Problemy z rozliczeniem ze skarbówką wynajmujący mają od lat. Od 1 stycznia ich sytuacja jeszcze się pogorszyła. Doszły niekorzystne regulacje, które, jak wynika z odpowiedzi Ministerstwa Finansów dla „Rzeczpospolitej", będą surowo interpretowane.
– Od 1 stycznia mamy nową stawkę podatku dla wynajmujących, którzy zdecydowali się na ryczałt. Podstawowa to 8,5 proc. liczone od przychodu, jeśli jednak zarobią więcej niż 100 tys. zł rocznie, od nadwyżki zapłacą 12,5-proc. podatek – tłumaczy doradca podatkowy Paweł Satkiewicz. Dodaje, że przepisy nie mówią wprost, czy wyższy ryczałt trzeba będzie odprowadzać już w trakcie roku.
Skarbówka chce od razu
Zapytaliśmy o to Ministerstwo Finansów. Nie miało wątpliwości, że wyższy podatek należy płacić od razu po przekroczeniu limitu.
– Jeżeli limit 100 tys. zł zostanie przekroczony np. w maju 2018 r., to ryczałt miesięczny według 12,5-proc. stawki od nadwyżki należy wpłacić do 20 czerwca 2018 r., a w razie kwartalnego rozliczenia do 20 lipca 2018 r. – napisał nam resort finansów.
– To niekorzystna dla wynajmujących interpretacja, trudno jednak się dziwić, że skarbówka chce dostać pieniądze jak najszybciej – mówi Paweł Satkiewicz.
Oddzielny majątek, wspólny limit
Zapytaliśmy też ministerstwo o sytuację małżonków. Wiadomo, że nowy limit muszą liczyć wspólnie. Ale czy także wtedy, gdy mają rozdzielność majątkową i wynajmują oddzielnie swoje mieszkania?
– Limit przychodów w wysokości 100 tys. zł dotyczy łącznie obojga małżonków niezależnie od obowiązującego ustroju majątkowego – odpowiedziało ministerstwo. I wyjaśniło, że małżonkowie wpłacają wyższy podatek od nadwyżki ponad limit liczony od sumy ich przychodów.
– Takie stanowisko spowoduje wiele problemów, zwłaszcza wtedy, gdy małżonkowie są w nie najlepszych relacjach – mówi Grzegorz Gębka, doradca podatkowy w kancelarii GTA. – Załóżmy, że mąż zarobił przez kilka miesięcy na najmie 90 tys. zł, a żona tylko 10 tys. zł. Oboje, mimo dużej różnicy w przychodach, muszą od następnego miesiąca płacić wyższy podatek. Oczywiście żona musi wiedzieć o przychodach męża, i odwrotnie.
Zakaz rozliczania kosztów
Problemy z nowymi przepisami mają nie tylko ryczałtowcy. Bo i ci, którzy rozliczają najem według skali podatkowej i odliczają od przychodu koszty jego uzyskania.
– Z obowiązujących od 1 stycznia przepisów wynika, że nie mogą rozliczać w kosztach odpisów amortyzacyjnych od darowanych albo otrzymanych w spadku mieszkań. Dotyczy to także osób, które rozliczają najem w ramach działalności gospodarczej – mówi Grzegorz Gębka. – To duża strata. Jeśli ktoś wynajmuje używane mieszkanie, dzięki możliwości stosowania wyższej stawki amortyzacji mógł długo w ogóle nie płacić podatku.
Zakaz rozliczania w kosztach darowanych i dziedziczonych rzeczy wywołał spore kontrowersje i Ministerstwo Finansów już planuje jego złagodzenie. Projekt kolejnej nowelizacji został przyjęty przez Stały Komitet Rady Ministrów, korzystniejsze zasady mają obowiązywać z mocą wsteczną od 1 stycznia .
– Na razie wynajmujący muszą jednak zaprzestać rozliczania w kosztach otrzymanych w darowiźnie albo spadku mieszkań – mówi Grzegorz Gębka.
Eksperci podkreślają, że noworoczne zmiany, zamiast uprościć rozliczenie i rozwiązać wieloletnie problemy, np. z ustaleniem, kiedy wynajmujący jest przedsiębiorcą, jeszcze bardziej je skomplikowały.
– To zły kierunek, podnoszenie i komplikowanie podatków może bowiem być przyczyną przejścia przez niektórych do szarej strefy – podsumowuje Paweł Satkiewicz.
Według wyliczeń stowarzyszenia Mieszkanicznik w 2016 r. przychody z najmu wykazało ponad 660 tys. osób (nie są tu liczeni ci, którzy najem rozliczają w działalności gospodarczej).
Opinia dla „Rzeczpospolitej"
Hanna Milewska-Wilk, ekspert Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem Mieszkanicznik
Szacujemy, że na rynku jest przynajmniej 900 tys. wynajmowanych mieszkań, nie licząc tych, które są rozliczane w ramach działalności gospodarczej. Co roku przybywa ich około 40 tys. Niestety, nie ma strategii na wykorzystanie tego rynku do rozwiązywania problemów mieszkaniowych. Wręcz przeciwnie, sytuacja wynajmujących coraz bardziej się komplikuje, co pokazują ostatnie zmiany podatkowe. Służyły tylko podniesieniu podatku, ustawodawca nie wykorzystał szansy, żeby uprościć system. A wątpliwości jest dużo, chociażby, czy najem krótkoterminowy jest działalnością gospodarczą albo z rozliczaniem na potrzeby VAT wynajmowanych razem z mieszkaniem garaży bądź piwnic. Niejasne przepisy powodują, że część osób w ogóle nie wykazuje przychodów przed fiskusem.