Analizy dotyczące kondycji i tendencji na pierwotnym rynku mieszkaniowym w Polsce opierają się najczęściej na danych z głównych rynków: Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania i Łodzi. Czołowi deweloperzy tam koncentrują działalność. Ale mniejsze miasta są również atrakcyjnymi rynkami, na których rozwijają się lokalni gracze.

Okiem ekspertów

– Poza „wielką szóstką" systematycznie zbieramy informacje o wszystkich nowych i planowanych inwestycjach w wielu mniejszych miastach. Regularnie analizujemy pięć miast o zróżnicowanej charakterystyce: Szczecin, Lublin, Katowice, Białystok i Rzeszów – mówi Katarzyna Kamińska, menedżer ds. badań rynku w firmie doradczej REAS. W 2016 r. w tych miastach sprzedano 11,1 tys. mieszkań, o prawie 28 proc. więcej niż rok wcześniej. Dla porównania, w samym IV kwartale 2016 r. na sześciu głównych rynkach sprzedano 18,1 tys. lokali.

Kamińska zwraca uwagę na imponującą dynamikę sprzedaży na rynkach lokalnych. W 2016 r. wzrost sprzedaży w Lublinie sięgnął 60 proc., a w Szczecinie i Katowicach po ponad 36 proc.

– Warto jednak zauważyć, że Rzeszów jest rynkiem osiągającym najwyższe wyniki sprzedaży, licząc na 1 tys. mieszkańców. W 2016 r. tamtejsi deweloperzy sprzedali prawie 10 mieszkań na 1 tys. mieszkańców – mówi Kamińska. – Na dobre wyniki sprzedaży na mniejszych rynkach bez wątpienia wpływ miał program „MdM". Środki z niego bezpośrednio wsparły zakup co piątego lokalu deweloperskiego na tych rynkach w latach 2015–2016 – podsumowuje.

– Rynki lokalne charakteryzują się mniejszą konkurencyjnością, często są za małe lub zbyt odległe dla największych deweloperów – mówi Mateusz Mucha, menedżer w Domu Maklerskim Navigator. – Na mniejszych rynkach często szybciej można uzyskać decyzje administracyjne, a to umożliwia szybsze wykorzystanie dobrej koniunktury na rynku, ponieważ średni czas budowy danej inwestycji, przy odpowiedniej organizacji procesu, nie odbiega od czasu obserwowanego dla największych rynków w Polsce – dodaje.

Siła satelity

Jedną z firm aktywnych na mniejszych rynkach jest JHM Development, który stawia m.in. na Skierniewice, Żyrardów, Konin czy Hel.

– Mniejsze miejscowości stają się sypialniami większych. Największy potencjał dostrzegamy w miejscowościach dobrze skomunikowanych z Warszawą i Łodzią, jak Skierniewice czy Żyrardów. Z obu miast można dotrzeć do centrum stolicy szybciej niż z niektórych dzielnic – mówi Regina Biskupska, prezes JHM Development. Dodaje, że mieszkania w tzw. satelitach mają dodatkową przewagę: niższe ceny niż w centrum aglomeracji. W I kwartale br. spółka przekazała klientom 47 mieszkań i domów jednorodzinnych, dwa razy więcej niż rok wcześniej. Plan na cały rok to 300 lokali.

Na Polsce południowo–wschodniej koncentruje się lubelska Wikana.

– Najwięcej, bo ponad 1,5 tys. lokali, w ciągu dekady oddaliśmy do użytku w Lublinie i w Rzeszowie. Mamy świadomość zapotrzebowania na mieszkania własnościowe także w jeszcze mniejszych miastach, jak Puławy, Zamość czy Janów Lubelski – mówi wiceprezes Agnieszka Maliszewska. – Cały czas dostrzegamy popyt na nowe mieszkania w dużych i mniejszych miastach Polski południowo-wschodniej. Rynek, na którym działamy, ma duży potencjał. Z tego też względu w 2017 r. chcemy rozpocząć realizację dziewięciu projektów – dodaje. Wikana w 2016 r. sprzedała 270 mieszkań (wzrost o 6 proc.), a w I kwartale br. 65 (wzrost o 27 proc.).

Z kolei tylko na Rzeszów stawia Developres. Spółka w 2016 r. zwiększyła sprzedaż o 75 proc., do 611 lokali, a w I kwartale br. o 39 proc., do 223.