Mieszkania zaczynają się kurczyć

Z analiz agencji Metrohouse wynika, że jeszcze przed rokiem mieszkania o powierzchni do 50 mkw. na rynku wtórnym w Warszawie stanowiły niemal połowę transakcji.

– Dziś to już 67 proc. Także w innych dużych miastach rośnie popularność mniejszych metraży – mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. – Podstawowym powodem jest malejąca siła nabywcza klientów. Zakup mieszkania wymaga dziś dużych kompromisów. Albo kupujemy lokal, na jaki nas stać, albo odwlekamy transakcję.

Kompakty w cenie

Ci, którzy decydują się na zakup, szukają małych powierzchni z możliwie dużą liczbą pomieszczeń. – Na celowniku są trzypokojowe mieszkania do 50 mkw., dwa pokoje do 40 mkw. – mówi Marcin Jańczuk. – Zainteresowanie dużymi, ponad 80-m lokalami jest coraz mniejsze. A sprzedający są coraz bardziej zniecierpliwieni przedłużającą się sprzedażą – zaznacza.

Metrohouse podaje w raporcie, że średnia powierzchnia mieszkań kupowanych w Warszawie w II kw. to 47 mkw. Przeciętna cena całkowita: 584 tys. zł. Średnia cena transakcyjna mkw. to już 12,7 tys. zł, o 14 proc. więcej niż w II kw. ubiegłego roku.

W Gdańsku w II kw. klienci kupowali mieszkania o średniej powierzchni 52 mkw. Średnia cena mieszkań nabywanych na gdańskim rynku wtórnym to 575 tys. zł. Przeciętna cena mkw. wzrosła w ciągu roku aż o 30 proc., do 11,2 tys. zł.

W Krakowie średnia transakcyjna cena mkw. lokali używanych to niespełna 10,9 tys. zł, o 16,3 proc. więcej niż w II kw. ub.r. Średnia powierzchnia kupowanego lokalu to 44 mkw. Średnia cena: 464 tys. zł.

We Wrocławiu kupujący wydają na lokale średnio 8,9 tys. zł za mkw., o 8,7 proc. więcej niż rok temu. Przeciętny metraż to 58 mkw., a przeciętna cena całkowita 519 tys. zł. W Poznaniu klienci kupują lokale o średnim metrażu 46 mkw. Przeciętna cena: 389 tys. zł. Średnia cena transakcyjna mkw. lokali – ponad 8,2 tys. zł – jest wyższa niż rok temu o 9,8 proc.

Najtaniej jest w Łodzi. Za mkw. mieszkania z drugiej ręki klienci płacili w II kw. niespełna 6,3 tys. zł, o 2 proc. więcej niż rok wcześniej. Średnia cena całkowita to 53 mkw., a średnia cena: 329 tys. zł.

Lidia Dołhan, starszy analityk WGN, ocenia, że rynek mieszkań wyhamował. – Powodem jest galopująca inflacja, permanentny wzrost stóp procentowych, a co za tym idzie – znacznie mniejsze zdolności kredytowe kupujących. Klienci, jeśli decydują się na transakcje na kredyt, mogą sobie pozwolić na mniejsze lokale, niż zakładali – przyznaje Lidia Dołhan. – Przewidujemy, że rodziny będą kupować mieszkania dwupokojowe, a nie jak dotychczas – trzypokojowe czy większe lokale np. w szeregówkach – dodaje.

Zamknięty rynek

Czy trend kupowania mniejszych mieszkań się pogłębi? – Poniekąd jest to następstwo produktów, które dostarcza nam rynek pierwotny, a które po kilku latach trafiają na rynek wtórny – zauważa Marcin Jańczuk. – Wśród nowych mieszkań hitem są np. dwa pokoje do 35–38 mkw., z aneksem kuchennym, często bez wydzielonej części pomieszczenia, jakim jest przedpokój. Przykłady takich mieszkań można mnożyć. O ile nie jest to może mieszkanie marzeń dla rodziny z dziećmi, o tyle dla singla lub pary bez dzieci, na start, jak najbardziej.

Ekspert Metrohouse zaznacza, że nabywcy uważają, że jakie by to mieszkanie nie było, będzie dobre. – Bo to mój własny kąt – tłumaczy Jańczuk. – Mieszkanie można przecież zmienić, poprawić standard, lokalizację. Dziś problem polega na tym, że mimo znacznego obniżenia poprzeczki nabywcy często nie mogą sobie pozwolić na żadne mieszkanie. Daleki jestem jednak od twierdzenia, że dziś ludzie nie szukają nieruchomości. Szukają, przeglądają i porównują oferty. Nie podejmują jednak ostatniego kroku, jakim jest kontakt ze sprzedającym. Bo po co mają to robić, wiedząc, że szansa na zakup jest raczej iluzoryczna.

Lokale kupują osoby z gotówką. – Rynek zamyka się przed nabywcami spoza bogatszej klasy średniej – mówi Marcin Jańczuk. – Nikt nie jest w stanie przewidzieć, jak długo potrwa ta sytuacja. Transakcje gotówkowe nie wystarczą, by rynek mieszkań działał na normalnych warunkach.

Jednocześnie, jak zauważa Marcin Jańczuk, duża grupa potencjalnych nabywców spodziewa się spadków cen. – Nie są one jednak tak oczywiste, bo podaż mieszkań jest dość ograniczona, a klienci indywidualni często wstrzymują się ze sprzedażą nieruchomości – tłumaczy ekspert.

Lidia Dołhan potwierdza: pomimo stagnacji mieszkań nie spadają. – Nasi analitycy nie odnotowali żadnej korekty – podkreśla ekspertka WGN. Przyznaje, że większość kupujących to klienci z gotówką. – Jeśli posiłkują się kredytem, to w niewielkim stopniu – mówi. – Transakcje na kredyt to znikomy procent – dodaje.

Jej zdaniem wszystko wskazuje na to, że metraż kupowanych mieszkań jeszcze znacznie się zmniejszy. Spadnie też liczba transakcji. – A to doprowadzi zapewne do korekty cen. Sprzedający, jeżeli będą zmuszeni sprzedać nieruchomości, zaproponują konkurencyjną cenę – wyjaśnia Lidia Dołhan. – Według naszych analityków do łask wrócą mieszkania w wielkiej płycie, które są znacznie tańsze niż nowe budownictwo, dzięki czemu można kupić większy i gotowy lokal. To dobra alternatywa dla mieszkań deweloperskich, które są dość drogie, wymagają też dużych nakładów na wykończenie.