Sprzedaż apartamentów w 2019 r. i pierwszym kwartale tego utrzymywała się na stabilnym poziomie. W siedmiu aglomeracjach – Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu, Katowicach i Łodzi – sprzedano w ubiegłym roku ponad 1 tys. mieszkań premium. To o ponad 40 proc. więcej niż w 2018 r. – podaje High Level Sales & Marketing (Grupa Tacit).
Wartość całego rynku nieruchomości premium w Polsce to już ponad 1,8 mld zł. W 2017 r. było to 1,24 mld zł, w 2018 – 1,34 mld zł. Największy, warszawski rynek apartamentów jest wart 779 mln zł (w 2018 r. – 694 mln zł). Krakowski – 314 mln zł (225 mln zł w 2018 r.), trójmiejski – 234 mln zł (154 mln zł).
Ucieczka od ryzyka
W I kw. tego roku sprzedaż apartamentów była wyższa niż w analogicznym okresie ub.r. Wybuch pandemii nie pozostał jednak bez wpływu i na ten rynek. W stolicy w II kw. sprzedano mniej apartamentów niż przed rokiem (II kw. 2019 – 79, II kw. 2020 – 21), za to średnia cena wzrosła o 9 proc. – Zainteresowanie apartamentami nie maleje. Klienci obserwują rynek, badają ceny – mówi Karolina Kaim, prezes Tacit Investment, twórczyni HLSM. – Nie brakuje inwestorów, którzy chcą lokować kapitał w bezpiecznym miejscu. To czas na ucieczkę od ryzyka.
Historyczne dane, w tym z czasów kryzysu w 2008 r., wskazują, że segment premium pozostaje odporny na zawirowania na rynkach finansowych. – W krótkim czasie możemy się spodziewać zmniejszenia liczby transakcji i ewentualnie niewielkiej korekty cenowej – ocenia prezes Kaim. – W dłuższej perspektywie trend wzrostowy powróci. Na rynku apartamentów, w przeciwieństwie do segmentu mieszkań popularnych, nie ma też zwrotów lokali. Kupujący nie wycofują rezerwacji – dodaje.
Z raportu HLSM wynika, że próg wejścia, czyli minimalna cena mkw. nieruchomości premium, jest bardzo zróżnicowana. Najdrożej jest w stolicy. Próg wejścia to 26,4 tys. zł (wzrost 6 proc., 2018/2019), przy średniej cenie 32 tys. zł za mkw. W Trójmieście minimalna cena mkw. mieszkania premium to 18,5 tys. zł (wzrost o 6 proc. ), średnia cena – 19,2 tys. zł. We Wrocławiu próg wejścia to 14,5 tys. zł (bez zmian) przy średniej cenie 17,1 tys. zł za mkw., w Krakowie – 14,9 tys. zł (wzrost o 8 proc., średnia cena 16,5 tys. zł za mkw.), w Poznaniu – 11,7 tys. zł (wzrost o 6 proc., średnia 13 tys. zł za mkw.). Najniższy próg wejścia odnotowano w Łodzi – 7,5 tys. zł, ale roczny wzrost wyniósł 14 proc. Przeciętna cena to 8 tys. zł za mkw.
Barbara Bugaj, analityk SonarHome, podziela opinię, że luksusowe apartamenty są bardziej odporne na zawirowania makroekonomiczne niż mieszkania popularne. – Kupujący apartamenty mają często domy za miastem lub w innych częściach Polski czy świata. Apartament w stolicy jest miejscem, gdzie można się zatrzymać na czas spotkań biznesowych czy prowadzenia innych spraw zawodowych – mówi. Zauważa, że choć ten rynek nie jest w Polsce głęboko rozwinięty, to prestiżowe apartamenty kupują zagraniczne fundusze. Przykład – Catella, która kupiła lokale w warszawskiej wieży Złota 44.
Korekty i negocjacje
Na spowolnienie rynku z powodu pandemii zwraca uwagę Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Nieruchomości premium, integralna, choć marginalna, część mieszkaniówki podlega podobnym tendencjom co reszta rynku – mówi. – W kwietniu sprzedaż mieszkań praktycznie stanęła, a pierwsze symptomy odzyskiwania oddechu przez kupujących pojawiły się dopiero na przełomie maja i czerwca.
Zdaniem Jędrzyńskiego większość inwestorów raczej powstrzymuje się z decyzjami. – W czasie kryzysu najbardziej pożądanym aktywem jest gotówka, którą trzyma się na wyjątkowe okazje inwestycyjne. Jeśli takowe się pojawią na rynku premium, to amatorzy znajdą się od ręki – ekspert nie ma wątpliwości. Nie ma też wątpliwości, że apartamenty z prawdziwego zdarzenia to optymalna inwestycja.
Według Jędrzyńskiego większych przecen apartamentów trudno oczekiwać. – Korekta będzie polegała raczej na efektywnych negocjacjach cen, co w przypadku tego typu nieruchomości daje nawet setki tysięcy złotych – ocenia.
Inwestorzy szukają luksusowych mieszkań także na rynku wtórnym. Z szacunków agencji Metrohouse wynika, że odsetek apartamentów sprzedawanych na tym rynku to zwykle ok. 2–3 proc. transakcji. – W ostatnich latach zainteresowanie takimi nieruchomościami rośnie – mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. – To efekt bogacenia się, chęci poprawy warunków mieszkaniowych, ale też podkreślenia statusu społecznego.
Jańczuk podziela opinie, że apartamenty zwykle nieźle sobie radzą z zawirowaniami na rynku. – Nie inaczej jest dziś. Nie widać korekty cen, sprzedający nie podejmują nerwowych ruchów, np. wycofując ofertę ze sprzedaży, co jest znamienne dla innych segmentów nieruchomości – zauważa. – Apartamenty są zwykle kupowane dla siebie, rzadziej na wynajem. Grupa profesjonalnych inwestorów dywersyfikuje czasem swój portfel, wybierając ciekawe oferty apartamentów, ale nie ma wykształconego rynku typowo inwestorskiego, który ograniczałby się do zakupów wyłącznie takich produktów.
