Nieruchomości rozpalają wyobraźnię żądnych zysków inwestorów na całym świecie. Cierpliwi kupują mieszkania na wynajem, czekając na zwrot z inwestycji kilkanaście lat, jednocześnie budując majątek na wzroście wartości wynajmowanej nieruchomości. Inni chcą zarabiać szybko, tu i teraz.
– Jednym z najbardziej popularnych sposobów jest house flipping. Liczba osób podejmujących się tego biznesu rośnie lawinowo – mówi Kamil Wrotniak, dyrektor w firmie Hygge Home. – Tylko w Łodzi jest około 100 inwestorów działających w tej branży mniej lub bardziej aktywnie.
25 proc. zwrotu
Joanna Lebiedź, właścicielka agencji Lebiedź Nieruchomości, przypomina, że flippowanie to w dużym uproszczeniu zarabianie na różnicy pomiędzy wartością kupowanej a sprzedawanej nieruchomości. – Różnica bierze się z podniesienia standardu mieszkania – wyjaśnia. – Mówiąc krótko: kupujemy dobrze zlokalizowaną ruinę, remontujemy zgodnie z aktualnymi trendami i odsprzedajemy z zyskiem.
Według Kamila Wrotniaka, choć flipperem może zostać każdy, nie każdy się do tego nadaje. – Ważne są takie cechy, jak wytrwałość w dążeniu do celu, zdolności organizacyjne i odwaga w podejmowaniu decyzji – mówi dyrektor.
Podkreśla, że udane flippy dają nawet 25 proc. zwrotu, bez względu na miasto. – Takie transakcje można skutecznie przeprowadzać zarówno w miejscowościach zamieszkiwanych przez 20 tys. osób, jak i w metropoliach – przekonuje.
Łódzka firma Hygge Home w ciągu ostatniego roku przeprowadziła ponad 25 transakcji. – Nasza najmniej udana inwestycja dała zysk w wysokości 20 tys. zł, najlepsza – 80 tys. zł. Średni zysk to ponad 40 tys. zł i taki zarobek prognozujemy, podejmując decyzję o zakupie nieruchomości – mówi dyrektor Wrotniak.
O rosnącej popularności house flippingu mówi też Marcin Kijowski, ekspert agencji Nowodworski Estate.
– Konkurencja na tym rynku rośnie z dnia na dzień. Flipperów zaczyna przybywać nawet w mniejszych miastach. Na szczęście dla tych nowych biznesmenów na rynku brakuje mieszkań o dobrym i podwyższonym standardzie, a popyt na nie rośnie z miesiąca na miesiąc. Polacy wymagają więcej, chcą więcej i stać ich na więcej – podkreśla.
Zdaniem Kijowskiego chętnych na flipping jest sporo ze względu na znikome ryzyko inwestycji. – Mamy w posiadaniu nieruchomość, a nie płynne akcje na giełdzie – podkreśla. – Zarobki mogą być wysokie, nawet 20 proc. wartości nieruchomości. Dla początkujących może ok. 10 proc.
House flipping jest tak stary, jak stary jest rynek nieruchomości, na co zwraca uwagę doradca Tomasz Błeszyński. – Dlatego śmieszą mnie te reklamy, hasła o nowym superbiznesie – mówi. – Faktycznie, dzięki tym zabiegom teraz niemal każdy czuje się superflipperem. Chętnych na transakcje życia i łatwy zarobek przybywa. Pojawili się nieznani dotąd guru flippingu oferujący szkolenia za bajońskie ceny, na których roztaczają wizje o równie bajońskich zyskach z flippowania. To wszystko rozgrzewa emocje i ceny na rynku nieruchomości – nie ma złudzeń Błeszyński.
Dodaje, że flipperzy poszukują okazyjnie wycenionych, głównie jedno- i dwupokojowych mieszkań wymagających remontu, o powierzchni do 45 –55 mkw.
– Odnawiają, remontują i wyposażają lokale jak najmniejszym kosztem, by niemal natychmiast wystawić je na rynku, oczywiście za jak najwyższą cenę – mówi, uczulając kupujących, by dokładnie sprawdzali jakość wyremontowanej nieruchomości, zwłaszcza w dobie ogromnych problemów z dostępnością robotników.
