Kazimierz Kirejczyk, prezes Reasa przewiduje, że najbliższy kwartał powinien przynieść - podobnie jak miniony - dobre wyniki sprzedaży mieszkań.

- Sprzyjać powinno temu kilka jednocześnie występujących czynników: korzystniejsze w większości miast od 1 października limity cen w ramach programu MDM, mobilizacja nabywców i banków, aby udzielić ostatnich kredytów na co najmniej 95 proc. wartości transakcji, a także niższe stopy procentowe, które wprawdzie zapewne nie spowodują istotnego potanienia kredytów, ale skutecznie przekonają część posiadaczy wysokich oszczędności do likwidacji lokat i zainwestowania ich w mieszkania – prognozują eksperci Reasa.

Dobrej sprzedaży sprzyjać powinien duży wybór lokali, w coraz większym stopniu oferowanych wraz z rachunkiem powierniczym, chroniącym wpłaty klienta. Takie rozwiązanie powinno być doceniane zwłaszcza przez nabywców dokonujących zakupu we wczesnej fazie budowy.

Natomiast w I kwartale 2015 roku można się spodziewać się pewnego spadku liczby transakcji. Dopiero od II kwartału sytuacja znów powinna wrócić do obecnego poziomu, zwłaszcza, jeśli limity w ramach MdM będą nadal rosły w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie.

- Jako analitycy nawołujący do skorygowania rażących dysproporcji w wysokości wskaźników pomiędzy miastami powinniśmy oceniać pozytywnie to zjawisko. Z drugiej jednak strony nie sposób nie zadać pytania: jeśli wskaźniki te obiektywnie oceniają realne koszty budowy, to jak wyjaśnić spadki w jednych miastach i wyraźne wzrosty w innych w okresie zaledwie półrocza, w kraju, w którym od kilku lat wzrost kosztów w budownictwie jest bliski zeru? Czy nie jest to pośrednim dowodem na możliwość dość dowolnego ich kształtowania z przyczyn leżących poza sferą realnego budownictwa? – pytają analitycy Reasa.

Ich zdaniem przy rosnącej liczbie lokali w ofercie, a zatem rosnącej konkurencyjności, trudno prognozować znaczący wzrost cen. Na wysokość przeciętnych stawek w najbliższych latach będą miały także wpływ limity obowiązujące w ramach programu MdM, które w kilku miastach będą najprawdopodobniej jeszcze nieco rosły. Wraz z nimi poszerzać się będzie liczba inwestycji, w których znajdą się mieszkania spełniające kryteria programu.

Także dość konserwatywna polityka kredytowa banków przy niskiej inflacji będzie oddziaływać hamująco na wzrost cen. W takiej sytuacji wzrost popytu będzie uzależniony od wzrostu płac i poprawy na rynku pracy, a także polityki podatkowej rządu. W sumie – w najbliższym czasie sytuacja powinna być dość stabilna, a to dobrze rokuje deweloperom, bankom i ich klientom.

Udany III kwartał

Wyniki monitoringu rynku pierwotnego przeprowadzonego przez Reas w III kwartale 2014 r. w największych miastach w kraju, przynoszą dobre wiadomości dla deweloperów.

- Niezależnie od zróżnicowanych sygnałów napływających z poszczególnych spółek, można stwierdzić, że był to kolejny dobry kwartał dla firm deweloperskich, a rosnąca oferta świadczy o optymistycznej ocenie przyszłej koniunktury. W III kwartale rynek mieszkaniowy nie odczuł skutków spowolnienia gospodarczego, odnotowanego w statystykach sprzedaży detalicznej czy eksportu. Połączenie niskich stóp procentowych ze stabilnymi cenami oraz duży wybór ofert wyraźnie sprzyja zakupom mieszkań – podkreślają analitycy Reasa.

W III kwartale 2014 roku. w sześciu aglomeracjach o największej skali obrotów na rynku pierwotnym (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) w okresie lipiec – wrzesień do sprzedaży wprowadzono prawie 13,5 tys. mieszkań. To ponad 150 proc. więcej niż rok temu.

Dzięki temu liczba mieszkań wprowadzonych na rynek w ostatnich czterech kwartałach, czyli blisko 45 tysięcy lokali, znacznie przekroczyła przeciętną rocznej wielkość odnotowywaną w ostatnich latach, choć nadal jest niższa od rekordowych wartości z 2007 roku, kiedy na rynek wprowadzono blisko 54 tysiące mieszkań. Liczba mieszkań, których sprzedaż rozpoczęto, była także, drugi kolejny kwartał z rzędu, wyraźnie wyższa od liczby lokali sprzedanych. W konsekwencji liczba mieszkań w ofercie znów wzrosła, przekraczając 47,6 tysięcy lokali.

