Kawalerki i „dwójki" oferowane przez deweloperów w Warszawie kosztują średnio ok. 7,2 tys. zł za mkw. Jak wyliczają analitycy redNet Property Group, stawki za tego typu lokale w oddanych inwestycjach wynoszą ok. 7,2 tys. zł za mkw., podczas gdy tzw. dziury w ziemi, czyli oferty w projektach z terminem realizacji przypadającym najwcześniej na 2016 r., kosztują ok. 7,1 tys. zł za mkw.

– Najczęściej mieszkania w budowie są przez deweloperów wyceniane niżej niż gotowe. Oczywiście jeśli mówimy o inwestycjach równych sobie pod względem lokalizacji i standardu – zauważa Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.pl.

Według strategii

Jak jednak mówi Dariusz Książak, prezes Emmerson Evaluation, do porównywania cen nowych mieszkań, kupionych na etapie dziury w ziemi, ze stawkami za lokale gotowe trzeba podchodzić z dużą ostrożnością.

– Mieszkania w trakcie realizacji powinny być tańsze, bo np. trzeba dłużej na nie czekać, czy też istnieją dodatkowe ryzyka związane z samym procesem budowy. Ale w wielu przypadkach zdarza się, że to gotowe mieszkania są tańsze – opowiada Dariusz Książak.

– Wynika to ze schematów oraz strategii sprzedażowych i cenowych deweloperów, którzy często najpierw wystawiają do sprzedaży lokale mniej atrakcyjne i najtańsze, a dopiero potem lepsze i droższe.

Często jednak – jak mówi Dariusz Książak – część puli ofert mniej atrakcyjnych pozostaje niesprzedana aż do momentu oddania budynku. To zmusza deweloperów do dodatkowych obniżek cen, żeby mogli zakończyć sprzedaż inwestycji i zająć się nowym projektem.

Według danych Emmerson Evaluation np. na osiedlu Klasyków, zbudowanym na Białołęce przez Dom Development, klienci za dwa pokoje o powierzchni 45–53 mkw. w trakcie realizacji płacili 326,3 tys. zł. Natomiast po oddaniu projektu kupowali „dwójki" liczące 43–56 mkw. za 284–342 tys. zł.

Z kolei w inwestycji Zielony Żoliborz, zrealizowanej przez Turret Development, przed ukończeniem budowy sprzedawano dwa pokoje o powierzchni 43,4–57 mkw. za 355–454 tys. zł. Gdy osiedle było gotowe, klienci kupowali m.in. już większe „dwójki", liczące 55–60 mkw., za 487–560 tys. zł.

– Na ceny mieszkań większy wpływ mają np. piętro, rozkład i funkcjonalność pomieszczeń, stopień nasłonecznienia, czy umiejscowienie budynku na planie osiedla – tłumaczy Dariusz Książak.

Wolą gotowe

Zdaniem Andrzeja Gutowskiego, dyrektora sprzedaży i marketingu w Ronson Development, nabywcy mieszkań generalnie preferują osiedla już wybudowane, które mogą odwiedzić. Argumentem za wyborem lokali gotowych są również niższe koszty obsługi kredytu hipotecznego, wynikające z krótszego okresu kredytowania.

– Z drugiej strony deweloperzy często wprowadzają specjalne oferty przedsprzedażowe, w ramach których mieszkania na wczesnym etapie budowy można nabyć z kilkuprocentowym rabatem. Np. w naszej inwestycji Moko na Mokotowie na samym początku budowy ceny były o ok. 5 proc. niższe – zauważa Andrzej Gutowski.

Weług Jacka Bieleckiego, dyrektora ds. jakości w Marvipolu, decyzja o zakupie mieszkania na wczesnym etapie budowy zależy od zaufania do dewelopera.

– Spółki o uznanej marce nie mają problemu ze sprzedażą mieszkań w budowie. Im wcześniejszy etap budowy, tym większy jest też wybór mieszkań, a na kupno kawalerki w gotowym budynku w ogóle nie można liczyć – przekonuje Jacek Bielecki. – W Marvipolu klienci mogą uzyskać kilkuprocentowe rabaty na początku budowy, a wraz z postępem robót dochodzimy do cen katalogowych – dodaje.

Najwięcej gotowych kawalerek i mieszkań dwupokojowych, według redNet Property Group, czeka na klientów na Targówku, Mokotowie i Ochocie. – Z kolei najtańsze gotowe lokale są oferowane na Białołęce, Targówku i w Wesołej – wylicza Natalia Włodarczyk, analityk redNet Property Group.

Natomiast najdroższe jedno- i dwupokojowe M czekają w zrealizowanych projektach w Śródmieściu, na Żoliborzu, Mokotowie i Ochocie.

– Pula gotowych kawalerek i dwóch pokojów może się zwiększyć w Warszawie. Takich lokali powstaje najwięcej, a popyt, choć wysoki, może nie nadążyć za podażą – dodaje Natalia Włodarczyk.

Również wśród mieszkań z terminem realizacji w 2016 r. najdroższe oferty są – poza Śródmieściem – na Żoliborzu, Mokotowie oraz w Wilanowie.

Tymczasem tzw. dziury w ziemi dla klientów z najmniej zasobnym portfelem czekają głównie na Białołęce, w Ursusie oraz na Bemowie.

– Wśród projektów z terminem realizacji najwcześniej w 2016 roku najtańsze kawalerki i mieszkania dwupokojowe oferowane są na Białołęce w inwestycji Osiedle Classic, realizowanej przez spółkę Victoria Dom. Tam średnia cena mieszkań wynosi 5,6 tys. zł za mkw. Obecnie na klientów czeka ponad 50 kawalerek i „dwójek". Projekt ma być gotowy w lipcu 2016 r. – opowiada Natalia Włodarczyk.

Tanią ofertę posiada również deweloper Jezierski Business Park w inwestycji Osiedle Park Światowida na Tarchominie. Przeciętna cena lokali wynosi 6 tys. zł za mkw., a klienci mogą wybierać spośród 80 kawalerek i mieszkań dwupokojowych. Inwestycja ma być gotowa prawie za dwa lata, bo pod koniec 2016 r.

Kolejną atrakcyjną cenowo ofertą wśród „dziur w ziemi", zdaniem przedstawicieli red- Net Property Group, jest projekt My Bemowo, realizowany przez dewelopera Nexity. – W inwestycji jest jeszcze do kupienia 39 kawalerek i mieszkań dwupokojowych. Osiedle ma być gotowe w marcu 2016 roku, a średnia cena mieszkań wynosi 6,3 tys. zł za mkw. – wylicza Włodarczyk.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki