w związku z tym jest perspektywa obniżenia stóp procentowych. Dopiero obniżanie stóp procentowych trwale przywróci popyt na rynku deweloperskim, bo Polacy będą mieć znów dostęp do kredytów mieszkaniowych.

Pozostało 80% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Rynek wtórny. To czas przecen i rabatów
Nieruchomości
REIT-y to nuda i przewidywalność, czego nie można powiedzieć o OZE
Nieruchomości
Kredyt „Na start”. Firmy robią swoje
Nieruchomości
Na domowe spa musi być pozwolenie
Materiał Promocyjny
Jaki jest proces tworzenia banku cyfrowego i jakie czynniki są kluczowe dla jego sukcesu?
Nieruchomości
Rynek transakcyjny w Polsce na wiosnę obudził się z letargu
Nieruchomości
Zielone umowy najmu standardem rynkowym