Inwestowanie w hotele i pensjonaty

Zdaniem  analityków Home Broker,  rośnie rynek kupna-sprzedaży obiektów, w których można urządzić pensjonaty, hotele czy restauracje. Podają dwa warianty do wyboru: kupno ziemi i budowę obiektu  od podstaw albo nabycie gotowej nieruchomości. Pierwsza opcja jest bardziej ryzykowna ale może przynieść wyższą rentowność. W drugim przypadku łatwiej można skalkulować potencjalny dochód z inwestycji.  Mimo pewnego ożywienia, na rynku jest bardzo duża podaż gotowych nieruchomości wypoczynkowych albo siedlisk, w których można zaaranżować pensjonat czy motel.

Z dodatkowymi usługami

Taki projekt (kupno gotowej nieruchomości) kosztować będzie inwestora co najmniej ok. 1 mln zł. Propozycje, które trafiają dziś na rynku kosztują jednak najczęściej kilka - kilkadziesiąt mln zł, w zależności lokalizacji, wielkości czy stanu budynku. Np.  na Mazurach w miejscowości Kosin można kupić dom o pow. 200 mkw. z ośmioma pokojami (cztery na wynajem) na działce o pow.  640 mkw. Na terenie nieruchomości znajdują się także sala bilardowa, sauna, staw, przystań jachtowa, kort, parking, ogród, plac zabaw oraz dwa bungalowy. Oferta kosztuje  3,9 mln zł. Roczny przychód z najmu pokoi jest szacowany na ok. 65 tys. zł.

Natomiast w miejscowości Cięcina, niedaleko Węgierskiej Górki (Śląsk) na nabywcę czeka dom, który po wykończeniu może funkcjonować jako dziewięciopokojowy pensjonat. Budynek znajduje się na działce o pow.  2,9 tys. mkw. a jego stawka ofertowa wynosi 600 tys. zł. – Wykończenie pensjonatu pochłonęłoby dodatkowo 300 tys. zł, a biorąc pod uwagę stawki za noclegi osiągane w sąsiedztwie można liczyć na rentowność tej inwestycji na poziomie ponad 5,1 proc. w skali roku – prognozuje Grzegorz Cieślar, doradca Home Broker z Bielska-Białej.

W Szklarskiej Porębie jest do wzięcia wykończony i wyposażony pensjonat o pow. 1,2 tys. mkw. na działce o pow. 560 mkw. za 11,5 mln zł. Posiada 55 miejsc noclegowych, restaurację, dwie sale szkoleniowe, drink-bar, bilard, saunę, solarium, jacuzzi oraz fitness. Według analityków Home Broker, przychód z samej części hotelowej obiektu przy założeniu obłożenia na poziomie 30 proc., wyniesie co najmniej 600 tys. zł rocznie.

W Karpaczu można natomiast kupić za 3,95 mln zł trzygwiazdkowy hotel liczący 13 pokoi i 2 apartamenty. Ponadto w hotelu znajduje się sauna, solarium, jacuzzi, bilard i restauracja. Jak wyliczają przedstawiciele Home Broker, sama część hotelowa może generować roczny przychód na poziomie 160 tys. zł rocznie, co oznacza rentowność na poziomie ponad 4 proc.

W Mielnie czeka na nowego właściciela pensjonat z 2005 r. liczący 25 pokoi i restaurację za niecałe 3,1 mln zł. – Przychód z wynajmowania pokoi przy założeniu obłożenia na poziomie 50 proc. można oszacować na około 400 – 500 tys. zł w skali roku – wylicza Monika Wanowicz, doradca Home Broker z Koszalina.

W centrum Krynicy Zdroju wystawiono na sprzedaż za niecałe 4,5 mln zł XIX-wieczny drewniany pensjonat, posiadający 23 pokoje, restaurację i salon. Właściciel obiektu posiada umowę do 2030 r. na wynajem pensjonatu przez dwa miesiące w roku  gwiazdom operowym. - Rentowność  samej części hotelowej obiektu można oszacować na 5 proc. rocznie. Osiągnięcie wyższej stopy zwrotu wymagałoby poniesienia nakładów np. na zmianę wystroju – mówi Artur Grodecki, doradca Home Broker z Warszawy.

Wysokość przychodów znacznie podnoszą organizowane szkolenia czy wesela w hotelach,  pensjonatach czy motelach - Dla inwestorów, którzy chcieliby czerpać korzyści nie angażując się nadmiernie w biznes hotelowy może być zawarcie umowy z operatorem. I tak np. oferowany do sprzedaży za 7,5 mln zł pensjonat w uzdrowiskowej strefie Kołobrzegu posiada umowę dzierżawy do 2014 r. z możliwością przedłużenia. Właściciel nieruchomości z tego tytułu czerpie przychody na poziomie ok. 300 tys. zł netto – wyliczają przedstawiciele Home Broker.

Silna konkurencja

Ze względu na dość niską rentowność prowadzenia pensjonat, finansowanie kupna takiego obiektu z kredytów bankowych staje się nieopłacalne. Trzeba więc mieć własne środki na zakup. Zdaniem Pawła Grząbki, szefa CEE Property Group, zakup pensjonatu lub hotelu może być dochodowym zajęciem, ale tylko dla kogoś kto chce całkowicie zaangażować się bieżącą i operacyjną kontrolę nad tym przedsięwzięciem. - Prowadzenie pensjonatu nie jest proste, szczególnie w obszarze marketingu i sprzedaży. Duża konkurencja pomiędzy ośrodkami powoduje, ze trzeba poświęcić dużo wysiłku i pieniędzy aby dotrzeć do potencjalnego turysty. Świadczy o tym fakt, że coraz bardziej popularne stają się portale agregujące oferty wszystkich pensjonatów, apartamentów i hoteli  - opowiada Paweł Grząbka - O tym, ze prowadzenie hotelu i pensjonatów nie jest łatwe świadczy fakt, że w obecnej chwili  w Polsce wystawionych jest na sprzedaż ok. 140 hoteli – dodaje.

W serwisie Domy.pl na nowych właścicieli czeka ok. 280 pensjonatów, najwięcej na Dolnym Śląsku (ponad 100). Do tego dochodzi spora oferta siedlisk  -pustych działek albo parceli z obiektami, które można przebudować na hotel, pensjonat czy dom wypoczynkowy albo gospodarstwo agroturystyczne.  Np. na Mazowszu, według serwisu Domy.pl – ok. 800, na Pomorzu niemal 600, w warmińsko-mazurskim - ok. 150, a na Dolnym Śląsku – ok. 100.

-  Zakup pensjonatu jest dobrym rozwiązaniem dla kogoś kto np. chce się wyprowadzić z miasta, zamieszkać w górach lub nad morzem  a swoim domu udostępnić pokoje turystom. W ten sposób dochód z wynajmu jest dodatkowym źródłem dla właściciela nieruchomości. Rentowność na poziomie ok. 5 proc. przy ciągłej i absorbującej pracy dzień i noc niezależnie od dnia tygodnia jest wystarczająca dla pasjonatów prowadzących ośrodki, ale nie dla inwestorów, którzy szukając satysfakcjonujących stóp zwrotu z pewnością wybiorą inną inwestycję  – twierdzi Paweł Grząbka.