Polska jest niekwestionowanym liderem rynku magazynowego w Europie Środkowo-Wschodniej. Jak podaje firma doradcza CBRE, w całej Polsce powstaje ponad 1,8 mln mkw. hal. Jeszcze nigdy nie budowało się tak dużo. Analitycy zwracają uwagę na rosnące zainteresowanie nowymi lokalizacjami przy zachodniej granicy. Inwestorzy łaskawiej patrzą też na takie miasta jak Kielce, Białystok i Olsztynek.
Jesteśmy najlepsi
– Uczestnicy rynku logistycznego nie zwalniają tempa i zgodnie z naszymi prognozami ten rok zaczęli bardzo intensywnie – mówi Beata Hryniewska, dyrektor działu wynajmu powierzchni magazynowych i przemysłowych w CBRE. – Wystarczy spojrzeć na powierzchnie w budowie, aktywność najemców oraz spadający wskaźnik pustostanów. Magazynowa mapa Polski się rozrasta. Na radarze inwestorów pojawia się coraz więcej nowych lokalizacji – podkreśla.
Z analiz CBRE wynika, że polski rynek przemysłowo-logistyczny oferuje 13,9 mln mkw. powierzchni. To o ponad 20 proc. więcej niż rok temu. – W ciągu trzech pierwszych miesięcy tego roku deweloperzy dostarczyli ponad 370 tys. mkw. magazynów. Efektem dużej aktywności inwestorów jest podpisanie umów najmu na 1,26 mln mkw., co oznacza ponad 25-proc. wzrost, licząc rok do roku – podaje Hryniewska. – Dostępność wolnej powierzchni magazynowej jest wciąż bardzo ograniczona. Wskaźnik pustostanów w I kw. wyniósł 4,8 proc., co oznacza spadek o 1,3 pkt proc.
Dyrektor z CBRE podkreśla, że Polska jest najbardziej atrakcyjnym rynkiem wśród krajów Europy Środkowo-Wschodniej. – W Czechach popyt na powierzchnie magazynowe w I kw. był prawie trzykrotnie mniejszy (420 tys. mkw.), a podaż niemal dwukrotnie mniejsza (7,2 mln mkw.) – podaje. – Z kolei takie kraje jak Rumunia, Węgry czy Słowacja to już znacznie mniejsze rynki – z podażą na poziomie ok. 2 mln mkw.
O bardzo dobrej sytuacji na rynku powierzchni przemysłowo-logistycznych mówią także eksperci Axi Immo. – Od stycznia do końca marca najwięcej nowych umów najmu podpisano w regionie Polski centralnej, gdzie wynajęto 236 tys. mkw., z czego niemal 94 proc. to nowe umowy – podaje Anna Głowacz, dyrektor działu industrial w Axi Immo. – Na drugim miejscu znalazł się region Warszawy z ponad 200 tys. mkw., następnie Wrocław z 172 tys. mkw. W Polsce centralnej na wysoki wynik miała wpływ transakcja Leroy Merlin na 124 tys. mkw.
Anna Głowacz zwraca uwagę na rozwój nowych lokalizacji magazynowych w Polsce Wschodniej i Polsce Zachodniej. – Poprawa infrastruktury, zwłaszcza budowa kolejnych odcinków dróg ekspresowych S8 i S7, w połączeniu z relatywnie większą dostępnością kadr wpływa na wzmożone zainteresowanie inwestorów nowymi lokalizacjami w województwach warmińsko-mazurskim i podlaskim – opowiada. – W strukturze popytu dominującą pozycję zachowały firmy logistyczne (32 proc.), sieci handlowe (21 proc.) i e-commerce (19 proc.). To trzy główne siły napędowe popytu, których wzrosty są bezpośrednio związane z wysokim poziomem konsumpcji w Polsce i Europie oraz zmianami w modelach sprzedaży i nową organizacją łańcuchów dostaw.
Szyte na miarę
Eksperci zwracają uwagę, że na polskim rynku logistycznym przybywa budynków projektowanych na indywidualne zamówienie. – Magazyny BTS (ang. build-to-suit), czyli budowane według indywidualnych preferencji i na potrzeby konkretnego klienta w I kw. odpowiadały za jedną trzecią popytu – mówi Beata Hryniewska.
O rozwoju magazynów typu BTS mówią także analitycy firmy doradczej Cresa Polska. – Na sposób budowania obiektów magazynowych ma wpływ silnie rozwijający się rynek e-commerce – komentuje Krzysztof Czekalski, dyrektor ds. technicznych w dziale powierzchni przemysłowych i magazynowych w firmie Cresa. – W wielu budynkach szytych na miarę składowanie i kompletowanie produktów odbywa się za pomocą pełnej lub częściowej automatyzacji regałów, z jednoczesnym użyciem robotów – opowiada.
Ekspert Cresy podkreśla, że realizowane na zamówienie magazyny wybiera coraz więcej firm. Powodem budowania obiektów w systemie BTS może być również nietypowa lokalizacja. – W wielu przypadkach jest to główne kryterium. Zdarza się, że sieć handlowa potrzebuje magazynu obsługującego dostawy do sklepów na konkretnym terenie (centre of gravity), na którym nie ma żadnej nowoczesnej powierzchni magazynowej, a deweloperzy nie posiadają gruntów – mówi Krzysztof Czekalski. – Tak było na przykład w Bolesławcu, gdzie deweloper kupił grunt, zdobył stosowne decyzje administracyjne i wybudował magazyn na zamówienie sieci H&M pod działalność e-commerce – opowiada.
Dodaje, że obiekty w systemie BTS w mniej typowych lokalizacjach powstają również z powodu trudnego rynku pracy: ograniczonego dostępu do wykwalifikowanych pracowników oraz wysokich kosztów pracy.
– Dlatego firmy planujące duże zatrudnienie szukają lokalizacji, gdzie taka rekrutacja będzie możliwa, a koszty pracy relatywnie niskie – wyjaśnia dyrektor z Cresy.
Zauważa, że w systemie BTS powstają zwykle pojedyncze budynki, choć takie projekty trafiają się także w ramach parków magazynowych, gdzie powstaje magazyn dostosowany do niestandardowych potrzeb klienta.
– Zdecydowana większość tradycyjnych sieci handlowych już prowadzi albo zamierza prowadzić sprzedaż w internecie. Dostawa produktów bezpośrednio do klienta detalicznego wymaga innego niż w przypadku dostaw do dużych sklepów podejścia i zastosowania bardziej zaawansowanych technologii logistycznych – komentuje dyrektor Czekalski. – Prekursorami są u nas Amazon i Zalando. Sektor e-commerce w Polsce rozwija się niezwykle dynamicznie, co ma ogromny wpływ na rynek przemysłowo-magazynowy.
Z analiz Cresy wynika, że niektóre firmy decydują się na zostanie w budynku nawet i 20 lat. – Wtedy budują magazyn na własność – mówi ekspert. – Tak jest zwłaszcza wtedy, gdy firmy bardzo dużo inwestują w zaawansowane technologicznie rozwiązania, jak również wtedy, gdy jest to strategiczny budynek dla działalności firmy. Mówimy wtedy o tzw. modelu BTO, czyli build-to-own. Co więcej, ten trend może się nasilić po zmianie przepisów podatkowo-księgowych – IFRS 16, których wdrożenie jest planowane na styczeń przyszłego roku. Może się okazać, że budowa obiektu na własność będzie korzystniejsza niż zawarcie długoterminowej umowy najmu.
masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: a.gawronska@rp.pl