Na rynku biurowym wciąż rządzą najemcy. Deweloperzy dwoją się i troją, by ich przyciągnąć do swoich budynków. Finansują firmom przeprowadzki, oferują darmowe miejsca postojowe, urządzają wnętrza zgodnie z wytycznymi. Obiecują też tzw. wakacje czynszowe, czyli czasowe zwolnienie z opłaty za wynajem. Najemcy muszą jednak radzić sobie z rosnącymi kosztami eksploatacyjnymi.

Inteligentna analiza obrazu

Opłaty wzięła pod lupę firma doradcza Knight Frank. Z jej najnowszych analiz wynika, że media stanowią aż 35 proc. kosztów eksploatacyjnych (badano opłaty obowiązujące od 2011 do 2016 roku). Obsługa techniczna to 12 proc., zarządzanie nieruchomością – 6 proc., sprzątanie powierzchni wspólnych – 5 proc., a ochrona i recepcja – 9 proc. Podatek od nieruchomości to 14 proc., użytkowanie wieczyste – 7 proc. Magdalena Oksańska, dyrektor z Knight Frank, zwraca uwagę na koszty ochrony i sprzątania.

– W 2016 roku wprowadzono tzw. ozusowanie umów-zleceń. Od stycznia 2017 roku wzrosło minimalne wynagrodzenie, a do 13 zł została podniesiona minimalna stawka za godzinę pracy – przypomina Oksańska. – Przełożyło się to na koszty ochrony. W 2016 roku wzrosły one o 13 proc. w stosunku do 2015 roku, a od stycznia tego roku zwiększyły się o 20–40 proc.

Za sprzątanie trzeba płacić więcej nawet o 15 proc. – Tak duże podwyżki spowodowały, że właściciele budynków próbują zastępować pracowników „techniką". To dodatkowe szlabany, bramki, kamery telewizji przemysłowej – opowiada Magdalena Oksańska. – Rozwiązanie problemu zaproponowały też profesjonalne firmy ochroniarskie. Oferują tzw. inteligentną analizę obrazu, dzięki czemu można ograniczyć liczbę pracowników ochrony. To nowatorskie rozwiązanie jest na razie w fazie koncepcyjnej, a oparte zostało na najnowszych technologiach i doświadczeniach globalnych firm na rynkach zagranicznych – wyjaśnia. Inteligentna analiza obrazu pozwoli m.in. wykryć porzucone w budynku przedmioty. Alarm włączy się także wtedy, gdy przekroczona zostanie wyznaczona granica.

Łukasz Żelezik, dyrektor w dziale powierzchni biurowych w Colliers International, zauważa z kolei, że wysokość opłat eksploatacyjnych zależy także od formy własności działki, stanu instalacji klimatyzacyjno-wentylacyjnych.

– Warto obserwować najnowsze trendy w zarządzaniu instalacjami i szukać korzyści skali, na przykład przy zakupie energii i innych usług. Warto zadbać, aby opłaty eksploatacyjne były na stałym poziomie przez kilka lat albo nawet miały tendencję spadkową, co jednak nie jest łatwym zadaniem – mówi dyrektor z Colliers International. – Na pewno jest szansa, że uda się zaoszczędzić na tych opłatach, które można negocjować. Trzeba jednak pamiętać, że zbyt niskie stawki mogą się odbić na jakości usług – przestrzega.

Maksymilian Sobczak, ekspert Nuvalu Polska, dopowiada, że koszty eksploatacyjne są zawsze rozliczane metodą tzw. open book.

– Najemca zna składowe opłat i widzi, jak się zmieniają w czasie – wyjaśnia. – Na obniżenie części kosztów pozwalają nowoczesne technologie i zielone rozwiązania. Najlepiej postawić na odpowiednie rozwiązania już na etapie projektowania i budowy biurowca. Nowe budynki mają przewagę na starszymi. Podstawowe metody obniżenia kosztów to m.in. oświetlenie LED, systemy osłony przeciwsłonecznej, energooszczędne windy, wykorzystanie wody szarej i deszczowej, alternatywne źródła energii – wylicza.

Tańsze obrzeża

Negocjować można czynsze, czyli podstawowe opłaty za wynajem biura. Jak mówi Łukasz Żelezik, stawki najmu za powierzchnie biurowe zależą m.in. od lokalizacji budynku w poszczególnych dzielnicach miasta. Najtaniej jest na peryferiach. – Na rynkach regionalnych nie ma jednak tak dużych różnic pomiędzy dzielnicami jak np. pomiędzy ścisłym centrum Warszawy a obrzeżami miasta – zwraca uwagę.

W centralnych lokalizacjach stolicy czynsz nominalny za mkw. biura to ok. 20–23 euro. Najem nowych biur w innych dzielnicach kosztuje 12–13,5 euro za mkw. – W ostatnim czasie notujemy spadek stawek, na co wpływ ma dość wysoki poziom pustostanów i rosnąca podaż – wyjaśnia Łukasz Żelezik. – Szansę na uzyskanie wyższego czynszu mają atrakcyjne architektonicznie biura z ciekawą ekspozycją. Nieruchomości z tarasami, atriami szybko znajdują najemców, którzy podpisują umowy typu pre-let, zanim jeszcze budynek uzyska pozwolenie na użytkowanie – podkreśla dyrektor.

Przyznaje, że właściciele istniejących budynków muszą mocno zabiegać o najemców poprzez różnorakie pakiety zachęt. – Inaczej jest w miastach regionalnych, które wciąż się rozwijają. W przeciwieństwie do dzielnic Warszawy nie ma tam tak silnej presji na obniżki czynszów – zauważa dyrektor z Colliersa. – We Wrocławiu, gdzie utrzymuje się duży popyt na powierzchnie biurowe, czynsze wahają się od 13 do 15 euro za mkw.