Średnie transakcyjne ceny nowych mieszkań od początku 2007 roku przeanalizował Związek Banków Polskich.

W Warszawie ceny mkw. lokali startują od niespełna 7,2 tys. zł, by pod koniec 2007 roku osiągnąć poziom prawie 8,5 tys. zł. W pierwszym kwartale 2008 roku przekraczają już 8,7 tys. zł za mkw. Pod koniec roku, kiedy to zaczyna się kryzys, wyceny spadają do 7,9 tys. zł. Przeceny trwają kilka lat. Od 2015 r. mieszkania zaczynają powoli drożeć. Średnia cena mkw. na koniec trzeciego kwartału 2017 roku wynosi już niemal 7,8 tys. zł, ok. 200 zł mniej niż w trzecim kwartale 2007 roku. W Gdańsku średnie ceny transakcyjne mkw. nowych mieszkań wynoszą dziś ponad 5,9 tys. zł, 25 zł więcej niż dziesięć lat temu. W czasie kryzysu mieszkania w tym mieście sprzedawano średnio za 5,1 tys. zł.W Łodzi mieszkania tuż przed kryzysem były wyceniane na 4,2 tys. zł za mkw., dziś – na 3,9 tys. zł.

Straty powoli odrabia Wrocław. W trzecim kwartale 2007 roku mkw. lokalu sprzedawał się w przeciętnej cenie niemal 6,6 tys. zł. Kryzys zbił stawki do ok. 5,3 tys. zł. Dziś mkw. mieszkań w tym mieście jest wyceniany na 5,7 tys. zł. – Znaczny wzrost cen nowych mieszkań odnotowujemy w mniejszych miastach, jak Bydgoszcz, Toruń, Katowice – zauważa Jan Łuczak, prezes sieciowej agencji Nordhaus. – Ceny sięgają warszawskich poziomów, i to przy znacznie niższych kosztach robocizny i niższych cenach gruntów – podkreśla prezes. – Ceny mieszkań wzrosły i dorównują tym z czasów poprzedniej hossy. Ta tendencja ma się utrzymać – komentuje Aleksandra Romanek, ekspert gdańskiego oddziału Freedom Nieruchomości. – A rynek jest już na tyle dojrzały, że krach nie powinien się powtórzyć.

Drogo w centrum

– Imponująca dynamika, niespotykana wcześniej hossa, dotkliwy kryzys i odbudowywanie się rynku – tak ostatnie dziesięć lat w nieruchomościach opisuje Barbara Bugaj, analityk Cenatorium. – Niektóre miasta się wyludniły, inne do dziś przeżywają renesans. Zmieniały się preferencje dotyczące architektury, lokalizacji, rodzaju mieszkań. Przez lata królował rynek wtórny. Dziś, m.in. dzięki lepszemu dopasowaniu oferty do oczekiwań klientów, bardziej atrakcyjny jest rynek deweloperski – podkreśla.

– To była dekada pełna zwrotów akcji – dodaje Jarosław Mikołaj Skoczeń, ekspert Emmerson Realty. – Podczas poprzedniej hossy, która zakończyła się krachem w 2008 roku, wszystko sprzedawało się na pniu. Z oferty błyskawicznie znikały nawet dziury w ziemi. Szybko drożały materiały budowlane i robocizna. Rosły zyski deweloperów, a ceny mieszkań szły w górę nawet o 60 proc. Na fali tego szaleństwa Polacy kupowali coraz większe mieszkania. Banki dawały nisko oprocentowane kredyty we frankach, co okazało się pułapką.

Załamanie rynku przyszło jesienią 2008 roku. Ceny mieszkań zaczęły spadać na łeb na szyję. – Deweloperzy zostali z dużą liczbą niesprzedanych lokali na drogich działkach – wspomina Skoczeń. – Duże mieszkania w warszawskim Wilanowie, które w szczycie hossy były wyceniane na 8–9, a czasem i na 12–14 tys. zł za metr, można było kupić za 5,5 tys. zł. Po kilku latach głębokiego kryzysu rynek zaczął się odbudowywać. Ostatnie lata były już rekordowe. Także ten rok zamknie się imponującymi wynikami.

Z prognoz firmy Reas wynika, że deweloperzy sprzedadzą ok. 72 tys. lokali. Dziesięć lat temu, w szczycie boomu, znaleźli chętnych na 35,1 tys. mieszkań.

– Najbardziej podrożały mieszkania w centrach miast oraz w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach, jak na przykład pas nadmorski – mówi Aleksandra Romanek.

Hossa, ale inna

Barbara Bugaj dodaje, że w górę idą ceny mieszkań w dobrze skomunikowanych z centrum dzielnicach, na osiedlach przy metrze i przystankach miejskiej kolejki. – Od lat obserwujemy też wzrost zainteresowania mieszkaniami o podwyższonym standardzie. To wykończone droższymi materiałami lokale z najlepszymi adresami – mówi. – Największe przeceny? Wielka płyta. Z roku na rok jest coraz mniej chętnych na mieszkania budowane w tej technologii.

– Mieszkania sprzedają się bardzo dobrze, ale sytuacja na rynku jest inna niż przed 2008 rokiem – komentuje Jarosław Mikołaj Skoczeń. – Ceny rosną powoli, a powierzchnie lokali są krojone zgodnie z oczekiwaniami klientów – podkreśla.

Także Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, twierdzi, że w ciągu ostatnich dziesięciu lat rynek nieruchomości bardzo się zmienił – i pod względem standardu budowanych mieszkań, i architektury budynków. – Dzisiejsze osiedla są też bardziej przemyślane – mówi. – Jeszcze dziesięć lat temu modne były duże lokale. Dziś przeciętny klient rzadko wybiera na pierwsze mieszkanie 80-metrową trójkę, ale już ta sama liczba pokoi na 55 mkw. budzi duże zainteresowanie. Na niektórych osiedlach próżno szukać lokali powyżej 75 mkw.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: a.gawronska@rp.pl