Ale i przestrzega niedoświadczonych. – Tak jak w każdym biznesie, o powodzeniu decyduje pomysł, wiedza, doświadczenie i szczypta szczęścia – zauważa Błeszyński. – Pomysły są znane, szczęście jest nieprzewidywalne, natomiast wiedzę i doświadczenie należy zdobyć, a na to potrzeba czasu. Tymczasem rynek jest dziś nakręcany i każdy chce od zaraz na nim zarabiać. W mojej ocenie doprowadzi to niektórych flipperów do bankructwa.
– Już teraz trafia się coraz mniej superokazji, a ceny mieszkań są tak wyśrubowane, że nie da się już więcej zarobić – ocenia. Jego zdaniem czas masowego flippingu powoli się kończy, przed nami ochłodzenie.
Zapały studzi też Joanna Lebiedź. – Pytanie, jak długo flipping będzie opłacalny. I czy na tyle, aby się przebranżowić. Jeśli ktoś mówi, że w coś należy inwestować, bo „wszyscy" tak robią, to czy nie powinna się nam zapalić czerwona lampka? – pyta pośredniczka.
– Podobnie jak na rynku akcji: inwestuj, gdy inni sprzedają, uciekaj, gdy kupują. Czyli – idź pod prąd. A jak jest z flippami? Clou polega na znalezieniu odpowiedniej nieruchomości. To zazwyczaj małe mieszkanie w topowej lokalizacji, którego zły stan techniczny nie pozwala na dyktowanie wygórowanej ceny. Najbardziej opłacalną inwestycją w ciągu kilku ostatnich lat były małe lokale. Istotnym czynnikiem jest zminimalizowanie kosztów remontu i generalnie wszelkich kosztów związanych z zakupem mieszkania pod flipp. Dość często obsługujemy firmy budowlane, które zarabiają na flippach. Są całe przedsiębiorstwa, które starają się kupować mieszkania w tym samym rejonie, na tym samym osiedlu lub nawet w tym samym budynku, aby jedną ekipą prowadzić kilka inwestycji naraz.
Spod lady
Kamil Wrotniak jest tymczasem pewien, to nie cena zakupu decyduje o tym, czy inwestycja będzie zyskowna.
– W naszej firmie na każdą potencjalną okazję patrzymy z drugiej strony, zastanawiając się, jaką maksymalną kwotę będziemy mogli uzyskać przy sprzedaży nieruchomości – wyjaśnia. – Trzeba się postawić w roli przyszłego nabywcy gotowego już mieszkania i zwrócić uwagę na lokalizację, wskaźnik bezpieczeństwa danej dzielnicy, wygląd bloku i klatki schodowej oraz dostęp do infrastruktury handlowo-usługowej – mówi.
I podaje przykład. – Jeśli cena mieszkania na łódzkich Bałutach to 3 tys. zł, a lokalu o identycznych parametrach w dzielnicy Retkinia – 3,6 tys. zł, wybierzemy drugą z ofert – mówi. – Decydująca będzie większa atrakcyjność dla potencjalnych nabywców, więc jako sprzedający będziemy mogli oczekiwać wyższej ceny.
Czasem warto zainwestować w doszczętnie zniszczoną nieruchomość. – Z doświadczenia wiem, że im większa ruina, tym więcej się zarabia – podkreśla Marcin Kijowski. – Mówimy tu oczywiście o lokalu, a nie o budynku. Na cenę mieszkania wpływ mają piętro, winda, klatka schodowa, stan bloku, jego położenie i sąsiedztwo. Przy wyborze mieszkania pod flipp decydującą rolę powinien odgrywać Excel, czyli wszystkie obliczenia kosztów oraz zakładany zarobek. Najlepiej zrobić to w dwóch wersjach – optymistycznej i pesymistycznej, i dopiero wtedy podjąć decyzję o zakupie – radzi.
Flipperzy okazji szukają często na licytacjach. Jak mówi Kijowski, interesują ich oferty „spod lady", gdy lokal można kupić poniżej ceny rynkowej. W tym przypadku trzeba wziąć pod uwagę ewentualne problemy z zadłużeniem mieszkania, z zasiedzeniem przez poprzednich właścicieli. – Kosztem będzie więc także czas – wskazuje ekspert.
