Wynajem krótkoterminowy może znacząco podnieść rentowność inwestycji w mieszkanie. Wiąże się to jednak z większym ryzykiem, a także wyższymi kosztami obsługi - wynika z analiz Lion's Banku.

- Wynajem krótkoterminowy mieszkań to coraz popularniejsze rozwiązanie, które kusi inwestorów wyższymi potencjalnymi stopami zwrotu niż w przypadku najmu długoterminowego. Z punktu widzenia turystów jest to też ciekawa alternatywa dla pokoi hotelowych, mają oni bowiem do dyspozycji nawet kilkakrotnie większą nieruchomość z kuchnią, a nie tylko łazienką. Dla wielu osób jest to rozwiązanie atrakcyjniejsze niż hotel - uważa Jakub Potocki analityk Lion's House.

Jak robić kalkulacje

Gdy inwestor zastanawia się, która opcja wynajmu: długoterminowa czy krótkoterminowa jest bardziej opłacalna, powinien rozważyć plusy i minusy każdego rozwiązania. I nie chodzi tylko o zarobek, ale także czas, jaki trzeba poświęcić na obsługę najemców. O czym jeszcze trzeba pamiętać?

- Porównując dwa sposoby wynajmu, należy przyjąć, że przy najmie długoterminowym przynajmniej przez jeden miesiąc w roku mieszkanie będzie niewynajęte. W przypadku najmu krótkoterminowego, należy uwzględnić dodatkowe koszty na poziomie 20 -40 proc. przychodu brutto - wylicza Jakub Potocki.

Z analizy Lion's Banku wynika, że średnia stawka za wynajem dwupokojowego mieszkania na dobę - zarówno w Warszawie, jak i Krakowie wynosi mniej więcej 300 zł. Nieco droższe są nawet lokale w stolicy małopolski, a tylko nieznacznie niższe niż w stolicy są stawki gdańskie. Może to wynikać z faktu, że w Krakowie i Gdańsku podaż mieszkań wynajmowanych na krótki termin jest wyraźnie skoncentrowana w okolicach starówek oraz - w przypadku Gdańska i Sopotu - plaży. W Warszawie oferta jest bardziej rozproszona, a przez to zróżnicowana.

Przy standardowym długoterminowym wynajmie, średnia warszawska jest oczywiście zdecydowanie wyższa niż krakowska. W stolicy za wynajęcie dwupokojowego mieszkania trzeba zapłacić średnio 2542 zł miesięcznie (cena ofertowa wg oferty.net). W Krakowie zaś stawki są o blisko 500 zł niższe.

- Porównując zatem oba rodzaje działalności okazuje się, że graniczne obłożenie, czyli okres, przez który mieszkanie musi być wynajęte, aby wynajem krótkoterminowy generował takie same wpływy, jak długoterminowy, w Warszawie wynosi 11,2 dni, przy czym w Krakowie to tylko 8,9 dni. Podobnie wygląda to w Poznaniu i Wrocławiu, gdzie graniczne obłożenie jest na poziomie odpowiednio 8,7 i 9,1 dni - wylicza Jakub Potocki.

Z analizy Lion's Banku wynika, że najbardziej opłacalny może być wynajem krótkoterminowy w Gdańsku, gdzie mieszkanie wystarczy, że będzie wynajęte przez 6,2 dni w miesiącu, aby generowało taki sam przychód jak przy wynajmie długoterminowym. Szacunki te uwzględniają dodatkowe koszty związane z najmem krótkoterminowym oraz fakt, że w standardowym najmie okresowo mieszkanie nie ma lokatora.

- Z doświadczenia właścicieli apartamentów wynajmowanych na krótki termin można wyciągnąć wniosek, że obłożenie na poziomie 30-40 proc. jest standardem. Najlepiej zarządzane portfele potrafią utrzymać obłożenie na poziomie powyżej 60 proc. - twierdzi Jakub Potocki.

Dodaje, że przy obłożeniu na poziomie 40 proc. na wynajmie krótkoterminowym w Warszawie można zarobić blisko 2,5 tys. zł rocznie więcej niż wynajmując mieszkanie na warunkach standardowych. W Krakowie różnica ta wynosi już prawie 8,1 tys. zł, w Gdańsku zaś przekracza ona 14,8 tys. zł rocznie.

Co trzeba wziąć pod uwagę

Z punktu widzenia inwestora bardzo ważne jest, aby pamiętać, że tworzona oferta najmu krótkoterminowego jest w większym stopniu alternatywą dla hoteli, aniżeli dla tradycyjnego wynajmu. W związku z tym ważnym czynnikiem, już na samym etapie planowania, odgrywa wybór odpowiedniej lokalizacji.