- Czy to efekt obniżek czy raczej sprzedaży dużej liczby tanich mieszkań, np. spełniających warunku programu „MdM"?

- – Udzielenie odpowiedzi na pytanie, czy ceny mieszkań rosną, czy spadają, wcale nie jest takie proste, jak może się wydawać. Dla uproszczenia załóżmy, że w pewnym mieście sprzedano dwa kilkuletnie mieszkania w cenie 4 tys. zł za mkw. i jedno stare, do remontu, za 1 tys. zł za mkw. Przeciętny koszt mkw. wyniesie więc 3 tys. zł za mkw. W kolejnym miesiącu ceny są takie same, ale sprzedane zostało tylko jedno droższe mieszkanie i dwa stare. W takim przypadku średnia spadnie do 2 tys. zł za mkw., mimo że mieszkania sprzedawane były w dokładnie takich samych cenach jak przed miesiącem – wyjaśnia Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

- Jego zdaniem podobna sytuacja zdarzyła się w IV kwartale 2015 r. w Warszawie, Opolu czy Krakowie. Według NBP w Warszawie ceny transakcyjne na rynku wtórnym spadły aż o 4,5 proc.

- Jednak NBP publikuje również tzw. indeks hedoniczny, który pokazuje, jak zmieniały się ceny mieszkań o zbliżonym standardzie. Indeks ten wzrósł o 3,2 proc. To oznacza, że ceny tak naprawdę wzrosły

- – Powodem spadku średniej jest najprawdopodobniej zwiększona sprzedaż tanich mieszkań – uważa Sadowski.

- Biorąc pod uwagę ceny mieszkań o podobnym standardzie, okazuje się, że na rynku wtórnym rosną one już od trzech lat. Od minimów z 2013 r. ceny w siedmiu największych miastach wzrosły już o ok. 5 proc., a w dziesięciu mniejszych badanych zaledwie o 2 proc.

- – NBP, niestety, nie publikuje indeksów hedonicznych dla mieszkań nowych. W tym przypadku nie jest to jednak tak istotne. Takie nieruchomości nie różnią się od siebie tak bardzo jak te dostępne na rynku wtórnym, choć oczywiście średnią może nieco zaburzać np. wzmożony popyt na mieszkania w tańszych lokalizacjach – uważa Jarosław Sadowski. – Okazuje się, że w przypadku siedmiu największych miast podwyżki dotyczące nowych mieszkań były nawet wyższe niż w przypadku lokali z drugiej ręki.