Zmianie siedziby czy renegocjacji umów będzie sprzyjać boom deweloperski. Z najnowszego raportu firmy doradczej Savills wynika, że w Warszawie jest już ponad 4,4 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, a aktywność firm deweloperskich nadal rośnie. Nie obawiają się o brak klientów i budują, choć statystyki im nie sprzyjają.

– Mimo wzrostu wskaźnika pustostanów biurowych w Warszawie aktywność deweloperów pozostaje na wysokim poziomie. Spodziewamy się, że do końca 2017 r. w stolicy co najmniej 758 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej zostanie oddane do użytku – mówi Dorota Ejsmont, dyrektor w dziale powierzchni biurowych Savills.

Rekord podażowy może być jednak jeszcze większy. Analitycy szacują, że deweloperzy mogą oddać w latach 2015–2017 nawet milion mkw. biur, z czego wspomniane 758 tys. mkw. jest już w budowie. W efekcie przybędzie biurowych pustostanów. Dziś w Warszawie jest ich 13,3 proc. (stan na koniec 2014 r.).

Analitycy Savills podkreślają, że siłą napędową dla nowych inwestycji pozostaje stabilny popyt na powierzchnie biurowe, który od trzech lat przekracza 600 tys. mkw. rocznie (brutto).

Wiele umów

Nowe kontrakty najmu stanowiły w zeszłym roku blisko 70 proc. całkowitego popytu, podczas gdy pozostałe 30 proc. to odnowienia i renegocjacje umów – wyliczają analitycy. Udział umów przednajmu (zawieranych przed wybudowaniem biurowca) był relatywnie niski i stanowił zaledwie 15 proc. całkowitego popytu. Ale to wśród umów przednajmu było kilka dużych transakcji.

– Największą umową podpisaną w zeszłym roku na warszawskim rynku biurowym była umowa przednajmu zawarta między Raiffeisen Polbank i deweloperem Golub GetHouse w budynku PRIME Corporate Center. To przykład zakończonego sukcesem powrotu dewelopera, który przez kilka lat nie był aktywny na warszawskim rynku – opowiada Tomasz Buras, dyrektor zarządzający w Savills.

Doradcy podkreślają, że popyt na powierzchnie biurowe jest niższy w ścisłym centrum Warszawy. Wielu najemców decyduje się na obrzeża centrum ze względu na budowę nowych projektów biurowych oraz powrót na rynek powierzchni w istniejących budynkach, których jakość nie odbiega od nowo powstających.

Wzrost podaży biur będzie miał duży wpływ na poziom czynszów, który obecnie wynosi 22–23 euro za mkw. miesięcznie ścisłym centrum oraz 14–15,5 euro za mkw. miesięcznie poza centrum.

Stawki jak marzenie

Analitycy Savills zauważają, że jest kilka bardzo prestiżowych budynków biurowych zlokalizowanych w najlepszych punktach centrum Warszawy, o wysokim standardzie wykończenia, gdzie poziom czynszów ofertowych nadal utrzymuje się na poziomie 24–25 euro za mkw. miesięcznie.

Takie stawki to jednak dziś marzenie wielu deweloperów. Transakcje przy tym poziomie czynszów możliwe są w przypadku mniejszych powierzchni w doskonałej lokalizacji.

Jednocześnie zdaniem agentów jest też kilka starszych biurowców oferujących dobrej jakości powierzchnię, a przede wszystkim świetny adres, gdzie czynsze transakcyjne wynoszą 19,5 euro za mkw. miesięcznie lub nawet nieco mniej, w zależności od wielkości transakcji.