Coraz więcej osób traci prawo do ulgi mieszkaniowej, bo skarbówka nie uznaje umów deweloperskich. To zła wiadomość dla wszystkich, którzy za pieniądze ze sprzedaży nieruchomości kupili nowe mieszkanie w budowie. Problem powstaje, gdy na ostateczne przeniesienie własności trzeba poczekać ponad dwa lata. Fiskus uznaje wówczas, że przekroczony został ustawowy termin uprawniający do ulgi. Chociaż podatnik zainwestował środki w zakup nowej nieruchomości, i tak musi zapłacić PIT od sprzedaży starej. Eksperci postulują zmianę przepisów tak, by uwzględniały także umowy deweloperskie.
Zysk dla fiskusa
Prawnik Marcin Malinowski podkreśla, że konsekwencje finansowe mogą być znaczące.
– W praktyce oznacza to konieczność zapłaty nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych podatku, zwłaszcza jeśli sprzedajemy nieruchomość nabytą w spadku i nie możemy odliczyć kosztów – mówi.
Przekonała się o tym kobieta, która sprzedała mieszkanie w 2016 r. Musi zapłacić 19 proc. PIT, ponieważ nie upłynęło jeszcze pięć lat od nabycia, chyba że przeznaczy całą kwotę na własne cele mieszkaniowe. W tym przypadku ma czas do końca 2018 r.
W lipcu 2017 r. kobieta podpisała umowę deweloperską w formie aktu notarialnego. Od razu wpłaciła na nowe mieszkanie większość środków ze sprzedaży starego. Na początku 2018 r. wpłaci w kolejnej racie całość. Ostateczną umowę przenoszącą własność podpisze jednak dopiero w 2020 r.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał w interpretacji (0115-KDIT2-1.4011.336.2017.2.MN), że w tej sytuacji inwestycja nie chroni przed zapłatą podatku. Przypomniał, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT warunkiem zwolnienia z daniny jest przeznaczenie przychodu na własne cele mieszkaniowe, np. nowy lokal. Nie wystarczy jednak podpisanie umowy deweloperskiej i wpłata pieniędzy. Bez ostatecznej umowy nie dochodzi do nabycia własności, więc nie zostaje spełniony warunek przeznaczenia pieniędzy na własne cele mieszkaniowe.
– Istotne jest zarówno wydatkowanie środków, jak i zawarcie aktu notarialnego przenoszącego własność w ciągu dwóch lat od sprzedaży – uznał fiskus.
Niewiele osób decyduje się na skargę do sądu, zwłaszcza że wyroki są różne. Przykładowo Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku (I SA/Gd 1030/17) stanął po stronie fiskusa i uznał, że podatnik nie nabywa lokalu na podstawie umowy deweloperskiej. Nie ma więc prawa do ulgi.
Trzy dostępy do treści rp.pl w ramach jednej prenumeraty
Inne rozstrzygnięcie wydał WSA w Lublinie (I SA/Lu 435/17). Uznał, że podatnik ma prawo do zwolnienia z PIT, jeśli przez ustawowo określony czas finansuje budowę na podstawie umowy z deweloperem, zobowiązującej do przeniesienia własności lokalu na podatnika.
Eksperci za zmianą
Ze stanowiskiem fiskusa nie zgadzają się też eksperci.
– Podejście organów podatkowych jest bardzo restrykcyjne i niezgodne z realiami gospodarczymi. Umowa deweloperska to obecnie standard. Co ważne, ma formę aktu notarialnego. Jej zawarcie można by więc traktować dla celów podatków jako nabycie nieruchomości – mówi Grzegorz Grochowina, menedżer w KPMG w Polsce.
Konrad Płochocki, radca prawny, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, podkreśla, że związek chce wystąpić do Ministerstwa Finansów o doprecyzowanie przepisów w sposób korzystny dla nabywców.
– Najlepszym rozwiązaniem byłaby nowelizacja ustawy o PIT. Kłopoty nabywców wyeliminowałby zapis, że realizacją własnych celów mieszkaniowych jest zawarcie w ustawowym terminie umowy deweloperskiej i zapłata pieniędzy – mówi Konrad Płochocki.
Jak wyjaśnia, ogromny popyt na mieszkania sprawia, że coraz więcej osób kupuje lokal na wczesnym etapie inwestycji. Dzięki temu mogą zapłacić niższą cenę.
– Jednak okres między podpisaniem umowy deweloperskiej a przenoszącej własność nieruchomości przekracza często dwa lata. W tej sytuacji łatwo o utratę ulgi – mówi Płochocki.
Według danych MF w 2016 r. sprzedaż nieruchomości wykazało ponad 100 tys. osób. Dochód do opodatkowania wyniósł 1,3 mld zł, a zwolniony z PIT na podstawie ulgi mieszkaniowej 5 mld zł. ©?
Opinia dla „Rzeczpospolitej"
Jarosław Ziobrowski - adwokat, partner w Kancelarii Kurpisz Ziobrowski
Ministerstwo Finansów powinno wydać interpretację ogólną lub znowelizować przepisy dotyczące ulgi mieszkaniowej, by podstawą zwolnienia z podatku było również zawarcie umowy deweloperskiej, która prowadzi zwykle do przeniesienie własności. Takie rozwiązanie byłoby zgodne z celem przyjętym przez ustawodawcę. Ustawa o PIT nie mówi o tym wprost, dlatego że ulga mieszkaniowa jest rozwiązaniem starszym od umów deweloperskich. Warto jednak zaktualizować te przepisy, tak by odpowiadały obecnym realiom. Jako zabezpieczenie wystarczy wprowadzić zapis, zgodnie z którym podatnik płaciłby PIT wraz z odsetkami, jeśli ostatecznie nie dojdzie do przeniesienia własności.
