Dochód zwolniony, nie można odliczyć wydatków

Towarzystwo budownictwa społecznego osiąga dochody z czynszów, które są zwolnione z podatku w takiej części, w jakiej przeznaczone zostaną na utrzymanie zasobów mieszkaniowych. W wysokości stawki czynszowej ujęte są między innymi naliczone odsetki od kredytu bankowego, w całości przeznaczonego na budowę własnych budynków mieszkalnych z przeznaczeniem na wynajem. Czy towarzystwo postąpiło prawidłowo, odliczając (przy ustalaniu dochodu do opodatkowania) od przychodu osiągniętego z czynszu koszty związane z:

– bieżącym utrzymaniem nieruchomości przeznaczonej na wynajem mieszkań,

– bieżącymi kosztami administracji,

– spłatą odsetek od zaciągniętego kredytu.

I czy dopiero tak określony dochód jest zwolniony z podatku dochodowego, jeżeli zostanie przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych?

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT wolne od podatku dochodowego są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Zwolnione z podatku są zatem dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jeśli przeznaczymy je na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Z pytania wynika, że koszty związane z:

- bieżącym utrzymaniem nieruchomości przeznaczonej na wynajem mieszkań,

- bieżącymi kosztami administracji,

- spłatą odsetek od kredytu zostały potraktowane jako koszty uzyskania przychodu, pomniejszające przychód z czynszów.

Z art. 7 ust. 3 pkt 3 ustawy o CIT wynika jednak, że przy ustalaniu dochodu stanowiącego podstawę opodatkowania nie uwzględnia się kosztów uzyskania przychodów, z których dochody są wolne od podatku.

Moim zdaniem wymienione koszty mają na celu uzyskanie dochodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Służą one bowiem osiąganiu dochodów z podstawowej działalności, jaką jest wynajem mieszkań (gospodarka zasobami mieszkaniowymi). Nie powinny być więc liczone jako koszty uzyskania przychodów. Są bowiem poniesione na uzyskanie dochodu zwolnionego od podatku.

Towarzystwo uzyskało jednocześnie opodatkowany dochód ze sprzedaży działki. Nieruchomość nabyta została w celu budowy mieszkań na wynajem. Ponosiliśmy więc koszty w celu przygotowania działki pod budowę oraz pobieraliśmy zaliczki od osób mających uczestniczyć w partycypacji budowy budynków. Inwestycja nie została zrealizowana, w związku z tym zwróciliśmy zaliczki wraz z odsetkami. Czy postąpiliśmy prawidłowo, odliczając od dochodu do opodatkowania koszty związane z przygotowaniem działki pod budowę oraz wypłacone partycypantom odsetki, ujęte w bilansie w pozycji „koszty finansowe”?

Koszty przygotowania działki pod budowę miały służyć działalności polegającej na gospodarce zasobami mieszkaniowymi. Nie miały związku z późniejszym przychodem uzyskanym ze sprzedaży działki (jak rozumiem, tego przychodu nie zaliczają państwo do przychodów zwolnionych – nie pochodzi on bowiem z gospodarki zasobami mieszkaniowymi). W związku z tym – moim zdaniem – koszty przygotowania działki pod budowę są raczej kosztami związanymi z dochodami z gospodarki zasobami mieszkaniowymi zwolnionymi z podatku. W związku z tym nie są kosztami podatkowymi.

Podobnie jest z odsetkami. Ich wypłata miała związek z inwestycją, w wyniku zrealizowania której powstałyby zasoby mieszkaniowe. Koszty te były więc ponoszone w związku z chęcią uzyskania przychodów, z których dochody mogą być wolne od podatku. Tak więc także odsetki nie powinny stanowić kosztów podatkowych.

Czy w związku z art. 17 ust. 1 poz. 44 ustawy o CIT możemy zrezygnować ze zwolnienia przedmiotowego i w całości opodatkować uzyskany dochód?