Analitycy o wiośnie w mieszkaniówce

Widać wyraźnie oznaki wzrostu popytu, pytanie – kluczowe dla cen – czy za tym nadąży podaż.

Publikacja: 30.03.2023 21:00

Deweloperzy w 2022 r. ścięli produkcję, ale mają wciąż dużą nadwyżkę pozwoleń

Deweloperzy w 2022 r. ścięli produkcję, ale mają wciąż dużą nadwyżkę pozwoleń

Foto: mat. pras.

Niepewność w krótkim okresie, dobre perspektywy długoterminowe – tak rynek mieszkaniowy postrzegają analitycy Banku Pekao. Eksperci Domu Maklerskiego Trigon obwieszczają, że to był bardzo krótki kryzys na rynku mieszkaniowym. Z kolei eksperci PKO BP podkreślają, że deweloperzy czekają w blokach startowych na powrót koniunktury.

Presja na ceny

„Od rozpoczęcia cyklu podwyżek stóp procentowych sentyment do notowanych deweloperów mieszkaniowych uległ znaczącemu pogorszeniu, a w oczy całej branży zaczęło spoglądać widmo kryzysu. Ostatecznie jednak pesymistyczne scenariusze nie zmaterializowały się, a najwięksi gracze wykorzystali chwilowe zawahanie rynku do skonsolidowania swojej pozycji i zwiększenia udziałów” – czytamy w raporcie DM Trigon.

Zdaniem analityków II połowa br. może przynieść gwałtowne odbudowanie popytu na rynku pierwotnym. Co prawda program „Pierwsze mieszkanie” nie poprawi, ich zdaniem, w zauważalny sposób dostępności mieszkań, ale może przełożyć się na większą aktywność kupujących i w rezultacie na przyspieszenie wzrostu cen na rynku pierwotnym.

„Według danych Otodom Analytics, deweloperzy działający na siedmiu największych rynkach w Polsce sprzedali w lutym 4,6 tys. mieszkań, o 48 proc. więcej miesiąc do miesiąca i o 38 proc. więcej rok do roku. Jesteśmy zdania, że część klientów, po miesiącach antycypowania spadku cen mieszkań, zrewidowała swoje oczekiwania i spodziewając się wzrostu cen w II połowie br., przyspieszyła decyzje o zakupie. Dodatkowo, poluzowanie kryteriów Komisji Nadzoru Finansowego, dotyczących udzielania kredytów na okresowo stałą stopę, powinno wpłynąć na odbudowanie akcji kredytowej w kolejnych miesiącach” – napisali analitycy DM Trigon.

Zdaniem ekspertów Banku Pekao w krótkim terminie brak jest istotnych przesłanek makroekonomicznych przemawiających za odbiciem koniunktury na rynku mieszkaniowym. Na początku 2023 r. inflacja znalazła się na najwyższym poziomie od przeszło 20 lat, wyraźniejszego łagodzenia polityki monetarnej analitycy spodziewają się dopiero w 2024 r. i mowa o zejściu do pułapu około 4 proc. wobec 6,75 proc. obecnie. Poza niedawną zgodną UKNF na obniżenie bufora ostrożnościowego przy wyliczaniu zdolności kredytowej, wsparciem popytu będzie zapowiedziany na lipiec program „Bezpieczny kredyt na 2 proc.”.

Według ekspertów uruchomienie programu pozwoli w II połowie br. odwrócić negatywny trend sprzedaży mieszkań i zapobiegnie wyraźniejszemu spadkowi cen. W I połowie br. możemy obserwować delikatne spadki cen kwartał do kwartału, co w II półroczu może zbliżyć ich dynamikę rok do roku w okolice zera. Barierą dla spadku cen może okazać się jednak wciąż wysoka inflacja i łączne koszty budowy. Niemniej na pewno zobaczymy w tym roku (podobnie jak w IV kwartale 2022 r.) spadek realnych cen nieruchomości, co samo w sobie będzie zjawiskiem nieobserwowanym od wielu lat. Zdaniem analityków w II połowie br. lub I połowie 2024 r. spadkowy trend zmian cen kwartał do kwartału ulegnie pod wpływem stopniowo poprawiającej się sytuacji popytowej ponownemu odwróceniu. Do wyraźniejszych wzrostów cen rok do roku (zwłaszcza w ujęciu realnym) rynek najpewniej powróci jednak dopiero w II lub III kwartale 2024 r.

Analitycy prognozują, że w 2023 r. zaciągnięte zostaną kredyty mieszkaniowe o wartości około 36 mld zł wobec prawie 90 mld zł w 2021 r. Choć gotówka nie jest już oprocentowana na zero, to stopy procentowe pozostają realnie ujemne, więc wielu posiadaczy wolnych pieniędzy może w 2023 r. szukać okazji.

W dłuższym terminie potencjał wzrostu rynku mieszkaniowego jest znaczny. Po pierwsze, mamy lukę mieszkaniową ilościową i jakościową. Po drugie, wciąż dominuje własność mieszkań, a nie wynajem. Po trzecie, wciąż ludzie migrują do miast, przybywają też imigranci zza wschodniej granicy. Po czwarte, jest wciąż duża przestrzeń dla dalszej ekspansji banków w obszarze finansowania kredytowego (relacja kredytów do PKB to u nas 19 proc., a w UE 45 proc.). Po piąte, czynnikiem wspierającym jest ponadprzeciętny wzrost dochodów ludności przy wciąż relatywnie niskim, na tle UE, poziomie cen mieszkań.

Duże zapasy

Analitycy PKO BP wskazali, że spadek popytu oraz wzrost kosztów budowy doprowadził do silnej redukcji nowych inwestycji mieszkaniowych.

Oczekiwane w kolejnych latach ożywienie popytu w zestawieniu z opóźnioną reakcją podaży może prowadzić do powrotu silnego trendu wzrostowego cen. Jednak deweloperzy mają solidną nadwyżkę pozwoleń na budowę, co sugeruje, że projekty inwestycyjne są jedynie zamrożone, a czas ich wprowadzenia do oferty może być znacznie krótszy niż przy wychodzenia z poprzedniej recesji.

Niepewność w krótkim okresie, dobre perspektywy długoterminowe – tak rynek mieszkaniowy postrzegają analitycy Banku Pekao. Eksperci Domu Maklerskiego Trigon obwieszczają, że to był bardzo krótki kryzys na rynku mieszkaniowym. Z kolei eksperci PKO BP podkreślają, że deweloperzy czekają w blokach startowych na powrót koniunktury.

Presja na ceny

Pozostało 93% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Biznes
Deweloperzy poczuli wiosnę. Ostrożny, ale optymizm
Nieruchomości
Realny spadek cen mieszkań w 2023 roku
Nieruchomości
Echo wypatruje wiosny w mieszkaniówce
Nieruchomości
Ceny mieszkań zmieniają się z miesiąca na miesiąc. Gdzie padły rekordy?
Nieruchomości
Gdzie na wynajmie można zarobić najwięcej
Materiał Promocyjny
CERT Orange Polska: internauci korzystają z naszej wiedzy