Jakie perspektywy ma przed sobą rynek nieruchomości? O tym dyskutowali w Krynicy przedstawiciele inwestorów oraz rządu Mateusza Morawieckiego. Rząd reprezentował wiceminister Artur Soboń, odpowiedzialny za kluczowe projekty dla tego gabinetu, w tym Mieszkanie+ i specustawę mieszkaniową, która ma przyspieszyć budowanie domów mieszkalnych. Dyskusja dotyczyła wielu wątków, a ta ustawa – budząca kontrowersje – była tylko jednym z nich.

Przegrzanie?

Głównym tematem dyskusji była bowiem próba określenia, w jakim momencie rozwoju rynku nieruchomości jest obecnie Polska. – Myślę, że punktem wyjścia są dobre wyniki sprzedażowe deweloperów w ostatnich latach. Teraz te mieszkania są w dużej części w budowie. Deweloperzy będą inkasowali zyski i będą chcieli reinwestować. Nawiążę do cen mieszkań: ceny wzrosły o około 10 proc. Pierwszy raz w tym półroczu osiągnęliśmy poziom 2008 roku, jeśli chodzi o ceny. To samo w realiach pensji średniej, pensji minimalnej jest nieporównywalne. Teraz jesteśmy w tym momencie, że w największych miastach te ceny wzrosły. Ale koszty budowy wzrosły bardziej niż ceny. To jest różnica ok. 5 proc. Może występować zjawisko spadku marż deweloperskich – mówił Nikodem Iskra, prezes zarządu Murapolu. Jak dodał, duzi deweloperzy sobie z tym zjawiskiem poradzą.

– Jeśli chodzi o przyszłość, to kolejnym momentem będzie przepłacanie za grunty. Za dwa–trzy lata możemy się spodziewać skutków takiej sytuacji. Wcześniej jest jeszcze miejsce do dobrej sprzedaży i budowania – dodał Iskra.

Obserwację dotyczącą cen gruntów potwierdził Grzegorz Muszyński, wiceprezes BGK Nieruchomości. – Ceny w dużych miastach rzeczywiście poszły do góry. Sporo nieruchomości zostanie odblokowanych z zasobów KOWR czy Agencji Mienia Wojskowego. We Wrocławiu na tych gruntach będziemy budowali. Faktycznie, gdy zbliżamy się do 1000 zł za jeden metr kwadratowy, zaczynamy mieć produkt megadrogi. My też jako BGK poruszamy się po cenach rynkowych. My nie realizujemy zysków, ale my też robimy inny produkt – powiedział Muszyński. Jak uzupełnił Iskra, kryzys może dotknąć przede wszystkim firmy, które przegrzewają rynek, jeśli chodzi o zakupy gruntów.

Delikatne państwo

– My widzimy, że wzrost cen jest w miarę stabilny. Nie ma sytuacji, że to jest 25 proc. Nie jest tak źle. Bo oczywiście, to oznacza spadek marż deweloperów. Przez ostatni rok spadło o połowę wykorzystanie kredytów deweloperskich. Oni obecnie tych pieniędzy nie potrzebują, bo mają je od klientów. Jednak są sygnały przegrzania – mówił Michał Popiołek, dyrektor departamentu zarządzania nieruchomościami w mBanku. – Są oznaki wskazujące, że gdzieś jest przegrzanie. Mali inwestorzy się pojawiają i zaczynają inwestować w coś, na czym się nie znają. Ale z drugiej strony część popytowa też rośnie – dodał Popiołek.

Wiceminister Soboń był pytany o to, czy nie jest potrzebna budowa zabezpieczeń na wypadek problemów deweloperów. – Podaż, szczególnie małych mieszkań inwestycyjnych jest większa niż nasze dlugoterminowe patrzenie na rzeczywistość. Ale generalnie na pytanie o rolę państwa można odpowiedzieć, że państwo musi tu postępować w delikatny sposób. W ubiegłym roku powstało 178 tysięcy mieszkań. Rynek jest istotny. Państwo musi znaleźć rozwiązania, które nie doprowadzą do tego, że stracą konsumenci. Brak roli państwa powoduje, że tracą wszyscy. Program mieszkaniowy powinien budować powszechny kompromis – odpowiedział Soboń.

Jak podkreślił, w sytuacji, gdy popyt na mieszkania jest tak duży, lokale sprzedają się dobrze. – Pomimo że ich przybywa, to płacimy za nich coraz więcej. Istotnej części Polaków na mieszkanie nie stać – podsumował.

Lex Deweloper?

W dyskusji przebijała się wielokrotnie kwestia specustawy mieszkaniowej, zwanej czasami Lex Deweloper. – Na pewno będzie dużo zależało od samorządowców, na ile będą rzetelnie ją stosować. Za pół roku, rok będziemy już o tym wiedzieć . Będziemy musieli poczekać – mówił prezes Iskra. Wcześniej wiceminister Artur Soboń przekonywał, że nazwa Lex Deweloper jest wyjątkowo nietrafiona. – To jest całkowite nieporozumienie. Wszystkie te strachy, że my będziemy komuś budować na działce albo będziemy komuś przeprowadzać infrastrukturę – to nieporozumienie. Terenów objętych aktualnym planem zagospodarowania jest ledwie 16 proc. Planowanie trwa długo, to przeciętnie trzy lata. Dajemy szansę, by budowanie mogło być szybsze – powiedział wiceminister rozwoju. Jak podkreślił, nazwa jest „publicystyczna".

Słowa wiceministra komentował Darusz Blocher, prezes zarządu Budimexu. – Nie chodzi o samo prawo, ale o jego stosowanie. Nam też nie pasuje nazwa Lex Deweloper – powiedział Blocher.

Rynek nieruchomości czekają kłopoty?