Duży popyt lokale użytkowe

Inwestorzy szukający lokalu użytkowego przy głównej ulicy lub w ciągu handlowym nie mają zbyt dużego wyboru — podaż takich ofert, zwykle z rynku wtórnego od kilku lat jest skromna i stabilna. W tym sektorze popyt przeważa nad podażą, co przy obecnych kłopotach na rynku nieruchomości, jest niezwykłe. Dlaczego? — Jest to stabilna i rentowna inwestycja. Wynajem takich lokali daje czasem wyższą niż dziesięcioprocentową rentowność, a pozbycie się nierzetelnego najemcy nie nastręcza tylu problemów co najem lokali mieszkalnych — tłumaczy Maria Hilmantel, dyrektor działu nieruchomości komercyjnych Metrohouse & Partnerzy.

Stabilny dochód

Najwięcej lokali użytkowych jest do wzięcia na rynku pierwotnym, w nowych osiedlach mieszkaniowych, w miastach gdzie w ostatnich latach powstawało najwięcej osiedli — Wraz z ożywieniem działalności deweloperów na rynku mieszkaniowym oraz komercyjnym wzrosła liczba nowych inwestycji, które oferują lokale usługowe. Największy wybór jest na rynku warszawskim, wrocławskim oraz krakowskim — wylicza Katarzyna Kwiatkowska, właścicielka firmy K&G Partners.

Jednak, jak zauważa Maria Hilmantel, większość deweloperów, przy planowaniu inwestycji, poświęca mało uwagi pomieszczeniom użytkowym oraz nie ma pomysłu na zachęty dla inwestorów, licząc, że lokale znajdą nabywców pomimo braku możliwości parkowania, czy przeszacowanej ceny i.... często doznaje rozczarowania. - Lokale sprzedawane są wtedy z trudem i często już po oddaniu inwestycji do użytkowania — tłumaczy Maria Hilmantel.

W serwisie Szybko.pl aktualnie jest ok. 16,5 tys. ofert sprzedaży nieruchomości komercyjnych. Miesięcznie, jak wylicza Marta Kosińska z Szybko.pl, pojawia się ok. 3 tys. nowych ogłoszeń. — Dominują powierzchnie usługowe i biurowe, stanowią odpowiednio 46 i 31 proc. wszystkich lokali wystawionych na sprzedaż. Można kupić zarówno niewielkie pomieszczenie o pow. 20 mkw. jak i duże powierzchnie do 1 tys. mkw. — wylicza Kosińska.

Inwestorzy są skoncentrowani na pow. 70 — 200 mkw., głównie w dobrych lokalizacjach, z dużym natężeniem ruchu pieszego, na parterach budynków, w pomieszczeniach dostępnych bezpośrednio z ulicy. — Takie lokale gwarantują szybki wynajem oraz uzyskanie dobrej stopy zwrotu z zainwestowanego kapitału. Umowy najmu podpisywane są na długi okres – 5 lub nawet 10 lat, co oznacza stabilny przychód. Natomiast oferty w gorszych lokalizacjach dają większą możliwość negocjacji ceny sprzedaży. Trudniej je będzie jednak potem odsprzedać — opowiada Katarzyna Kwiatkowska.

Kupno lokalu użytkowego to wydatek rzędu co najmniej kilkaset tysięcy. Najdroższe oferty są liczone w mln zł.

Miesięczne stawki czynszowe wahają się 50 — 400 zł za mkw. Jak podaje serwis Komercyjne. pl — w stolicy można zarobić na wynajmie 1 mkw. — 80 — 400 zł, w Gdańsku — 50-200, w Krakowie — 40-310, we Wrocławiu 30 — 200, w Poznaniu — 25 — 156 a w Łodzi 25 — 51 zł co miesiąc.

- Obecnie najbardziej pożądane stopy zwrotu oscylują na poziomie 8 — 10 proc., ale dotyczy to lokali wyłącznie w dużych miastach oraz w dobrych lokalizacjach, z długoterminowymi umowami najmu — szacuje Katarzyna Kwiatkowska.

Trudny kredyt

Jednak w przypadku tych inwestycji ważna jest gotówka. Potencjalni nabywcy, szukający wsparcia bankowego mogą doznać rozczarowania. — Banki niechętnie kredytują kupno lokali użytkowych, stawiając dodatkowe warunki. Preferowane jest np. określone przeznaczenie lokalu jak biuro, kancelaria, apteka, gabinet lekarski (Millennium). Często pojawia się ograniczenie oferty do miast powyżej 100 tys. mieszkańców (Millennium), najlepiej byłych lub obecnych wojewódzkich (mBank i MultiBank). Powierzchnia lokalu nie może być większa niż 100 mkw. (mBank i MultiBank). Możliwe do uzyskania LTV takiego kredytu to od 70 proc. (Millennium), najczęściej 80 proc. (Getin Noble Bank, BPH) do maksymalnie 90 proc. (mBank i MultiBank) — wylicza Artur Luterek z Finhouse.

Marża może być wyższa o 0,5 proc. od marży przy kredycie mieszkaniowym (mBank i MultiBank) a nawet o 1 proc. od kredytu standardowego (BPH). — Czasem pojawia się dodatkowy warunek – zobowiązanie kredytobiorcy, że kupowana nieruchomość zostanie przeznaczona pod wynajem, a nie na własną działalność (mBank i MultiBank). Także w PKO BP, jeśli powierzchnia komercyjna przekracza 30 proc. bank zgodzi się na kredyt tylko jeśli lokal będzie przeznaczony na wynajem. Warto zwrócić uwagę np. na to, czy bank, wyliczając zdolność kredytową klienta dopuszcza uwzględnienie przyszłych dochodów z najmu kredytowanej nieruchomości (robią tak m.in. Getin Noble i Millennium) — tłumaczy Artur Luterek.

Znaczne ograniczenia dotyczą samego lokalu użytkowego. Np. większość kredytobiorców nie chce by znajdował się w budynku biurowym ale w budynku wielomieszkaniowym, czyli z reguły na parterze bloku lub kamienicy. — Bardzo ważna jest lokalizacja nieruchomości, wskutek czego małe miasta nie spełnią stawianych warunków. W miejscowościach znajdujących się w obrębie aglomeracji miejskich wymagane jest położenie lokalu w samym centrum — zauważa Marek Rembieliński, doradca finansowy Aspiro.

Dodaje, że oprócz obwarowanego dodatkowymi warunkami kredytu mieszkaniowego, inwestor zainteresowany kupnem lokalu usługowego, może wziąć kredyt na tzw. cel inwestycyjny — Wiąże się to jednak z ograniczeniami w maksymalnej kwocie kredytu, poziomie LTV, a także ma wyższą marżę — mówi Rembieliński.

Kupno lokalu na kredyt*

Miesięczna spłata kredytu zaciągniętego w PLN i EUR na kupno lokalu użytkowego:

• DnB Nord — rata 5,6 tys. zł w PLN (marża 1 proc.), 4,7 tys. zł w EUR (marża 1,4 proc.)

• mBank/Multibank — 6 tys. zł w PLN (marża 1,7 proc.), 5 tys. zł w EUR (marża 2,3 proc.)

• Nordea Bank — rata 5,7 tys. zł w PLN (marża 1,1 proc.) oraz 4,9 tys. zł w EUR (marża 1,9 proc.)