Zapisy tzw. umowy deweloperskiej obowiązują od 29 kwietnia 2012 r. Jeżeli więc deweloper rozpoczął sprzedaż inwestycji przed tym terminem, nie ma obowiązku prowadzenia rachunku powierniczego. Jednak coraz więcej firm decyduje się na takie rozwiązanie.

– Rachunek powierniczy może być otwarty lub zamknięty. Bardziej komfortową sytuacją dla klienta, nieco mniej dla dewelopera, jest posługiwanie się rachunkiem powierniczym zamkniętym. Wtedy kolejne transze pieniędzy klienta przelewane są na konto banku prowadzącego taki rachunek dla firmy, a deweloper uzyska je dopiero w momencie pomyślnego zakończenia inwestycji – opowiada Marcin Jańczuk, ekspert firmy Metrohouse. – Natomiast w przypadku rachunku otwartego przelewamy środki na rachunek powierniczy, a kolejne raty są przekazywane deweloperowi na bieżąco, po weryfikacji przez bank zakończenia kolejnego etapu realizacji inwestycji.

Zajrzyj do prospektu

Deweloper ma obowiązek przekazania klientowi kupującemu od niego nowe mieszkanie prospektu informacyjnego. Jest to instrument ochrony praw konsumentów wprowadzony w ustawie deweloperskiej.

- W tym dokumencie deweloper publikuje dane dotyczące spółki oraz jej dotychczasowych inwestycji. Między innymi opisuje stan prawny działki, istniejące obciążenia hipoteczne, źródła finansowania inwestycji, terminy jej realizacji oraz wskazuje głównego wykonawcę - wyjaśnia Jarosław Kobylski, specjalista rynku pierwotnego z Metrohouse. Dla potencjalnego nabywcy mieszkania jest to bogate źródło wiedzy na temat dotychczasowej historii dewelopera i prowadzonej przez niego inwestycji. Jeśli klient chce pogłębić wiedzę na temat ew. przeterminowanych zobowiązań dewelopera, może sprawdzić firmę w rejestrach dłużników, KRD, InfoMonitorze czy innych tego typu instytucjach. - Niestety, brak obecności podmiotu w tych bazach nie daje 100-procentowej pewności, że firma ma płynność finansową i będzie w stanie ukończyć prowadzoną inwestycję - mówi Marcin Jańczuk.

Dodaje, że deweloper jest zobowiązany do przedstawienia klientowi do wglądu w swoim biurze sprawozdań finansowych za dwa ostatnie lata.

Spytaj o finansowanie

Kupując mieszkanie w budowie, należy się dowiedzieć, w jaki sposób deweloper zamierza finansować inwestycję. Jeśli całość funduszy pochodzi ze środków własnych, nie zawsze może to być pozytywem. Nie wiemy bowiem, czy deweloper jest przygotowany na finansowanie wszystkich wydatków.

– W tym przypadku informacja o zaciągnięciu przez dewelopera kredytu na budowę jest dla klienta dobrym znakiem. Zanim jakakolwiek instytucja udzieli kilkudziesięciu milionów złotych pożyczki, żąda od dewelopera przedstawienia dokładnego kosztorysu projektu, harmonogramu prac, biznesplanu. Dokładnie sprawdzi też możliwe przeterminowane zobowiązania, np. wobec ZUS czy Urzędu Skarbowego – opowiada Włodzimierz Wielogórski.

Bank pełni też funkcję kontrolną nadzorując kolejne etapy inwestycji. Uzależnia od tego wypłaty transz kredytu.

Czasem deweloperzy próbują finansować inwestycje za pomocą obligacji. Zakup mieszkań od deweloperów, którzy pozyskali środki na ich budowę właśnie poprzez emisję obligacji, może być skomplikowany.

– Banki mogą odmawiać kredytowania zakupu mieszkań, nie mają bowiem gwarancji, że obligatariusz zwolni księgę wieczystą, a bank będzie mógł zabezpieczyć się na nieruchomości – mówi Włodzimierz Wielogórski. interesie banku nie jest bowiem wpisywanie roszczeń do księgi wieczystej na pozycji drugiego wierzyciela. Odmowa kredytowania zakupu przez bank powinna być sygnałem ostrzegawczym dla potencjalnego nabywcy nieruchomości.

Idź na osiedle, porozmawiaj z sąsiadką

– Jednym z podstawowych elementów weryfikacji dewelopera jest historia jego inwestycji.  Oprócz lektury prospektu informacyjnego, w którym firma wymienia dotychczasowe realizacje, warto prześledzić fora internetowe skupiające przyszłych mieszkańców danych osiedli, zidentyfikować poruszane tam najczęściej problemy, sprawdzić, w jakim stopniu zostały one rozwiązane - radzi Marcin Jańczuk.

Dodaje, że osiedlowe fora rzadko zawierają pochwały dla dewelopera. Częściej można się dowiedzieć o niezadowoleniu wynikającym z opóźnień, niedoróbek czy braku należytego poziomu obsługi. Aby naocznie przekonać się o ewentualnych problemach, warto wybrać się tam samemu, porozmawiać z mieszkańcami, poznać ich perypetie z deweloperem.

- Takie rozmowy powiedzą wiele o standardach obsługi klienta i wywiązywaniu się z ustaleń zawartych w umowie – podkreśla Marcin Jańczuk. – Znane są także przypadki, kiedy nawet po kilku udanych projektach deweloperowi powinie się noga na kolejnej realizacji. Historia udanych inwestycji także nie gwarantuje pomyślnego zakończenia obecnego projektu.

Jeżeli realizacja inwestycji już trwa, warto się wybrać w jej najbliższe okolice. Z oczywistych względów potencjalny nabywca mieszkania w inwestycji nie może wejść na teren budowy. Może jednak zaobserwować, jak wygląda teren prac, czy panuje tam porządek, czy prowadzone są roboty.

– Jest to też możliwość uzyskania informacji u źródeł. Pracownicy zatrudniani przez podwykonawców nie mają zwykle interesu w ubarwianiu rzeczywistości i informują o ewentualnych problemach z realizacją inwestycji, niedotrzymaniu terminów, przestojach, kłopotach inwestora - opowiada Marcin Jańczuk.

—g.b.

Jakub Zagórski, członek zarządu Skanska Residential Development Poland

Wejście w życie ustawy deweloperskiej w 2012 r. znacznie zwiększyło bezpieczeństwo klientów, wprowadzając dwa zasadnicze typy rachunków powierniczych: otwarty i zamknięty.