- W 2014 roku średnie ceny transakcyjne mieszkań obniżyły się o 0,03 proc., a zmiana miesięczna (grudzień 2014 r. wobec listopada 2014 r.) wyniosła 0,28 proc. – grudniowe notowanie Indeksu Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance to 817,86 punktów - podaje Marcin Krasoń, analityk firmy Home Broker.

Wzrosty i spadki

Indeks cen jest wyliczany na podstawie transakcji dokonanych na rynku mieszkaniowym przez klientów Home Broker i Open Finance. Pokazuje on zmianę realnych - transakcyjnych - cen na rynku mieszkaniowym w największych miastach. - W ciągu ostatniego roku ceny wzrosły w sześciu spośród badanych przez Home Broker i Open Finance miast. Spadki odnotowaliśmy z ośmiu miastach - mówi Marcin Krasoń.

Patrz: Ceny transakcyjne mieszkań

Analityk zastrzega jednak, że na największych rynkach zmiany ceny mieszkań są nieznaczne. - Wyjątkiem jest Kraków, gdzie w 2014 r. przeciętna cena transakcyjna mkw. mieszkania spadła o 5,1 proc., do 6076 zł - podaje Marcin Krasoń. - Dużo mniejsze zmiany zanotowaliśmy w Gdańsku (obniżka cen o 1 proc.), Poznaniu (wzrost o 0,3 proc.), Warszawie (spadek o 1 proc.) i Wrocławiu (spadek o 2,9 proc.). - wylicza analityk.

Dodaje, że zmiany cen widać także na mniejszych rynkach. - W Gdyni zanotowaliśmy spadek o 11 proc., w Łodzi o 7,1 proc., a w Lublinie o 6 proc. Po stronie wzrostów mamy przede wszystkim dwa największe miasta województwa kujawsko-pomorskiego: Bydgoszcz (ceny w 2014 r. wzrosły o 10,8 proc.) i Toruń (wzrost o 4,8 proc.). Dodatnia zmiana zaszła także m.in. w Białymstoku (1,8 proc.), Katowicach (1,8 proc.) i Olsztynie (2,2 proc.) - podaje Home Broker.

Analitycy przypominają, że w ujęciu nominalnym najdroższe mieszkania są oczywiście w Warszawie, gdzie za mkw, lokalu trzeba zapłacić średnio 7133 zł, o 17,4 proc. więcej niż w Krakowie (6076 zł).

- Ciekawostką jest, że rok temu trzecim najdroższym dużym miastem Polski był Wrocław, ale w tym roku jest to już Poznań - zwraca uwagę Marcin Krasoń. - W stolicy Wielkopolski przeciętna cena mkw. mieszkania to 5369 zł, a we Wrocławiu - 5355 zł. Zestawienie uwzględnia tylko największe miasta Polski. W niektórych kurortach wypoczynkowych przeciętne ceny są wyższe niż w aglomeracjach, ale są to rynki na tyle niewielkie i specyficzne, że uwzględnianie ich w ogólnych zestawieniach doprowadziłoby do przekłamań.

Rok stabilizacji

Marcin Krasoń podkreśla, że 2014 był rokiem stabilizacji cen na rynku mieszkaniowym. - W zdrowej i rozwiniętej gospodarce ceny nieruchomości powinny rosnąć nieco szybciej niż inflacja (o 1-2 pkt proc.), przy deflacji, z jaką mamy obecnie do czynienia w Polsce, brak zmian cen jest więc zdrowym objawem - ocenia analityk Home Brokera.

Jego zdaniem negatywnie na rynek nie wpłynęły w 2014 r. zmiany zasad udzielania kredytów hipotecznych – od 1 stycznia ub.r. trzeba było obowiązkowo posiadać wkład własny. - W tym świetle kolejna zmiana w postaci podniesienia obowiązkowego wkładu z 5 do 10 proc. także nie powinna spowodować rewolucji - przewiduje Marcin Krasoń. - Owszem, na początku roku dojdzie prawdopodobnie do spadku popytu ze strony osób finansujących zakup mieszkania kredytem i lekkiej obniżki cen, ale grupa z gotówką w kieszeni nadal jest mocna i wpływ zmiany rekomendacji na rynek nieruchomości będzie ograniczony. Po kilku miesiącach kupujący powinni się przyzwyczaić do nowej rzeczywistości, a sytuacja powinna wrócić do normy - dodaje.

Według analityka na razie trudno prognozować, jak na rynek wpłyną planowane zmiany w programie "Mieszkanie dla Młodych". - Ostateczny kształt nowelizacji ustawy nie jest jeszcze znany, wiadomo jednak, że zmieniony "MdM" ma bardziej wspierać rodziny wielodzietne i ułatwić im dostęp do dofinansowania - przypomina Marcin Krasoń.

Analityk zwraca też uwagę na działalność deweloperów. - Firmy deweloperskie po wyjątkowo dobrym 2014 r. dalej się "zbroją", rozpoczynając budowy i uzyskując pozwolenia na kolejne inwestycje. W 2014 roku deweloperzy rozpoczęli budowę 69,7 tys. mieszkań, o 35,8 proc. więcej niż rok wcześniej. Statystyki pozwoleń na budowę (wzrost ich liczby o prawie 40 proc.) sugerują, że na kolejne kwartały firmy budujące mieszkania również spoglądają z optymizmem. Sęk w tym, by podaż dopasowała się do popytu pod kątem metrażu, standardu i lokalizacji mieszkań - podkreśla Marcin Krasoń.