Po Nowym Roku dojdzie do przekształcenia z mocy prawa użytkowania wieczystego gruntów pod blokami oraz domami jednorodzinnymi. Im bliżej tej daty, tym więcej wątpliwości, m.in. dotyczących obrotu nieruchomościami, uwłaszczenia lokali użytkowych oraz podziemnych garaży. Mnożą się propozycje zmian przepisów. Jedno jest pewne: bałagan i rozczarowanie.

Użytkowanie nie zniknie

Miasta zapewniają,że co do zasady są gotowe na uwłaszczenie, ale...

– Zdajemy sobie sprawę, że nie w każdym wypadku będzie ono przebiegało gładko. Przepisy przekształceniowe są kiepskiej jakości. Ich interpretacja jest trudna. Poza tym wiele nieruchomości ma niejasny stan prawny. Jego prostowanie wymaga czasu – tłumaczy Marek Wójcik ze Związku Miast Polskich.

Czytaj także: Przewłaszczenie na zabezpieczenie a opłata planistyczna

Będą też rozczarowania.

– Niejeden właściciel mieszkania odejdzie z kwitkiem –ostrzega Wiesław Bielawski, wiceprezydent Gdańska.

– Dotyczy to głównie osób mieszkających w budynkach, w których dominują lokale usługowe. W ich wypadku do przekształcenia nie dojdzie. Tego rodzaju niespodzianek przepisy zawierają jednak znacznie więcej – dodaje wiceprezydent Bielawski.

Przybędzie opłat

Okazuje się, że przekształcenie nie będzie dotyczyć: podwórek, dróg wewnętrznych na osiedlach, chodników, placów zabaw, a nawet w niektórych przypadkach altan śmietnikowych.

– Wystarczy, że podwórko czy droga mają założoną odrębną księgę wieczystą, a tak jest w większości wypadków – tłumaczy Mirosław Gdesz, sędzia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, specjalizujący się w tematyce nieruchomości.

W efekcie właściciele mieszkań będą po Nowym Roku płacić za przekształcenie udziału w użytkowaniu wieczysty (patrz ramka) roczną opłatę np. za podwórko czy drogę, a oprócz tego,tak jak do tej pory, podatek od nieruchomości.

– Dla wielu osób będzie to po prostu niezrozumiałe. Panuje bowiem przekonanie, że przekształcenie użytkowania wieczystego obejmie wszystkie grunty przeznaczone na cele mieszkaniowe, a zapłaci się za nie grosze – mówi Piotr Kłodziński, prezes Międzyzakładowej Spółdzielni Mieszkaniowej „Energetyka" w Warszawie.

W niektórych spółdzielniach dojdą do tego opłaty związane z pomocą publiczną. Chodzi o bloki spółdzielcze, w których są lokale użytkowe. W ich wypadku do przekształcenia dojdzie przy wykorzystaniu przepisów de minimins. Jeżeli przekroczy się limit pomocy publicznej (200 tys. euro na trzy lata ), spółdzielnia w ratach będzie te pieniądze zwracać. A skąd ma je wziąć? Od spółdzielców.

– Wbrew pozorom te 200 tys. euro to nie jest dużo. Wystarczyło, że usunęliśmy azbest z budynków i już przekroczyliśmy dozwolony limit – tłumaczy Piotr Kłodziński.

Utrudniony obrót

Wiele miast zdecydowało się wprowadzić wysokie bonifikaty dla swoich gruntów (pod warunkiem że jednorazowo wpłaci się opłatę przekształceniową). Dla gruntów Skarbu Państwa mogą one jednak wynieść maksymalnie 60 proc. Dlatego prezydenci wielu miast wystąpili z apelem do ministra inwestycji i rozwoju, by zmienił przepisy i podniósł bonifikatę dla gruntów Skarbu Państwa. Ten na razie nie powiedział nie. Projektu można się spodziewać po Nowym Roku.

Na biurku prezydenta leży także nowela, która ma rozwiązać m.in. problem blokowania obrotu po Nowym Roku. Dokumentem potwierdzającym przekształcenie ma być zaświadczenie. Gminy (starostwa) mają wydać je do końca 2019 r., a na złożony wniosek w ciągu czterech miesięcy. Nowela przewiduje trzeci rodzaj zaświadczenia, które ma być wydawane na wniosek w ciągu miesiąca. Dzięki temu ma nie być utrudnień w obrocie nieruchomościami.

Notariusze nie mają jednak złudzeń. Ich zdaniem utrudnienia na pewno będą w dużych miastach. Gminy nie będą w stanie szybko wydawać zaświadczeń, a terminy mają charakter czysto instrukcyjny.

Jakie będą zasady przekształcenia

Właściciele domów jednorodzinnych, mieszkań oraz lokali użytkowych w budynkach wielorodzinnych uwłaszczą się z mocy prawa od 1 stycznia 2019 r.

* Przekształcenie nie będzie za darmo. Właściciele lokali (domów) przez 20 lat będą wnosić opłatę przekształceniową, która wyniesie tyle, ile ostatnia roczna opłata z tytułu użytkowania wieczystego.

* Gdy właściciele lokali (domów) zdecydują się na uregulowanie należności w tym samym roku, w którym nastąpi przekształcenie, bonifikata wyniesie 60 proc. W drugim roku będzie to 50 proc., w trzecim – 40 proc., w czwartym – 30 proc., w piątym – 20 proc., a w szóstym roku – 10 proc. Obowiązkowe upusty będą dotyczyć tylko gruntów Skarbu Państwa. Przy ziemi komunalnej to od władz gminnych zależy ich wprowadzenie.

O przekształceniu mówi: ustawa z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.