Z ponad 100 tys. hektarów gruntów, którymi kolej zarządza w całym kraju, kilkanaście tysięcy może być wykorzystanych komercyjnie. PKP już wcześniej przymierzały się do sprzedaży niepotrzebnych terenów pod zabudowę mieszkaniową, ale z mizernym skutkiem.

Według Michała Beima, wiceprezesa PKP, zaplanowane na najbliższą środę podpisanie umowy z Bankiem Gospodarstwa Krajowego Nieruchomości (BGKN) w sprawie realizacji programu Mieszkanie+ ma być nowym otwarciem w polityce spółki kolejowej dotyczącej nieruchomości. – Zyskujemy dużego publicznego partnera finansowego, który patrzy na inwestycje długoterminowo. Jest to zbieżne z naszą strategią nieruchomościową – twierdzi Beim.

Bliskie transakcje

Kilkaset hektarów gruntów, które stanowią pierwszą pulę przeznaczoną do zbycia, wspólnie wytypowali po analizach przedstawiciele PKP i BGKN. Na razie kolej nie sprzedała jeszcze żadnej z działek, ale do pierwszych transakcji może dojść w ciągu kilku najbliższych miesięcy. Część oferowanych gruntów może być zagospodarowywana praktycznie od razu. Na niektórych, gdzie proces planowania lub konsultacji społecznych dotyczących zagospodarowania dopiero się zacznie, jak w przypadku okolic Dworca Świebodzkiego we Wrocławiu, budowa wystartowałaby później. W innych miastach, z których mieszkańcy emigrują do większych aglomeracji, tempo uruchamiania inwestycji mieszkaniowych może zależeć od poprawy sytuacji na lokalnym rynku pracy. – Z jednej strony dopóki nie pojawi się w tych miejscowościach inwestor dający zatrudnienie, trudno mówić o popycie na budownictwo mieszkaniowe. Z drugiej strony grunty pod realizację programu Mieszkanie+ mogą się stać argumentem w pozyskaniu takiego inwestora – mówi Beim.

Na razie nie jest jeszcze przesądzone, w jaki sposób kolej będzie zbywać grunty pod Mieszkanie+. Obecnie sprzedaż bez przetargu do BGKN blokują przepisy. BGKN zakłada więc jeszcze inną ścieżkę: powoływanie wspólnych spółek. – Nasz partner, w tym przypadku PKP, wnosi do nich grunty, my wnosimy pieniądze. Byłaby to wspólna realizacja inwestycji, a taki wariant można stosować od razu. Taką formą współpracy zainteresowani są samorządowcy, spółki oraz partnerzy prywatni – twierdzi Bartłomiej Pawlak, wiceprezes BGKN.

W planach komercyjnego zagospodarowywania nieruchomości kolej bierze pod uwagę przeznaczenie ich pod budowę biurowców. W Warszawie najlepsze do tego celu są tereny wokół dworca Warszawa Zachodnia, gdzie w przyszłości ma powstać multimodalne centrum przesiadkowe łączące pociągi, tramwaje oraz autobusy miejskie, regionalne i dalekobieżne.

Również na Wolnych Torach w Poznaniu koncepcja urbanistyczna przewiduje stworzenie na części obszaru nowoczesnej dzielnicy biurowej, a do tego samego celu może być wykorzystany fragment terenów wokół Dworca Świebodzkiego we Wrocławiu. Jednocześnie kolej ma odchodzić od inwestycji w centra handlowe, jak te wybudowane przy dworcach kolejowych w Katowicach i Poznaniu. Według PKP tego rodzaju przedsięwzięcia budzą coraz większe kontrowersje społeczne.

Wzorem Szwecja

PKP chcą teraz opierać swoją politykę nieruchomościową nie tylko na sprzedaży. – Obecnie pracujemy nad stworzeniem portfela kluczowych nieruchomości, które moglibyśmy wynajmować i czerpać z tego długotrwałe przychody – informuje Beim. Wzorem dla takiego rozwiązania jest spółka Jernhusen, która powstała po podziale państwowych kolei szwedzkich SJ i obecnie zarządza nie tylko dworcami, ale także nieruchomościami komercyjnymi i prowadzi projekty deweloperskie.

PKP już wstępnie rozmawiają z BGKN o współpracy przy budowie nieruchomości komercyjnych. W grę wchodzi powielenie modelu współpracy stosowanego w zależnej spółce deweloperskiej Xcity.

Różnicą polegałaby na tym, że jeśli Xcity dotychczas pozyskiwała partnera prywatnego i po realizacji inwestycji budynek był sprzedawany, a zyski dzielone między PKP a prywatnego inwestora, to teraz w zamian za grunty pod Mieszkanie+ PKP otrzymywałyby od BGKN biurowce, które mogłyby komercyjnie wynajmować.

Kolejny sposób zagospodarowywania nieruchomości będzie związany z wykorzystaniem bocznic kolejowych przez biznes. W PKP wykonywane są analizy nieruchomości już wyposażonych w bocznice, także nieczynne, oraz miejsc, gdzie można je dopiero budować. Takie tereny będą oferowane potencjalnym inwestorom, którzy mogą je wykorzystywać do budowy terminali intermodalnych. Otrzymają oni zarazem wsparcie w pozyskiwaniu uzgodnień związanych z włączaniem w sieć kolejową.

Podyskutuj z nami na Facebooku www.fa­ce­bo­ok.com/eko­no­mia. Czy zamierzasz skorzystać z rządowego programu Mieszkanie+?

Najem, a nie własność

Mieszkanie Plus to pierwszy rządowy program mieszkaniowy, który stawia przede wszystkim na wynajem.

Zakłada budowę tzw. dostępnych cenowo lokali na wynajem, z opcją dojścia do własności. Koszty wybudowania mkw. państwowych lokali nie są jednak dokładnie znane. Mają wynosić nawet 2,5 tys. zł dzięki powtarzalnym projektom i tanim technologiom (pod uwagę brane są prefabrykaty) oraz działkom od państwa.

Bloki mają bowiem powstać na nieruchomościach należących do samorządów, Skarbu Państwa i spółek z jego udziałem oraz inwestorów prywatnych, z wykorzystaniem finansowania z Funduszu zarządzanego przez BGK Nieruchomości SA.

Teoretycznie z programu może skorzystać każdy, choć preferowane będą najsłabiej uposażone rodziny.

Mieszkanie Plus jest jednym z elementów Narodowego Programu Mieszkaniowego (NPM), który przewiduje także wsparcie systematycznego oszczędzania na mieszkanie oraz zwiększenie liczby budowanych mieszkań dla najmniej zarabiających w ramach budownictwa gminnego.