Wzrost liczby lokali w ofercie miał miejsce we wszystkich miastach poza Łodzią, w której oferta na koniec czerwca zmniejszyła się o 3,1 proc. w porównaniu z końcem drugiego kwartału. Relatywnie największy wzrost miał miejsce w Trójmieście (o 16,1 proc. czyli ok. 760 lokali). W pozostałych miastach wzrost oferty nie przekroczył dziesięciu procent, był zatem stosunkowo niewielki: w Poznaniu wyniósł 9,1 proc., w Warszawie 8,7 proc., w Krakowie 8,1 proc., a we Wrocławiu 6,1 proc. Można zatem mówić o dużym podobieństwie sytuacji rynkowej w analizowanych miastach.

Prawie 40 proc. więcej budów

Statystyki GUS dla całej Polski wskazują na to, że wzrost liczby rozpoczynanych mieszkań ma miejsce przede wszystkim w największych miastach. Deweloperzy w okresie ośmiu miesięcy 2014 r. rozpoczęli w całej Polsce budowę o 38,9 proc. mieszkań więcej niż przed rokiem, czyli ponad 43,2 tys. mieszkań. W tym samym okresie uzyskali pozwolenia na budowę 51,5 tys. mieszkań, czyli o 45,9 proc. więcej niż przed rokiem.

Wśród lokali znajdujących się w sprzedaży na koniec września lokale oddane w 2013 r. (ok. 3,5 tysiąca) stanowiły 7 proc. oferty, zaś mieszkania oddane do użytku przed 2013 rokiem około 8 proc. (3,8 tysiąca). Ich liczba stopniowo maleje z kwartału na kwartał. W ofercie znajduje się nadal ponad 8,6 tys. lokali oddanych lub planowanych do oddania w bieżącym roku, co stanowi 18 proc. oferty. Kolejnych 19,5 tysiąca (41 proc.oferty), a więc nieco więcej niż w poprzednim kwartale, zostanie oddanych do użytkowania w 2015 roku.

Od poprzedniego badania Reasa wyraźnie wzrosła także oferta mieszkań planowanych do oddania w 2016 roku lub później. Obecnie jest to około 11,7 tysiąca jednostek, przy czym liczba ta powinna jeszcze rosnąć w kolejnych kwartałach. Bardzo mała jest natomiast jeszcze oferta z lokalami o terminie oddania po 2016 roku.

W sumie można mówić o zrównoważonej ofercie – lokale w budynkach, których budowę zakończono, stanowiły 22,9 proc. oferty, większość z oferowanych lokali w budynkach planowanych do oddania w najbliższych 12 miesiącach.

Łączna liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań we wszystkich sześciu miastach zmniejszyła się w III kwartale 2014 roku w porównaniu z poprzednim o około 800, czyli o 7 proc\. Na koniec września takich mieszkań było w sześciu analizowanych miastach łącznie około 10,9 tysiąca. Szczegółowa analiza sprzedaży wskazuje, że w odróżnieniu od poprzednich kwartałów, kiedy to w większości miast najlepiej sprzedawały się lokale znajdujące się w końcowej fazie budowy lub gotowe, w III kwartale wyraźnie więcej sprzedano lokali planowanych do oddania w okresie 12-24 miesięcy od września 2014 roku.

W Warszawie liczba gotowych niesprzedanych mieszkań wynosiła nieco ponad 3,6 tysiąca, o ok. 600 mniej niż kwartał wcześniej, a ich udział w całej ofercie zmalał do 20 proc.. Znaczące spadki liczby gotowych mieszkań w ujęciu procentowym Reas odnotował w Poznaniu (o 12,6 proc.), Krakowie (o 8 proc.) i we Wrocławiu (o 5,7 proc.). Liczba mieszkań gotowych nie zmieniła się natomiast w Łodzi, zaś w Trójmieście wyraźnie wzrosła (o 16,6 proc.).

Klientów nie brakuje

W III kwartale 2014 roku liczba transakcji liczona łącznie dla sześciu rynków pozostała na tym samym poziomie co w kwartale poprzednim i wyniosła niecałe 10,4 tys. mieszkań. Oznacza to utrzymanie piąty kwartał z rzędu wysokiej liczby transakcji, nienotowanej na polskim rynku mieszkaniowym od okresu szczytu boomu, czyli początku 2007 roku.

