Przez dwa lata będą rządzić klienci, a nie deweloperzy

Rz: Jakich nowych przepisów można się spodziewać po nowym rządzie i parlamencie, które uregulują sytuację na rynku budowlanym i deweloperskim?

Kacper Żak: Myślę, że najszybciej powinny być rozwiązane kłopoty z brakiem planów zagospodarowania przestrzennego. Deweloperzy zgłaszają od dawna zapotrzebowanie na ustawę upraszczającą procedury związane z budową. Gminy nie kwapią się jednak z przygotowaniem planów, a uzyskiwanie najpierw warunków zabudowy, a potem pozwoleń na budowę jest bardzo uciążliwe dla inwestorów, bo zajmuje dużo czasu. Do tego dochodzi biurokracja i uznaniowość przy wydawaniu warunków zabudowy: dziś wiele zależy od dobrej woli urzędnika. Taką możliwość powinny zlikwidować nowe przepisy, bardziej standaryzując procedury.

Takie zmiany pomogą deweloperom. A co nowi posłowie mogą zrobić dla kupujących mieszkania?

Od dawna oczekiwana jest ustawa o rachunku powierniczym, który zabezpieczałby klientów deweloperów przed utratą pieniędzy. Z drugiej jednak strony sytuacja na rynku w tym czasie zmieniła się tak bardzo, że już wymusza na firmach lepsze traktowanie klientów. Nie spodziewam się więc, żeby teraz rozsądni deweloperzy żądali jakiś wpłat z góry na projekty, które jeszcze nie zostały rozpoczęte. Dziś konkurencja tak się zaostrzyła, że jeśli tylko klient usłyszy, że dany deweloper miał jakieś wpadki przy współpracy z innymi nabywcami, to zmieni firmę.

Z drugiej strony uregulowania prawne wprowadzające rachunek powierniczy jako obowiązkowy, mogłyby spowodować, że najsłabsze firmy znikną z rynku. Podniosłyby bowiem koszty działalności zwłaszcza mniejszych deweloperów, którzy nie mają możliwości finansowania zewnętrznego w okresie, kiedy pieniądze klientów leżą na rachunku banku.

Co zmieniło się na rynku w ostatnich miesiącach na tyle, że deweloperom zaczęło znowu zależeć na klientach i będą gotowi im dogadzać?

Okazało się, że popyt na mieszkania wcale nie jest taki wielki, kiedy pojawiła się nieco większa podaż. W efekcie deweloperzy mają na sprzedaż bardzo wiele mieszkań, i aby utrzymać ich ceny, muszą oprócz samych lokali zaoferować klientom jakieś inne bonusy, na których wcześniej sporo zarabiali, np. dodatkowe tanie parkingi. W praktyce oznacza to początek walki cenowej.

Czy to, co się dziś dzieje na rynku, to już dołek, czy dopiero stabilizacja?

To raczej stabilizacja cenowa i czas, w którym kupujący stają się bardziej wymagający.

Czy to oznacza, że w przyszłym roku ceny mieszkań będą rosły?

Raczej bym się tego nie spodziewał, a to dlatego, że dużo budów dopiero ruszyło, wiele jest w trakcie, a deweloperzy nie sprzedali w nich jeszcze wszystkich mieszkań. Do tego zdolność kredytowa Polaków nie rośnie już w takim tempie, jak akurat w tym okresie urosła podaż na rynku pierwotnym.

Można się zatem spodziewać, że w ciągu tych dwóch lat podaż ustabilizuje się na poziomie ok. 200 tys. mieszkań rocznie we wszystkich kategoriach budownictwa. A rynek ruszy dopiero wtedy, gdy zdolność kredytowa Polaków stosownie zwiększy się, co pewnie nastąpi najszybciej w 2010 r. Wtedy można się spodziewać ponownej przewagi popytu nad podażą.

Czyli czeka nas teraz dwuletni okres, w czasie którego rynek będzie bardziej klienta niż dewelopera?

Tak, w tym czasie to klienci będą mogli stawiać warunki i łatwiej negocjować.

Co to oznacza dla deweloperów, ich marże spadną?

Sami deweloperzy byli lekko zaskoczeni tak wysokimi marżami, jakie osiągnęli w 2006 roku. Ceny mieszkań wzrosły bowiem o kilkadziesiąt procent w ciągu roku, a oni mieli taniej kupione grunty, więc mogli zarobić nawet do 30 – 40 procent. W międzyczasie jednak w ślad za cenami mieszkań urosły stawki za grunty oraz oczekiwania firm budowlanych. Dlatego teraz takie marże są już nie do utrzymania. W latach 2008 – 2009 dołek będzie największy – spadną do 12 – 15 proc. Później systematycznie powinny się podnosić do około 18 – 20 proc. w następnych latach.

Jak wielki jest w Polsce głód mieszkaniowy?

Szacuję, że około 13 proc. gospodarstw domowych nie ma własnego mieszkania, tylko mieszka wspólnie z rodzinami lub wynajmuje lokal. Z tego powodu zaludnienie jednego mieszkania jest w Polsce dość duże, jedno z największych w Europie. Na jeden lokal przypadają bowiem trzy osoby. To gorszy wynik niż w innych krajach postkomunistycznych.

Czy będzie u nas w najbliższym czasie jeszcze większy boom kredytowy, w sytuacji gdy za średnią pensję można kupić coraz mniejszy kawałek mieszkania, a stopy procentowe rosną?

Rzeczywiście, ze statystyk wynika, że za średnią pensję można kupić coraz mniej, jednak kiedy ceny mieszkań się ustabilizują, wskaźnik ten nie powinien się już pogarszać. Można się spodziewać wzrostu zamożności Polaków, więc sytuacja w tym aspekcie nie powinna się pogarszać w najbliższych latach. A jeżeli chodzi o kredyty, to na pewno nie będzie to już taki wielki wzrost, jaki miał miejsce w ostatnim czy nawet 2006 roku, ale nadal polski rynek kredytów hipotecznych jest jeszcze daleki od nasycenia. Tak naprawdę stanowią ok. 7 proc. w stosunku do PKB, a europejska średnia wynosi blisko 40 proc. My osiągniemy 19 proc. w 2011 r.

Czy polscy deweloperzy mogą się obawiać konkurencji ze strony firm zagranicznych, budujących u nas mieszkania?

Polski rynek deweloperski jest wciąż bardzo perspektywiczny, ponieważ mamy duży deficyt – około 1,5 mln mieszkań. To przyciąga zagranicznych inwestorów i myślę, że dalej tak będzie. Te jednak firmy, które weszły na rynek niedawno i kupowały grunty po niebotycznych cenach – podczas gdy polscy deweloperzy rezygnowali, twierdząc, że stawki są nierealne i nie dają szans na osiągnięcie dodatniej rentowności – mogą mieć kłopoty.