W ocenie Renaty Cimaszewskiej, członka zarządu firmy m2 Group, mieszkania o dużym potencjale należą do rzadkości, wymagają też dużych nakładów finansowych i czasowych.
– Remont generalny wiąże się z szerokim zakresem prac, obejmującym wymianę instalacji elektrycznej i hydraulicznej, wymianę podłóg, wymianę okien, drzwi wejściowych, wyburzanie ścian – zwraca uwagę. – Aby inwestycja przyniosła spodziewany zysk, inwestor musi mieć sprawdzoną ekipę remontowo-budowlaną, architekta wnętrz, dostęp do materiałów budowlanych, ale przede wszystkim kapitał – ok. 320 tys. zł, najlepiej w gotówce. Posiłkowanie się kredytem hipotecznym przy takiej inwestycji, ze względu na oprocentowanie oraz opłaty bankowe, znacznie obniża jej rentowność – wyjaśnia.
Mateusz Chudzik | partner w kancelarii Chudzik i Wspólnicy
Obrót nieruchomościami staje się coraz popularniejszą formą zarobkowania w Polsce. Jednym ze sposobów inwestowania w nieruchomości jest house flipping, który polega na nabywaniu nieruchomości po niższej cenie i ich odsprzedaży po wyższej. Etapem pośrednim pomiędzy nabyciem a sprzedażą jest zazwyczaj remont nieruchomości (ang. fix and flip). Na każdym z etapów inwestycji (nabycie, remont i sprzedaż) występują ryzyka prawne.Przy nabywaniu nieruchomości „pod flippa” należy zawsze zbadać wszelkie wpisy i wzmianki w księdze wieczystej, nie ograniczając się tylko, jak to często wygląda w praktyce, do działu III (prawa, roszczenia i ograniczenia) oraz działu IV (hipoteki). Inwestorzy powinni zbadać księgę wieczystą nieruchomości, z której wyodrębniono samodzielny lokal.
Nie bez znaczenia ma bowiem fakt, czy lokal, który inwestor chce nabyć, znajduje się w tzw. małej czy też dużej wspólnocie mieszkaniowej. O dużej wspólnocie mówimy wtedy, gdy lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem. W dużej wspólnocie na prace remontowe w lokalu wymagające pozwolenia na budowę lub zgłoszenia konieczna będzie zgoda wyrażona w uchwale, do podjęcia której wystarczy zwykła większość. Przy małej wspólnocie, z racji stosowania odpowiednio przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności, taka uchwała dla swej skuteczności wymagać będzie jednomyślności wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej.
Czasami inwestorzy znajdują nieruchomości, których właściciele nie mogą osobiście brać udziału w transakcji sprzedaży, bo na przykład mieszkają za granicą. W takiej sytuacji w imieniu sprzedawcy działania osoba trzecia jako pełnomocnik. Pełnomocnictwo do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości musi być udzielone w formie aktu notarialnego.
Z uwagi na udział notariusza w procesie zawierania umowy sprzedaży nieruchomości do wyjątkowych zaliczać się będą sytuacje, gdy w imieniu sprzedawcy działać będzie osoba na podstawie nieważnego pełnomocnictwa albo z przekroczeniem zakresu umocowania. W praktyce może natomiast wystąpić sytuacja, w której pełnomocnik był co prawda pierwotnie umocowany do zawarcia umowy, ale jego pełnomocnictwo wygasło przed podpisaniem aktu notarialnego (np. na skutek odwołania pełnomocnictwa przez mocodawcę).
W takiej sytuacji umowa sprzedaży będzie ważna, jeżeli pełnomocnik zawarł umowę w zakresie pierwotnego umocowania. Wyjątkiem będą jednak sytuacje, gdy kupujący o wygaśnięciu pełnomocnictwa wiedział albo z łatwością mógł się dowiedzieć.
Początkujący inwestorzy zadają sobie pytania, czym różni się spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu od lokalu stanowiącego odrębną własność. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym polegającym na prawie do korzystania z konkretnego lokalu. Z praktycznego punktu widzenia jest ono bardzo zbliżone do pełnej własności. Zarówno bowiem prawo odrębnej własności lokalu jak i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu są prawami zbywalnymi, podlegają dziedziczeniu i egzekucji.
