W trakcie drugiego dnia Forum Ekonomicznego w Karpaczu podczas debaty „Rynek mieszkaniowy teraz i za dekady” eksperci, przedstawiciel rządu oraz liderzy branży deweloperskiej podjęli próbę zdiagnozowania obecnej sytuacji i nakreślenia przyszłych scenariuszy dla polskiego mieszkalnictwa. Dyskusja, prowadzona przez Pawła Czuryło, redaktora zarządzającego Gremi Media, koncentrowała się na fundamentalnych zmianach, które zachodzą na rynku: nowej roli państwa w budownictwie społecznym, spadku kosztów kredytów w następstwie obniżek stóp procentowych, wpływie demografii, możliwej większej roli najmu oraz nowych wyzwaniach regulacyjnych stojących przed sektorem komercyjnym.

Paneliści byli zgodni, że w Polsce wciąż istnieje znaczny deficyt mieszkaniowy, szacowany na ponad milion lokali, co tworzy przestrzeń dla różnych form zaspokajania potrzeb – zarówno dla sektora komercyjnego, jak i państwowego. Uczestnicy podkreślali, że kluczem do zrównoważonego rozwoju jest znalezienie synergii między tymi dwoma obszarami, a nie traktowanie ich jako alternatyw.

Nowa strategia państwa: od własności do najmu

Najważniejszą deklaracją ze strony rządowej, przedstawioną przez wiceministra finansów i gospodarki Tomasza Lewandowskiego, była zapowiedź zmiany paradygmatu w polityce mieszkaniowej państwa. Po 35 latach transformacji, gdy absolutnym priorytetem było dążenie do własności, rząd zamierza skupić działania na wspieraniu budownictwa na wynajem, zwłaszcza w segmencie społecznym.

– Mamy przygotowaną kompleksową strategię mieszkaniową i mam nadzieję, że w najbliższych tygodniach będę miał przyjemność ją zaprezentować wraz z ministrem Andrzejem Domańskim. To już nie będą tylko polityczne zapowiedzi, ale konkretne działania, ponieważ projekt budżetu na następny rok w zakresie wsparcia programów mieszkaniowych jest rekordowy – powiedział Lewandowski. – Państwo musi wspierać wszelkie programy, które mogą sprzyjać budownictwu socjalnemu, komunalnemu, wspomaganemu – podkreślił wiceminister, zapowiadając na te mieszkalnictwo w 2026 r. 6,7 mld zł ze środków krajowych oraz miliard z KPO.

Rząd nie planuje żadnych dopłat do zakupu nieruchomości na własność.

Jak zapowiedział Lewandowski, celem obecnej koalicji rządowej jest stworzenie kompleksowej strategii, która dostarczy dostępne cenowo mieszkania dla osób z tzw. luki czynszowej – chodzi o tych, którzy są zbyt zamożni, by kwalifikować się do lokali komunalnych, ale nie stać ich na zakup lub najem na rynku komercyjnym. Jednym z kluczowych narzędzi w tym zakresie mają być spółdzielnie mieszkaniowe oferujące mieszkania lokatorskie.

Lewandowski zapowiedział, że projekt nowej ustawy o społecznych zasobach czynszowych (ma obowiązywać od 2027 r.) umożliwi otrzymywanie przez spółdzielnie mieszkaniowe bezzwrotnych 10-proc. grantów oraz uzyskanie zwrotnego 50-letniego finansowania. – To wszystko ma zapewnić stosunkowo niski czynsz – podkreślił wiceminister.

Rynek komercyjny: stabilizacja w cieniu wyzwań

Przedstawiciele sektora deweloperskiego wskazali, że dziś mamy do czynienia z „rynkiem klienta”. Jak podkreśliła Iwona Sroka, członek zarządu Murapol SA, oferta nowych mieszkań jest jedną z największych od lat, co daje kupującym szeroki wybór. Dodała, że rynek jest bardzo wrażliwy na poziom stóp procentowych, a każda ich obniżka zwiększa dostępność kredytów hipotecznych.

– Klient ma teraz w czym wybierać. Tylko w ofercie firmy, którą reprezentuję, znajdują się ponad 4 tys. mieszkań w kilkunastu miastach w całej Polsce. Spośród nich 200 to lokale, do których klucze można odebrać zaraz po zakupie, a kolejnych 700 będzie gotowych do odbioru do końca bieżącego roku – mówiła Iwona Sroka.

– Jeszcze z pozytywnych informacji, które trzeba podkreślić – mamy stabilizację cen mieszkań, ale także kosztów budowy – dodała. Przedstawicielka Grupy Murapol zwróciła uwagę, że szybszą sprzedaż mieszkań utrudniają wciąż bardzo wysokie na tle innych krajów – mimo obniżek – stopy procentowe.

Sroka przypomniała także, że 11 września wchodzi w życie „twardy wymóg publikacji cen zgodnie z ustawą o jawności cen”. – Jako deweloperzy, w tym Grupa Murapol, od wielu tygodni do tego się przygotowujemy. To jest także potężny projekt informatyczny, który da większą transparentność na rynku – wskazała.

Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, zaapelował do rządu, aby w stosunku do rynku komercyjnego przyjął zasadę „przede wszystkim nie przeszkadzać”. Wskazał na rosnącą liczbę regulacji, które mogą podnieść koszty budowy i w efekcie ceny mieszkań. Jako przykład podał wchodzący od 1 stycznia 2026 r. obowiązek projektowania miejsc doraźnego schronienia (MDS) w nowych budynkach wielorodzinnych.

