Piotr Karpiński, CBRE: Automaty zastąpią ludzi, aby utrzymanie galerii było tańsze

Wzrost stawek płacy minimalnej wpłynie bezpośrednio na wzrost cen usług w centrach handlowych.

Publikacja: 22.12.2016 22:32

Piotr Karpiński, ekspert firmy CBRE

Piotr Karpiński, ekspert firmy CBRE

Foto: materiały prasowe

"Rz": Jak bardzo podwyżka płacy minimalnej odbije się na funkcjonowaniu centrów handlowych?

Piotr Karpiński, dyrektor działu Asset Services w międzynarodowej firmie CBRE:

Podniesienie płacy minimalnej w największym stopniu będzie dotyczyło usług wykonywanych przez pracowników o najniższych kwalifikacjach oraz tych działalności, których cena uzależniona jest od kosztów pracowników, czyli sprzątania oraz ochrony.

Wzrost płacy minimalnej może też skutkować presją na zintensyfikowanie automatyzacji zadań, zmniejszenie bądź rezygnację z części etatów, co może negatywnie odbić się na jakości świadczonych usług.

Ubędzie pracowników w galeriach?

Dla centrum handlowego o powierzchni najmu 50 tys. mkw., usługi sprzątania świadczy około 20 pracowników, a o ochronę obiektu dba średnio 30 osób. Wzrost stawek płacy minimalnej wpłynie bezpośrednio na wzrost cen tych usług, co pośrednio może przełożyć się na różne scenariusze: od skrócenia etatów, po częściowe ograniczenie zatrudnienia. Pomocne mogą się okazać tu nowe technologie i ich wykorzystanie – np. w kontekście nadzoru elektronicznego czy kontroli dostępu.

Jakie usługi w galeriach zdrożeją najbardziej i jak znacząco?

Największego wzrostu cen spodziewamy się we wspomnianych wcześniej usługach, czyli sprzątania i ochrony. Dla usług sprzątania koszty pracy stanowią jedynie część całościowego kosztu usługi. Znaczącym kosztem są także środki czystości czy urządzenia i ich eksploatacja. Z tego względu przewidywany wzrost płac nie będzie wprost proporcjonalnie odzwierciedlony w kosztach usług w tym segmencie. Szacujemy, że koszty sprzątania wzrosną od 15 do 30 procent.

Sytuacja wygląda inaczej w przypadku usług ochrony fizycznej. Tutaj koszty pracy stanowią większość całkowitego kosztu usługi – około 80 proc. To powoduje, że po zmianach cena usługi może wzrosnąć nawet o 50 proc.

Proszę o przykłady stawek dziś i po podwyżce.

Dla przykładu: stawka ofertowa godziny pracy pracownika ochrony dla dużego centrum handlowego, o powierzchni 30–50 tys. mkw., w 2017 roku będzie wynosić 17–20 zł netto. Natomiast dotychczasowe stawki utrzymywane były na poziomie 11–13 zł netto.

Kto poniesie dodatkowe koszty? O jakiej skali wydatków mówimy?

Obecnie koszty usług sprzątania i ochrony stanowią łącznie około 30 procent budżetu eksploatacyjnego dla centrum handlowego – więcej po połowie na każdą z usług.

Dla przykładu: budżet eksploatacyjny dużego centrum handlowego (30– 50 tys. mkw. powierzchni), który wynosi 10 mln zł, po podwyżce kosztów za usługi sprzątania i ochrony może wzrosnąć o około 9–10 proc. w skali roku.

Zgodnie z obowiązującymi obecnie zapisami umów najmu wzrost kosztów ochrony i sprzątania może przełożyć się na wzrost kosztów eksploatacyjnych ponoszonych przez najemców. Jednak prawdopodobnie w niektórych przypadkach koniecznością będzie także dopłata do kosztów eksploatacyjnych ze strony właścicieli nieruchomości.

Jakie znaczenie będzie to miało dla właścicieli obiektów? Co ze stopami zwrotu, na które się nastawiali, kupując galerie handlowe?

W długiej perspektywie czasu zmiany mogą mieć wpływ na najemców, którzy będą wymagać obniżenia stawek czynszów lub ograniczenia opłat za koszty eksploatacyjne.

Ogólną konsekwencją może być także obniżenie przychodów z inwestycji oraz jej rentowności – chodzi o spadek tzw. NOI – Net Operating Income. Oczywiście, będzie to proces rozłożony w czasie, w związku z tym efekty dla inwestorów mogą być odczuwalne nawet po kilku latach, szczególnie w sytuacji sprzedaży nieruchomości.

Jakie jeszcze inne obiekty komercyjne będą miały wyższe koszty utrzymania? Jakie będą konsekwencje dla całego rynku?

Omawiane zmiany będą miały wpływ na wszystkie typy nieruchomości komercyjnych, jednak będą one odczuwalne w mniejszym stopniu w sektorze biurowym oraz magazynowym. Wynika to z tego, że w obiektach tego typu usługi ochrony i sprzątania stanowią mniejszą część budżetów eksploatacyjnych.

Wprowadzane zmiany mają ogromną wartość socjalną, bo zapewne podniosą poziom życia dla wielu ludzi, co będzie bardzo pozytywną konsekwencją społeczną.

Jednak należy pamiętać o tym, że w przypadku tak znaczącego podniesienia stawek płacy minimalnej można liczyć się także z redukcją zatrudnienia w niektórych sektorach.

Rozpatrując ten plan z perspektywy czysto biznesowej, inwestorzy muszą poradzić sobie z czynnikiem, który nie był wcześniej uwzględniany w planach biznesowych oraz modelach finansowych inwestorów. 

CV

Piotr Karpiński jest dyrektorem działu Asset Services w CBRE, zarządza zespołem ponad 150 specjalistów i ponad 50 projektami o łącznej powierzchni przekraczającej 1 mln mkw. najmu. Wśród obsługiwanych klientów są m.in. Invesco Real Estate, CBRE Global Investors, Rockcastle Global Real Estate, Acteeum, Skanska. Wcześniej pracował m.in. dla King Sturge, JLL, Donaldsons and E&Y. Jest członkiem RICS.

"Rz": Jak bardzo podwyżka płacy minimalnej odbije się na funkcjonowaniu centrów handlowych?

Piotr Karpiński, dyrektor działu Asset Services w międzynarodowej firmie CBRE:

Pozostało 97% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Inwestorzy pytają częściej o dwa pokoje
Nieruchomości
Murapol Helio na Jarze. Deweloper wraca do Torunia
Nieruchomości
Matexi bierze działkę na Żoliborzu. Zapowiada kolejne zakupy ziemi w Polsce
Nieruchomości
Lokal jak długoterminowa lokata
Nieruchomości
Nowy prezes związku deweloperów. Postawmy sprawy z głowy na nogi w mieszkalnictwie
Materiał Promocyjny
CERT Orange Polska: internauci korzystają z naszej wiedzy