W tym roku w stolicy zostanie oddanych ok. 320 tys. mkw. biur, a w miastach regionalnych deweloperzy zakończą budowę 450 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej – najwięcej w Krakowie, Trójmieście i we Wrocławiu. W sumie, według CBRE, w 2015 r. w Polsce powstaną 92 budynki liczące łącznie 847 tys. mkw.
– Najwięcej umów przednajmu mają inwestycje we Wrocławiu. Tam powstające biura na swoje siedziby wybrały takie firmy, jak Hewlett -Packard, Nokia Networks czy Parker Hannifin. Jednak wynajem na poziomie 100 proc. w dniu otwarcia to nieczęsta sytuacja na rynku biurowym w miastach regionalnych w przypadku projektów większych niż 4 tys. mkw. – mówi Olga Drela z DTZ.
Mniejsze obiekty są wynajmowane w całości lub budowane na własne potrzeby firmy. W przypadku dużych budynków wynajem trwa nawet dwa lata.
Jedynym miastem, w którym warunki dyktują deweloperzy, jest dziś Kraków. I choć pierwsi najemcy podpisują tu umowy raczej na późniejszym etapie realizacji, to im bliżej końca inwestycji, tym biura szybciej się wypełniają. W efekcie czynsze nieznacznie poszły w górę.
W pozostałych lokalizacjach, z Warszawą na czele, raczej rządzą najemcy, choć nie zawsze.
– W regionach widać dość duży popyt na biura, nawet mimo pustostanów i sporej oferty mniejszych powierzchni. Duzi najemcy nie mają aż tak szerokiego wyboru lokalizacji – zaznacza Elżbieta Czerpak z Knight Frank.
Wylicza, że średnio ok. 21 proc. powstającej powierzchni biurowej jest wynajęte, w tym najwięcej we Wrocławiu – 39 proc. Natomiast w Warszawie najemcy podpisali umowy obejmujące ok. 22 proc. budowanych biur.
Rosnąca nadpodaż biur w stolicy może wywindować współczynnik pustostanów z 13,3 proc. do nawet 22 proc. w 2017 r. – W Warszawie większość budynków, nawet tych najlepszych, ma trudności w pozyskaniu nowych najemców. Wyraźnie widać spadek czynszów. A deweloperowi realizującemu nowy projekt trudniej zaakceptować znaczne obniżki niż właścicielom budynków wracających na rynek wtórny – opowiada Daniel Bienias z CBRE.
Tymczasem we Wrocławiu nowo powstające budynki biurowe klasy A przed oddaniem do użytkowania są wynajęte prawie w całości.
– Ale i tu deweloperzy muszą wychodzić naprzeciw wymaganiom najemców ze względu na dużą liczbę projektów w budowie i planowanych. Należy też pamiętać o dostępnej powierzchni w budynkach starszych, w których najemcy mogą przeczekać do czasu oddania projektów planowanych lub będących w budowie – zaznacza Bienias.
W Poznaniu uwaga klientów koncentruje się głównie na projektach istniejących bądź w finalnej fazie realizacji.
Z kolei spory popyt w Trójmieście doprowadził do nieznacznych podwyżek czynszów, choć nadal średnie ich stawki będą poniżej ofert krakowskich czy wrocławskich.
– Zwiększająca się ilość dostępnych od ręki biur może ograniczyć liczbę zawieranych mniejszych transakcji typu pre-let, czyli przednajmu, ze względu na szeroki wybór biur już istniejących. Jednak duzi najemcy dalej będą się skupiali na zawieraniu umów przednajmu, ponieważ w ich przypadku wybór może być nadal ograniczony – prognozuje Mateusz Polkowski z JLL.
