Inwestycje na rynku nieruchomości

Czy można zrealizować więcej niż jedną transakcję na rynku inwestycyjnym za 500 tys. zł? Zdaniem pośredników i doradców, takie rozwiązanie jest najbardziej realne na rynku ziemi. Osoby zainteresowane mieszkaniami na wynajem powinny raczej przeznaczyć całą kwotę na jedną nieruchomość, zwłaszcza na rynku stołecznym.

Grzegorz Nowacki prezes Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości:

Na rynku nieruchomości 500 tys. zł nie jest niestety kwotą znaczącą, nawet jeżeli zostanie ona dopełniona kredytem bankowym. Jeśli dywersyfikacja tej sumy jest możliwa, to oczywiście warto ją stosować w celu zminimalizowania ryzyka niepowodzenia.

Generalną zasadą inwestowania każdych pieniędzy jest umiejscawianie swoich środków w obrębie głównych ulic i ciągów komunikacyjnych. Takie nieruchomości zawsze znajdują klientów, nawet w warunkach ciężkiego kryzysu.

Jeżeli miałbym dziś inwestować, wybrałbym małe mieszkania kupowane bezpośrednio od dewelopera w dobrych lokalizacjach (dobra komunikacja) i z dobrym sąsiedztwem.  Takie lokale(2 pokoje, do 35 mkw.) można  kupić za ok. 250 tys. zł nawet w samej stolicy – znajdziemy je dziś np. w inwestycjach powstających przy ul. Jana Kazimierza na warszawskiej Woli. Na ich wykończenie można podeprzeć się kredytem. Mieszkania o takich parametrach łatwo wynająć i nawet, gdybyśmy kupowali je z kredytu, cena wynajmu mniej więcej pokrywa koszty spłaty 20-letniego kredytu.

Można także zakontraktować w nowych inwestycjach – np. pokusić się zakup małego lokalu usługowego o pow. 50-60 mkw. z przeznaczeniem na handel, usługi, na co jest zapotrzebowanie, szczególnie właśnie nowych osiedlach, gdzie nie ma rozwiniętej sieci marketowej. Tutaj wynajem zawsze będzie bardziej dochodowy, niż w przypadku wynajmu mieszkań, a stopa zwrotu jest dwa razy większa niż w przypadku mieszkań – włożony kapitał odzyskamy w ciągu kolejnych 10 lat.

Innym typem inwestycji, który jednak wymaga dłuższego czasu, jest kupno zabudowanych działek rekreacyjnych lub siedliskowych w miejscowościach atrakcyjnych turystycznie. Dziś można nabyć tego typu nieruchomości bardzo tanio i czerpać zyski z wynajmu okresowego. W perspektywie wieloletniej dojdzie do wzrostu wartości takich nieruchomości, tym bardziej, że obserwujemy pewne trendy powrotu wypoczynku we własnym kraju – Polacy coraz częściej wybierają na weekendowe wypady okolice niedaleko miejsca zamieszkania. Oczywiście w tym przypadku (500 tys. zł) w rachubę wchodzą co najwyżej dwa siedliska.

Np. za 250 tys. zł można kupić w Filipach blisko Węgrowa (mazowieckie), działkę o pow. ponad 1 ha z domkiem rekreacyjnym całorocznym.

Warto też inwestować w grunty rolne, które są użytkowane intensywnie, w dobrej kulturze. Można kupić spory areał do 30 ha. Takie pola można np. wydzierżawić. A po wielu latach wartość działek rolnych wzrośnie kilkukrotnie.

Waldemar Oleksiak, Emmerson:

W samej stolicy 500 tys. to stanowczo za mało, by można było zainwestować w dwa mieszkania w dobrym standardzie i atrakcyjnej lokalizacji, a tylko w takim przypadku inwestycja ma sens. Musiałaby to być peryferyjna lokalizacja, np. Białołęka, ale wówczas czynsz najmu zamknąłby się w kwocie ok. 1 tys. zł miesięcznie za jeden lokal. Ponadto doszłyby podwójne koszty obsługi transakcji, na poziomie ok. 10 tys. zł za jedną nieruchomość.

Lepiej i wygodniej zainwestować w jedną nieruchomość w dobrej lokalizacji, która daje gwarancję najmu z czynszem na wyższym poziomie. Np. kupując lokum w apartamentowcu na Mokotowie, dwupokojowe o pow. 46 mkw. za 515 tys. zł (11,2 tys. zł za mkw.), wynajmiemy je za ok. 2,5 tys. zł miesięcznie. Przy takim czynszu stopa zwrotu z inwestycji osiągnie poziom ok. 5 proc. rocznie. Teoretycznie, z dwóch lokali na Białołęce łącznie można uzyskać nieco większy zwrot, ale nie tak łatwo jest wynająć tam choćby jedno mieszkanie, a tym bardziej dwa, zwłaszcza, że w tej dzielnicy powstają kolejne osiedla.

Piotr Suchodolski, Wealth Solutions:

Za 500 tys. zł warto kupić jedno mieszkanie pod wynajem w Warszawie. Najpopularniejsze wśród najemców są obecnie lokale dwupokojowe o powierzchni ok. 50 mkw. Według danych Centrum AMRON, średnia cena mkw. mieszkania w Warszawie oscyluje na poziomie ok. 7,8 tys. zł. Stopa zwrotu takiego lokalu wyniesie więc ok. 5 - 6 proc., przynajmniej w ciągu najbliższych pięciu lat. Trudno jednak za 500 zł kupić więcej niż jedno mieszkanie.

Jeśli oczekujemy wyższych zysków i stawiamy na dywersyfikację, warto się zastanowić nad ziemią, jednak niekoniecznie budowlaną. Wprawdzie tego typu działki w okolicach dużych miast, ale nie w ich granicach i bezpośrednim sąsiedztwie, drożeją, ale w różnym tempie. Według centrum AMRON, stawki za grunty budowlane wokół największych miast w Polsce w ciągu ostatniego  roku albo pozostały stabilne albo poszły w górę do 10 proc. Oznacza to, że nie w każdym przypadku można liczyć na wysoki zysk. Warto więc zainwestować w działki, które będą zyskiwały na wartości nie tylko ze względu na ogólną tendencję rynku, ale również ze względu na oddawane w ich okolicy inwestycje, czy przeprowadzone przez nas dodatkowe działania.

Np. ziemia rolna w okolicach dużych miast jest o wiele tańsza od budowlanej. Jeżeli kupimy np. działki rolne o pow. kilku hektarów, przekształcimy ją, podzielimy i uzbroimy - uzyskamy skokowy wzrost jej wartości. Średnia cena jednego metra ziemi rolnej w 12 powiatach okalających Warszawę wynosi 20 zł a ziemi budowlanej – ok. 180 zł. Dzięki tej dysproporcji, po odliczeniu kosztów całego procesu, co zajmie ok. 4-5 lat, możemy liczyć na zyski wysokości kilkudziesięciu proc. rocznie.

Jednak inwestowanie na rynku ziemi, w porównaniu do mieszkaniowego wymaga większej wiedzy. Łatwo bez odpowiedniego doświadczenia podjąć błędne decyzje i pozostać z nieruchomością, którą ciężko będzie odsprzedać za oczekiwaną kwotę. Kupując więcej niż jedną działkę, można zwiększyć bezpieczeństwo przedsięwzięcia wchodząc do grupy inwestycyjnej. Dzięki temu rozwiązaniu przeprowadzeniem całego procesu zajmą się eksperci, a my staniemy się współwłaścicielami kilku nieruchomości, co znacznie ograniczy ryzyko inwestycji.