Zakupy inwestycyjne na rynku wtórnym w II kw. stanowiły 34 proc. wszystkich transakcji – szacują Metrohouse i Gold Finance. – Odsetek jest stabilny, podobnie było przed pandemią – mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse. – Na rynku pierwotnym, gdzie aktywność inwestorów jest jeszcze bardziej widoczna, takich inwestycji może być więcej.

Aleksander Skirmuntt, ekspert Maxon Nieruchomości, dodaje, że inwestorzy – więksi i mniejsi – szukają sposobu na umieszczenie pieniędzy w nieruchomościach. – Z obawą patrzą na rosnącą inflację. Niestety, to wpływa na ciągły wzrost cen – mówi.

Według Aleksandra Skirmuntta inwestorzy mogą odpowiadać nawet za 50 proc. zakupów mieszkań. – Ale tylko w atrakcyjnych inwestycyjnie lokalizacjach – zastrzega. – A więc – w centrach miast i w dobrze skomunikowanych dzielnicach blisko centrum. Zakupów inwestycyjnych przybywa, ale nie jest to związane z pandemią, tylko z inflacją.

Nawet nie wykańczają

Także Aneta Brózda z krakowskiego oddziału Power Invest ocenia, że pandemia zwiększyła liczbę kupujących inwestycyjnie. – Wielu klientów mówi o niepewnych czasach i obawach związanych z inflacją. Decydują się na ulokowanie oszczędności w nieruchomościach – potwierdza.

Ekspertka mówi o kilku grupach inwestorów. – Jedni – flipperzy – kupują mieszkanie po atrakcyjnej cenie, remontują i sprzedają je z zyskiem, inni kupują po cenach rynkowych z myślą o wynajmie. Ci drudzy działają głównie w miejscowościach studenckich, jak Kraków, Warszawa i innych dużych aglomeracjach – zaznacza Aneta Brózda. – Sporo klientów kupuje nieruchomości dla dzieci. Przez kilka lat, zanim pójdą na studia, lokale są wynajmowane.

Zdarza się i tak, na co zwraca uwagę Marcin Jańczuk, że część nowych mieszkań, kupowanych z myślą o ochronie kapitału, nie trafia na rynek najmu. – Lokale nie są nawet wykańczane – zauważa ekspert Metrohouse.

Pytany o preferencje inwestujących w nieruchomości, mówi, że znacząco się nie zmieniły. – Popularnością cieszą się nadal lokale dwupokojowe do 40–45 mkw. Takie mieszkania najłatwiej wynająć, a w razie potrzeby sprzedać – mówi Marcin Jańczuk. – Zaczęliśmy inwestować nie tylko w dobrze znanych częściach miast, ale także tam, gdzie perspektywy rozwoju i zmian cen są ciekawe. Oprócz dużych miast poszukujemy lokali w miastach satelickich z dobrym dojazdem do metropolii – opowiada.

Zmian w preferencjach nie zauważa też Aleksander Skirmuntt. – Dwa pokoje. Im mniejsze, tym lepiej, w dobrze skomunikowanych miejscach, żeby łatwo było znaleźć najemcę – mówi.

Dariusz Książak, prezes spółki Emmerson Evaluation, potwierdza, że zdecydowanie największym hitem wśród inwestorów są mieszkania małe. – Najlepiej takie, gdzie na jak najmniejszej powierzchni mieszczą się dwa pokoje. Popularne są też kawalerki. Takie niewielkie lokale sprzedają się we wszystkich lokalizacjach – podkreśla. – O wyborze lepszego adresu na inwestycję decyduje zwykle budżet klienta. Im większy kapitał, tym atrakcyjniejsze miejsce.

Ostrożność zalecana

Z analiz Metrohouse wynika, że osoby, które kupują mieszkania w celach inwestycyjnych, w dużym stopniu finansują zakupy gotówką. – Niskie stopy procentowe zachęcają do kredytowania zakupów, ale do tego rodzaju operacji trzeba podchodzić ostrożnie – podkreśla Marcin Jańczuk. – Przy niewłaściwych założeniach inwestycja może stać się nie tylko mało rentowna, ale nawet generować straty – przestrzega.

A Aleksander Skirmuntt dodaje, że inwestować na kredyt można wtedy, gdy stawki najmu są wysokie, bo wtedy nasz dług spłaca najemca. – Dziś stawki stoją w miejscu lub nawet trochę spadają. Jest nadpodaż mieszkań na wynajem – mówi ekspert Maxon Nieruchomości. – Moim zdaniem zakupy na kredyt dotyczą tylko kupujących na własne cele. Oczywiście, mówimy tu o mieszkaniach, rynek komercyjny rządzi się innymi prawami. Przy trudnym wynajmie lewarowanie się i zaciąganie kredytu, żeby najemca go spłacał, jest wysoce ryzykowne i chyba nikt rozsądny tego nie robi.

Na prawdopodobieństwo podniesienia stóp procentowych zwraca uwagę Dariusz Książak. – W ślad za tym wzrosną koszty kredytu – przestrzega. – NBP na razie nie zdecydował się na ten krok, ale prawdopodobnie jesteśmy bliżej tej decyzji niż jeszcze rok czy pół roku temu. Podniesienie stóp może spowodować, że inwestycje mieszkaniowe na kredyt będą coraz mniej opłacalne. Rentowność takiego zakupu w zależności od lokalizacji sięga dziś 4–5 proc. Inwestujący na kredyt muszą się jednak liczyć z ryzykiem, że wzrost jego kosztów pochłonie ich zyski. Zminimalizować ryzyka w tym przypadku raczej się nie da – dodaje.

Prezes Emmerson Evaluation radzi, by w mieszkania inwestować za gotówkę, dostosowując zakupy do posiadanego portfela, a nie zadłużać się z przekonaniem, że nieruchomość to pewny zysk. – Owszem, to wciąż atrakcyjna lokata kapitału, ale koszty kredytu są zmienne i trzeba być świadomym, że mogą być w przyszłości większym obciążeniem niż w chwili zakupu – podsumowuje.

Zdaniem Anety Brózdy warto skorzystać z pomocy niezależnego eksperta finansowego, który określi dokładną zdolność kredytową, przeanalizuje różne scenariusze, wskaże najbezpieczniejsze formy kredytowania. – Kiedy dokładnie ocenimy ryzyko, będziemy w stanie określić, czy stać nas na spłatę długu – mówi ekspertka Power Invest.