To sedno najnowszego wyroku Sądu Najwyższego, ważnego dla branży deweloperskiej, ale też dla samorządów.

Sąd Rejonowy i Okręgowy w Zielonej Górze uwzględniły wniosek miejscowej firmy deweloperskiej o obniżenie stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działek zabudowywanych budynkami wielorodzinnymi z dotychczasowych 3 proc. na 1 proc., czego prezydent miasta jej odmówił, a SKO utrzymało tę decyzję. Stan budowy był taki, że jeden z budynków był już ukończony i wydano decyzję o pozwoleniu na jego użytkowanie, budowa drugiego została zrealizowana w 60 proc., a deweloper zaczął podpisywać umowy przedwstępne na sprzedaż lokali.

Gmina odwołała się w tej sytuacji do Sądu Najwyższego, a ten swój wywód zaczął od tego, że art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami mówi o nieruchomości, a nie o działce ewidencyjnej, zmiana wysokości stawki procentowej opłaty rocznej w związku z trwałą zmianą sposobu korzystania z nieruchomości powinna zatem obejmować całą nieruchomość gruntową. SN zauważył, że w orzecznictwie występuje rozbieżność co do wykładni pojęcia trwałej zmiany sposobu korzystania z gruntu jako przesłanki zmiany stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w przypadku zmiany sposobu korzystania na mieszkaniowy. Zgodnie z liberalnym poglądem do trwałej zmiany sposobu korzystania dochodzi z dniem uzyskania przez użytkownika wieczystego pozwolenia na budowę. Według innego trwała zmiana korzystania następuje z chwilą przystąpienia przez użytkownika do robót budowlanych.

Jest jednak jeszcze koncepcja, że do trwałej zmiany sposobu korzystania z gruntu dochodzi dopiero z chwilą administracyjnego dopuszczenia obiektu do użytkowania.

Mając tak bogatą gamę stanowisk, Sąd Najwyższy wskazał, że ze względu na konsekwencje finansowe dla właścicieli nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste, do których prowadzi trwała zmiana sposobu korzystania z nich, powodująca obniżenie stawki procentowej, a zarazem obniżenie opłaty rocznej, interpretacja art. 73 ust. 2 powinna uwzględniać także ich uzasadnione interesy.

– Należy zatem uznać, że do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości uzasadniającej obniżenie stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w przypadku zabudowy wielomieszkaniowej może dojść w razie oczywistego postawienia na podstawie ważnego pozwolenia na budowę budynku, którego bryła architektoniczno-konstrukcyjna oraz struktura wewnętrzna wraz z instalacjami doprowadzającymi media wskazuje na faktyczne wyodrębnienie pomieszczeń o charakterze mieszkalnym z techniczną możliwością prowadzenia w nich robót wykończeniowych.

– Dopiero istnienie takiego stanu budynku uzasadnia określenie nowej stawki opłaty, począwszy od 1 stycznia następnego roku – podkreślił Władysław Pawlak, sędzia sprawozdawca.

sygnatura akt: II CSK 798/16