O stabilizacji i równowadze rynku mieszkaniowego mówi Dorota Pudełko, dyrektor z Emmerson Realty.

– Pierwsze półrocze nie przyniosło istotnych zmian w żadnym z segmentów. Przepowiadające zawirowania prognozy okazały się chybione – zauważa dyrektor.

Jej zdaniem nabywcy mieszkań nadal preferują rynek pierwotny. – Pewnym utrudnieniem okazały się regulacje prawne wymagające od kupujących nieruchomości na kredyt 10-proc. wkładu własnego. Nie odbiło się to jednak szerokim echem na rynku – uważa Dorota Pudełko.

Atrakcyjne strefy

Także Sebastian Janicki, wiceprezes Atlanti Nieruchomości, zwraca uwagę na konieczność wniesienia 10-proc. wkładu przy zadłużaniu się na mieszkanie. – Rynek oczekiwał sporych utrudnień. Tymczasem klienci świetnie sobie z tym poradzili i korzystają z kredytów na poziomie nie niższym niż w 2014 roku – zwraca uwagę wiceprezes. – Pierwsze półrocze to także rekordowo niskie stopy procentowe, zarówno dla kredytobiorców złotówkowych, jak i walutowych. Dziś wszyscy płacą mniejsze odsetki niż w zeszłym roku, zatem zdolność kredytowa nowych klientów też jest większa – dodaje.

Janicki zwraca uwagę, że dzięki niskim stopom procentowym i dobrym wskaźnikom makroekonomicznym miało nastąpić ożywienie na rynku wtórnym. – Tymczasem to rynek pierwotny w znacznej mierze przejął klientów. Rynek wtórny wciąż nie może wrócić do łask, a kolejne inwestycje deweloperów pogłębiają ten trend – twierdzi.

Zdaniem Jerzego Sobańskiego, rzecznika Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (WSPON), rynek wtórny na zmianę koniunktury zawsze reaguje z co najmniej półrocznym opóźnieniem w porównaniu z rynkiem pierwotnym.

– Ten ostatni wynikami sprzedaży zbliża się do najlepszych czasów, wtórny jest w tyle o 30–40 proc. – szacuje Sobański. – Na początku drugiego kwartału pojawiły się pierwsze symptomy ożywienia, zaczęła rosnąć liczba transakcji, a chwilę potem – ceny. Potrzeba dwóch–trzech miesięcy, by móc powiedzieć, czy jest to stałe ożywienie czy chwilowe wahnięcie.

A Dorota Pudełko dopowiada, że większym zainteresowaniem klientów cieszą się nie tylko dobrze, ale i luksusowo wykończone jedno- i dwupokojowe mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach.

– Takie lokale kupują na wynajem inwestorzy oraz rodzice z klasy średniej szukający prestiżowego mieszkania dla zaczynającego studia albo podejmującego pierwszą pracę dziecka – opowiada dyrektor z Emmersona.

Według niej strefa atrakcyjnych lokalizacji, obejmująca dotychczas rejon centrum i pierwszej linii metra, stopniowo poszerza się o obszar drugiej linii kolejki.

Zdaniem Agnieszki Grotkowskiej, dyrektor oddziału Freedom Nieruchomości Śródmieście, trendy na rynku mieszkaniowym w zasadzie się nie zmieniają. – Najbardziej popularne są wciąż lokale dwu- i trzypokojowe. Stanowią 75 proc. naszych tegorocznych transakcji – podaje. – Największym zaskoczeniem była w tym roku decyzja banku szwajcarskiego i huśtawka związana z kursem franka. To spowodowało, że niektórzy właściciele nieruchomości wycofali się ze sprzedaży.

Sebastian Janicki hitem nazywa mieszkania dwupokojowe do 40 mkw., w których można rozpocząć dorosłe życie i które można także szybko wynająć. – Zakup takiego mieszkania wraz z ewentualnym remontem powinien się zamknąć w kwocie nie większej niż 300 tys. zł. Dla takich mieszkań nie ma złych lokalizacji. Dobrze sprzedają się i w centrum, i na przedmieściach - zauważa wiceprezes Atlanti Nieruchomości.

Według Doroty Pudełko w skali całego rynku widać brak gotówki. – Choć część inwestorów preferuje transakcje gotówkowe, to korzystanie z kredytu jest w większości przypadków stałym elementem scenariusza transakcji na rynku nieruchomości – zauważa Dorota Pudełko.

Podkreśla, że transakcje gotówkowe dotyczą z reguły nie tylko nieruchomości sprzedawanych po obniżonych cenach, ale i tych w atrakcyjnych lokalizacjach, a więc droższych.

Drogie i tanie

Z kolei Jerzy Sobański stwierdza, że transakcje gotówkowe przeważają na rynku wtórnym od co najmniej półtora roku. – Był czas, że nawet 90 proc. wszystkich transakcji odbywało się bez udziału kredytu – podkreśla. – Dziś według danych z MLS-WSPON (system wymiany ofert) takich transakcji jest ok. 75–80 proc. To i tak bardzo dużo – w czasie największego boomu transakcje kredytowe stanowiły 98 proc. – przypomina.

Także eksperci Freedom Nieruchomości mówią o dużej liczbie zakupów za gotówkę. – W naszym biurze notujemy 20–30 proc. takich transakcji. Co prawda kredyty mają wyjątkowo niskie oprocentowanie, ale ostre wymogi stawiane przez banki powodują dość dużą selekcję – zwraca uwagę Agnieszka Grotkowska.

W opinii Sebastiana Janickiego wzrost transakcji gotówkowych był jednym z bardziej zaskakujących zjawisk w pierwszym półroczu. – Inwestowanie na giełdzie czy w inne instrumenty finansowe okazało się mniej korzystne niż inwestowanie w nieruchomości. Inwestorzy kupują lokale głównie z myślą o wynajmie. Nikt nie liczy na szybki wzrost wartości – zastrzega.

Drugie półrocze również nie przyniesie rewolucji. – Najbardziej prawdopodobna jest dalsza stabilizacja rynku – prognozuje Dorota Pudełko. Także Agnieszka Grotkowska nie spodziewa się większych zmian. – Zapowiedzi dotyczące wsparcia budownictwa czynszowego i objęcia rynku wtórnego programem „MdM" zostaną zrealizowane raczej w przyszłym roku – ocenia.

Sebastian Janicki w drugiej połowie roku spodziewa się dalszego ożywienia. Ale najwięcej będzie się działo na rynku pierwotnym. – Ożywienie będzie dotyczyło także rynku wtórnego, na którym ceny są coraz bardziej atrakcyjne – zwraca uwagę pośrednik.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, a.gawronska@rp.pl

Opinia

Marta Kosińska | ekspert portalu Szybko.pl

Pierwsze półrocze 2015 roku upłynęło pod znakiem obniżek stóp procentowych i wahań kursu franka szwajcarskiego. Najwięcej emocji wzbudzały propozycje rozwiązań problemu frankowiczów. Wnioskując po różnorodności proponowanych scenariuszy oraz tonie komentarzy, można z dużym prawdopodobieństwem przewidywać, że odgórne regulacje nie zostaną wprowadzone.