– Boję się, że dojdzie do wielu paradoksów, i mam nadzieję, że uda się te rozporządzenie poprawić. Dziś nie jest jasne, jak MDS-y projektować, to duży problem zarówno dla projektantów, jak i samorządów – wskazywał Guss.

Budownictwo społeczne – potrzeba skalowalności

Ożywioną dyskusję wywołała kwestia budownictwa społecznego. Mateusz Bonca, prezes JLL w Polsce, zwrócił uwagę, że istniejące modele, takie jak towarzystwa budownictwa społecznego (TBS) czy społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM), mimo swojej ważnej roli, nie są wystarczająco skalowalne. Zaproponował uzupełnienie systemu o model, który pozwoliłby na realizację dużych, powtarzalnych zamówień na kilkadziesiąt tysięcy mieszkań rocznie, finansowanych częściowo z kapitału Skarbu Państwa, a częściowo z rynku.

– Trzeba zastanowić się nad tym, jak zamknąć tę lukę pomiędzy rynkiem komercyjnym a rynkiem TBS-owym, SIM-owym, mieszkaniami komunalnymi przez model, który jest modelem skalowalnym – podkreślał Bonca.

Adam Czerniak, wiceprezes Krajowego Zasobu Nieruchomości i profesor SGH w Warszawie, bronił skalowalności istniejących rozwiązań, podkreślając, że SIM-y opierają się na współpracy wielu samorządów. Zgodził się, że kluczowe jest efektywne zarządzanie gruntami Skarbu Państwa, aby na nich powstawały mieszkania faktycznie odpowiadające na lokalne potrzeby.

– Żeby budować, trzeba mieć grunty, niezależnie od tego, czy to będą SIM-y, TBS-y, czy jakieś przedsięwzięcia deweloperskie skierowane do osób obecnie znajdujących się w luce czynszowej. Dlatego w KZN pracujemy nad tym, żeby lepiej zarządzać gruntami Skarbu Państwa w kontekście budownictwa mieszkaniowego i współpracy nie tylko z SIM-ami, TBS-ami czy samorządami, żeby przekazywać grunty pod budowę lokali komunalnych, ale także wychodzimy naprzeciw oczekiwaniom rynku po to, żeby te mieszkania dostarczać, i po to, żeby mieć większy wpływ na to, co i dla kogo się buduje – podkreślił Czerniak.

Demografia, czyli więcej niż liczby

Ważnym wątkiem debaty był wpływ demografii na rynek. Adam Czerniak przestrzegał przed uproszczonym, liniowym myśleniem. Podkreślił, że polityka mieszkaniowa ma bezpośredni wpływ na demografię. Jego zdaniem dostępność stabilnych i bezpiecznych mieszkań może zachęcać rodziny do „powiększania się”. – U nas luka czynszowa rośnie wraz z liczbą dzieci w gospodarstwie domowym. Tymczasem na Zachodzie mamy spadek – zwracał uwagę profesor SGH w Warszawie.

Uczestnicy debaty podkreślali, że nawet przy ogólnym spadku liczby ludności w Polsce problemem pozostaje migracja z mniejszych ośrodków do dużych aglomeracji, często spowodowana brakiem odpowiedniej oferty mieszkaniowej.

Czy Polacy są gotowi na najem?

Jedno z kluczowych pytań debaty dotyczyło mentalności Polaków i ich przywiązania do własności. Wiceminister Lewandowski stwierdził, że dotychczas Polacy nie mieli realnego wyboru, ponieważ brakowało rynku najmu, który byłby stabilny, bezpieczny i cenowo dostępny.

Adam Czerniak poparł tę tezę, wskazując na doświadczenia polskiej diaspory, która bez problemu odnajduje się w wynajmowanych mieszkaniach za granicą. – To nie jest tak, że Polacy nie są gotowi na najem, tylko oni się zniechęcają warunkami najmu, bo najem w Polsce nie jest stabilny, nie jest bezpieczny i nie jest dostępny cenowo – zauważył ekspert.

Mniej optymistyczny w tym zakresie był Bartosz Guss, według którego badania wciąż wskazują na znaczenie dla Polaków własnego mieszkania.

Uczestnicy debaty zgodzili się, że rok 2025 może być dla rynku mieszkaniowego rokiem klienta z bardzo szeroką ofertą nowych lokali. Kluczowym wyzwaniem będzie wdrożenie nowej polityki państwa, która ma na celu zbudowanie silnego sektora najmu społecznego. Ambicje rządu, zakładające budowę 20–25 tys. takich mieszkań rocznie, są bardzo wysokie, ale zdaniem panelistów stanowią krok w dobrym kierunku.

Jednocześnie sektor komercyjny apeluje o dialog i stabilne, przewidywalne prawo, które nie będzie generować dodatkowych kosztów i barier. Uczestnicy debaty zgodzili się, że przyszłość polskiego rynku mieszkaniowego zależeć będzie od umiejętnego połączenia sił sektora publicznego i prywatnego, by skutecznie odpowiedzieć na wciąż ogromne potrzeby mieszkaniowe Polaków. —czu

Partner relacji: Murapol