Zakup za 380 mln zł liczących 650 lokali projektów deweloperskich od Marvipolu przez Heimstaden Bostad to kolejny krok budowy w Polsce profesjonalnego rynku mieszkań na wynajem instytucjonalny (PRS). Na dojrzałych rynkach fundusze kupują paczkami wynajęte mieszkania dostarczające przychody z czynszów – tego rodzaju aktywa postrzegane są jako bezpieczna przystań. W Polsce takie portfele trzeba dopiero zbudować – a ostatnie lata prosperity na rynku mieszkaniowym nie ułatwiały zadania pionierom.

Gra o marże

Nie wszyscy deweloperzy są skłonni zawierać duże transakcje z inwestorami instytucjonalnymi, bo ci oczekują niższych cen od tych, które płacą Kowalscy. Marvipol nie ujawnia warunków transakcji z Heimstadenem, spółka zapewnia tylko, że akcjonariusze mogą być zadowoleni z uzyskanej marży.

– Bylibyśmy zainteresowani transakcjami pakietowymi sprzedaży mieszkań, gdyby ceny transakcyjne były zbliżone do rynkowych, ewentualnie z uwzględnieniem kilkuprocentowych rabatów, ale sytuacja na razie tak nie wygląda. Przychodzą do nas inwestorzy działający na rynku PRS, ale obecnie ich oferta nie jest interesująca – komentuje Waldemar Wasiluk, wiceprezes Victorii Dom, spółki budującej w Warszawie i Krakowie. Podkreśla, że gdy fundusze oferują cenę o około 500–1000 zł niższą za mkw. od cen rynkowych w segmencie popularnym, to może to wyglądać na niewielki upust. – Jeśli jednak przemnożymy to przez kilkanaście tysięcy mkw. w danej inwestycji, to wychodzi, że gra toczy się o kilkanaście milionów złotych. Chcemy utrzymać te pieniądze w firmie. Dbamy przede wszystkim o osiąganie zadowalającej rentowności, a nie o szybkie zwiększenie skali. Nie zależy nam na wyprzedaży banku ziemi, tylko na efektywnej realizacji przedsięwzięć deweloperskich na odpowiednio wysokiej marży – podkreśla Wasiluk.

– Od dłuższego czasu przyglądamy się rynkowi najmu, gdyż w naszej ocenie jest on bardzo perspektywiczny. Jesteśmy zainteresowani zarówno transakcjami pakietowymi, jak i współpracą z funduszami z rynku PRS – mówi Tomasz Ślęzak, członek zarządu ogólnopolskiego Archicomu, ale i on zwraca uwagę na obecne realia. – Z naszych dotychczasowych analiz wynika, że stopy zwrotu w tym przypadku są nadal niższe niż przy standardowym modelu sprzedaży – zaznacza.

Rynek w powijakach

Na rynek PRS stawia Echo Investment. Ogólnopolski deweloper z jednej strony chce wskoczyć do pierwszej trójki firm sprzedających lokale Kowalskim, niezależnie od tego dostarcza lokale do platformy Resi4Rent utworzonej z amerykańskimi funduszami. Aktualnie zasoby liczą 1,5 tys. mieszkań, do 2025 r. mają wzrosnąć do 10 tys. w sześciu największych aglomeracjach.

Wiosną na rynek mają wejść pierwsze mieszkania platformy Vantage Rent. Buduje je niemiecki fundusz TAG Immobilien, który zamiast inwestować w pojedyncze projekty, kupił sobie spółkę deweloperską – wrocławski Vantage. W średnim terminie polski portfel ma liczyć 8–10 tys. lokali. Dla porównania TAG na macierzystym rynku zgromadził portfel 85 tys. mieszkań.

Podobny scenariusz może czekać Budimex Nieruchomości. Grupa Budimex wystawiła dewelopera na sprzedaż: rynek PRS jest przyszłościowy, ale wymaga zupełnie innego profilu inwestowania: to projekty wymagające dużego kapitału, obliczone na dziesięciolecia, podczas gdy klasyczny deweloper dąży do tego, by od zakupu ziemi do sprzedaży ostatniego mieszkania upłynęło kilka lat.

Jak szacuje JLL, wartość inwestycji sektorze living w Polsce wyniosła w 2020 r. 260 mln euro, z czego 72 proc. trafiło na rynek mieszkań na wynajem, a 28 proc. na rynek prywatnych akademików. Eksperci zwracają uwagę, że okoliczności związane z pandemią przyspieszyły zainteresowanie globalnego kapitału sektorem mieszkaniowym ze względu na odporność tej klasy aktywów.

Pod koniec roku odnotowano istotny wzrost liczby transakcji nabywania mieszkań przez inwestorów instytucjonalnych, przy tym duża część procesów na koniec grudnia wciąż była w toku.

Według szacunków JLL na koniec 2020 r. rynek PRS w Polsce można było szacować na 4,5 tys. lokali (w tym około 2 tys. to państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem), a plany inwestorów mówiły o budowie 17 tys. lokali.