Dla prawa odrębnej własności lokalu zakłada się obligatoryjnie księgę wieczystą. Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może zostać także założona księga wieczysta. Trzeba jednak pamiętać, że księga wieczysta nie zostanie założona dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jeżeli grunt, na którym znajduje się budynek z danym lokalem nie ma uregulowanego stanu prawnego. W przypadku odrębnej własności lokalu łatwiej także uzyskać kredyt zabezpieczony hipoteką, ponieważ niektóre banki niechętnie udzielają kredytów zabezpieczanych hipoteką na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.
W ostatnim czasie wielu inwestorów z Warszawy zadaje sobie pytanie, jaki wpływ na ich transakcje ma działalność komisji weryfikacyjnej. Należy wskazać, że decyzje komisji w sytuacjach, w których zaszły nieodwracalne skutki prawne, nie powinny skutkować utratą prawa własności przez osoby, które nabyły nieruchomości od osób, które uzyskały je w wyniku reprywatyzacji, jeśli nabycie nieruchomości przez taką osobę nie nastąpiło nieodpłatnie lub na rzecz nabywcy działającego w złej wierze, lub zagospodarowania nieruchomości warszawskiej na cele publiczne, o których mowa w art. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Decydując się na nabycie lokalu w stolicy, należy zawsze jednak sprawdzić, czy w dziale trzecim księgi wieczystej nie figuruje ostrzeżenie o toczącym się postępowaniu rozpoznawczym przed komisją weryfikacyjną. Wpis takiego ostrzeżenia wyłącza bowiem dobrą wiarę nabywcy nieruchomości.
Drugi etap inwestycji we „flippy” wiąże się przede wszystkim z ryzykiem nienależytego wykonania remontu przez wykonawcę. W praktyce coraz częstsze są przypadki znacznych opóźnień, spowodowane brakiem wykwalifikowanych pracowników.
Należy wskazać, że sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną. Dokonanie samowoli budowlanej stanowi wadę fizyczną nieruchomości. Kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wadę usunie. Może być to o tyle ryzykowne dla inwestora, że okres przedawnienia roszczeń do przedsiębiorcy remontowego z tytułu wadliwego remontu wynosi trzy lata, a roszczenia kupującego wobec sprzedawcy mają okres przedawnienia 5 lat. Zminimalizowanie ryzyka może polegać na wydłużeniu w umowie z wykonawcą okresu przedawnienia roszczeń, co jednak z uwagi sytuację na rynku usług budowlanych wydaje się mało prawdopodobne.
Co więcej w ustawodawca wprowadził do Kodeksu cywilnego narzędzie dla kupujących będących konsumentami, o którym mało który z inwestorów zdaje sobie sprawę. Chodzi o art. 5615 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione. W praktyce oznacza to, że jeśli kupujący zgłosi sprzedającemu wadę i zażąda odstąpienia od umowy albo obniżenia ceny np. o 50 proc., to kupujący, który nie odpowie na piśmie takiemu kupującemu będzie musiał odpowiednio oddać całość albo połowę ceny.
Zamiarem ustawodawcy było zapewne skierowanie tego narzędzia przeciwko nieuczciwym sprzedającym będącym przedsiębiorstwami deweloperskimi. Jednakże brzmienie tego artykułu nie pozostawia wątpliwości, że ma ono zastosowanie to wszystkich inwestorów-przedsiębiorców, nawet tych małych, który mają na swoim koncie dopiero jedną inwestycję we flippa.
Na zakończenie danej inwestycji pozostaje się jeszcze zastanowić, jakie skutki podatkowe niesie ze sobą sprzedaż flippa. Jeśli sprzedajemy mieszkanie, które otrzymaliśmy w spadku lub w darowiźnie od osoby bliskiej, to sprzedaż takiej nieruchomości przed upływem pięciu lat od nabycia obciążana jest podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości 19 proc. bez możliwości potrącenia kosztów jego nabycia. Odliczeniu podlegałyby ewentualnie koszty nakładów udokumentowane prawidłowo fakturami.
Co do inwestorów działających z zamiarem stałego i ciągłego wykonywania tej działalności opodatkowanie zależy przede wszystkim od formy prawnej, w jakiej inwestor prowadzi działalność.