Nowi właściciele, nazwa, plany. Wejście na rynek najmu instytucjonalnego mieszkań (PRS) było szybkie i mocne: sprzedaliście funduszowi Heimstaden 2,5 tys. mieszkań za 1,4 mld zł. PRS w Polsce przyspiesza, choć dominowała narracja, że deweloperzy stronią od hurtowej sprzedaży, bo to obniża marżę.

Najem instytucjonalny będzie się rozwijać, takie są trendy w Europie. Stąd uważam, że PRS powinien się znaleźć w strategii spółki deweloperskiej, zwłaszcza że rynek sprzedaży mieszkań jest cykliczny. Z jednej strony duże transakcje mogą oznaczać niższą marżę niż w przypadku sprzedaży detalicznej, ale z drugiej dają pewność przepływów finansowych. Cieszymy się, że możemy współpracować z jednym z największych graczy PRS w Europie, to pozwoli nam na szybkie nauczenie się tego rynku.

Jak wygląda struktura tej umowy?

Obu stronom zależało, żeby współpraca była szeroka. Sprzedaliśmy projekty, w których dopiero wybudujemy mieszkania. Najwięcej w Warszawie (ok. 800) i Krakowie (ok. 600), a także we Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu. Pierwsze mieszkania oddamy pod koniec przyszłego roku, docelowo cały pakiet znajdzie się w portfelu funduszu w 2024 r.

Czy nie myśleliście o powołaniu własnej platformy najmu?

W długim terminie zapewne warto to rozważyć, ale na początku chcemy być dostarczycielem wysokiej jakości mieszkań dla funduszy PRS.

Heimstaden to partner strategiczny, z którym zakładamy długofalową relację, ale nie wykluczamy współpracy z innymi graczami, bo to daje elastyczność. Fundusze mają bowiem różne strategie, np. Szwedzi specjalizują się w najmie mieszkań rodzinom, które nie chcą zaciągać kredytu hipotecznego.

Transakcja ze Szwedami obejmuje prawie 40 proc. waszego banku ziemi, obecnie to około 4,3 tys. lokali. Jak docelowo mają wyglądać proporcje sprzedaży lokali dla Kowalskich i dla funduszy?

W 2020 r. sprzedaliśmy klientom indywidualnym 1672 mieszkania i ten rok zapowiada się podobnie – w I kwartale podpisaliśmy 494 umowy. Zobaczymy, ile jeszcze lokali z bieżącego banku sprzedamy funduszom.

Nie czujemy presji, bo koniunktura na rynku detalicznym jest wciąż bardzo dobra, a strategiczne projekty dla funduszy chcemy realizować na nowych gruntach. Myślę,

że optymalną i docelową proporcją naszej aktywności będzie pół na pół.

Uzupełnianie banku ziemi to dziś jedno z największych wyzwań dla deweloperów, a wy macie duże ambicje.

Popyt na ziemię jest większy od podaży, a polityka państwa i samorządów tego nie ułatwia. Należałoby przede wszystkim uwolnić grunty rolne w obrębie aglomeracji i ułatwić miastom procedury planistyczne, bo dziś wiele działek rezerwuje się czy kupuje trochę w ciemno. Również procedury są bardzo skomplikowane. Dużo się mówi o problemach z uzyskiwaniem pozwoleń na budowę, ale to finalny etap, po drodze potrzeba kilkadziesiąt zgód, najdłużej trwa uzyskiwanie decyzji środowiskowych nawet tam, gdzie obowiązuje plan miejscowy. Z jednej strony są formalności, a z drugiej podejście. Dla przykładu Poznań czy Łódź są przyjaźnie nastawione wobec inwestorów. To widać w wielkości oferty w tych miastach i to wróży stabilizacji cen mieszkań.

Cały czas aktywnie poszukujemy działek, obecnie mamy kilka tematów w fazie negocjacji. Jako spółka działająca w ramach własnej strategii, a nie grupy budowlanej, mamy więcej możliwości i chcemy z nich korzystać. Potencjalnie możemy uczestniczyć w projektach mixed-use, w czym na macierzystym rynku specjalizuje się nasz nowy udziałowiec, czeska grupa Crestyl, rolę finansową może odgrywać drugi strategiczny udziałowiec, polski fundusz inwestycyjny Cornerstone. Kapitału na rynku dziś nie brakuje – brakuje ziemi. Również strategie niektórych funduszy PRS zakładają współfinansowanie zakupu gruntów.

Co z kosztami wykonawstwa, materiały drożeją w oczach.

Tempo wzrostu jest pewną zagadką, trudno powiedzieć, czy w pełni wynikającą z boomu budowlanego. Spodziewamy się, że ceny się ustabilizują i niestety pozostaną na obecnym wysokim poziomie. Mimo wszystko wzrost kosztów wykonawstwa jest jeszcze rekompensowany wzrostem cen mieszkań.

Nowa strategia zakłada też wejście w segment premium. Co to będą za projekty?

Specjalizujemy się w średnim i średnio-wyższym standardzie – tego będziemy się trzymać. Chcemy jednak rozszerzyć ofertę o kameralne projekty z wyższej, ale nie luksusowej półki. Mamy odpowiednie działki w Trójmieście czy we Wrocławiu. Przewidujemy uruchomienie takich inwestycji jeszcze w tym roku.

Rynek mieszkaniowy jest rozgrzany, I kwartał tego roku pod względem sprzedaży okazał się rekordowy, choć ceny dalej rosną. Pandemia nie przewróciła rynku, ale wciąż słychać opinie, że mamy teraz owczy pęd, a patrząc długoterminowo prognozy demograficzne nie bronią tezy o ogromnym deficycie mieszkań.

Wysoka sprzedaż w I kwartale może wynikać z odłożonego popytu i w kolejnych kwartałach tego roku sytuacja będzie się stabilizować. Popyt wynika też z niskich stóp – a zakup mieszkania to naturalna lokata oszczędności.

Co do długoterminowych trendów, strukturalny niedobór jest faktem, znaczna część zasobów jest w bardzo niskim standardzie i ludzie będą dążyć do poprawy warunków mieszkaniowych. Co więcej, jeszcze długo trwać będzie migracja zarobkowa do największych aglomeracji.

CV Damian Kapitan prezesem spółki jest od początku 2020 r., a z firmą jest związany od 2010 r.: był szefem działu prawnego, a od 2015 r. zasiadał w zarządzie. Wcześniej pracował w kancelarii. Absolwent prawa na Uniwersytecie Warszawskim.