- W ostatnich czterech kwartałach sprzedano na analizowanych rynkach blisko 42,7 tys. lokali, o prawie 19 proc. więcej, niż w rekordowym dotychczas roku 2007. Co więcej, w tym samym okresie na rynek wprowadzonych zostało ok. 44,8 tysiąca lokali, zatem relacja nowej podaży do sprzedaży była bliska równowadze. Najwyraźniej obecna oferta jest dobrze dostosowana do realnych możliwości nabywczych i oczekiwań obecnych klientów – twierdza analitycy Reasa.

Informacje napływające z biur sprzedaży potwierdzają, że dziś mieszkania kupują nabywcy z wielu różnych grup. Znaczna, choć malejąca z kwartału na kwartał była grupa osób korzystających z dopłat w ramach programu MdM. Znaczna jest także liczba tych, którzy kupują mieszkania za ceny mieszczące się w limicie, choć nie korzystają z dopłaty do kredytu. Nadal aktywni są nabywcy dokonujący zakupu w całości za gotówkę lub korzystający z kredytu hipotecznego jako uzupełnienia znacznych środków własnych.

Nadal także widać osoby kupujące lokale na cele inwestycyjne – pod wynajem. Niskie stopy procentowe, stabilne ceny i czynsze, czynią wynajem bardziej opłacalnym od lokat lub innych bezpiecznych inwestycji.

MdM a ceny mieszkań

Generalnie, przeciętne ceny ofertowe ulegają relatywnie niewielkim wahaniom. Spojrzenie na indeks zmiany cen dla wszystkich miast, uwzględniający różnice w liczbie lokali na poszczególnych rynkach, potwierdza, że w III kwartale mieliśmy do czynienia ze stabilizacją cen lokali znajdujących się w ofercie i niewielkim wzrostem cen ofertowych lokali wprowadzanych do sprzedaży.

W poszczególnych miastach sytuacja jest jednak nieco odmienna. Nadal zauważalny jest wpływ na ceny limitów pozwalających na skorzystanie z programu MdM. Tam, gdzie limity cenowe są wysokie w porównaniu z przeciętnymi cenami rynkowymi, czyli w Gdańsku, Poznaniu i Łodzi obserwujemy od kilku kwartałów lekki wzrost cen.

Tam, gdzie limity są dość dalekie od przeciętnych cen na rynku, czyli w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu, wysiłek deweloperów, aby zwiększyć podaż mieszkań w cenach mieszczących się w limitach owocuje spadkiem przeciętnych cen w całej ofercie w mieście. Trzeci kwartał nie przyniósł w tym zakresie zmiany, ale też – poza Trójmiastem – nie zmieniły się w porównaniu z poprzednim kwartałem limity.

Różnice w limitach cen powodują także nadal istotne dysproporcje w liczbie wniosków i kwotach dopłat w ramach MdM dla poszczególnych rynków. Wciąż największymi beneficjentami spośród miast wojewódzkich są: Warszawa, gdzie trafiło ponad 35 milionów złotych i Gdańsk (ponad 25,2 miliona). Do tych dwóch miast po trzech kwartałach trafiło ponad 40 proc. środków przeznaczonych na dopłaty dla wszystkich miast wojewódzkich. W przypadku Warszawy wynika to zarówno z wielkości oferty, proporcjonalnej do wielkości miasta, jak i najwyższych cen mieszkań. Jednak w skali wszystkich miast liczba zainteresowanych dopłatami maleje.

- Spojrzenie na liczby i kwoty dopłat w poszczególnych miastach w okresie trzech kwartałów wskazuje na to, że w Gdańsku i Wrocławiu miał miejsce w III kwartale wyraźny spadek liczby wniosków w porównaniu z pierwszymi dwoma kwartałami roku. W Poznaniu, Warszawie i Łodzi po najlepszym pierwszym kwartale w dwóch kolejnych wyniki były słabsze, ale podobne, zaś Kraków był jedynym miastem, w którym trzeci kwartał przyniósł zdecydowanie najwyższą liczbę wniosków zaakceptowanych w ramach programu – wynika z danych Reasa.

Nadal utrzymuje się także dysproporcja w napływie wniosków z gmin sąsiadujących z różnymi miastami. Najwięcej dopłat płynie do okolic Poznania i Gdańska, co częściowo wynika ze struktury urbanistycznej tych dwóch aglomeracji: wchodzących w ich skład dużych miast. Gminy sąsiadujące z tymi dwoma miastami otrzymały prawie 55 proc. wszystkich dopłat dla gmin sąsiadujących ze wszystkimi miastami wojewódzkimi.