Rz: Macie pozwolenie na budowę biurowca PHN Tower przy rondzie ONZ w Warszawie. Kiedy ruszy budowa i ile potrwa?

Marcin Mazurek, prezes Polskiego Holdingu Nieruchomości: Chcielibyśmy, żeby prace budowlane ruszyły na początku przyszłego roku. Przystępujemy właśnie do przetargu na wybór generalnego wykonawcy części podziemnej. Harmonogram przewiduje, że niższa, dziewięciopiętrowa część o powierzchni najmu 11 tys. mkw. zostanie oddana w 2021 r., a druga – czterdziestopiętrowa wieża z 27 tys. powierzchni – na przełomie 2023 i 2024 r. Start projektu PHN Tower jest potwierdzeniem, że nasza firma uzyskuje wreszcie oczekiwaną dynamikę wzrostu i chciałbym, aby takich projektów było więcej.

Jaki jest poziom pre-letu?

Dziś jeszcze za wcześnie na takie informacje. Zainteresowanie potencjalnych najemców jest duże i  można założyć, że będzie rosło w związku z otrzymaniem pozwolenia na budowę.

Czy najemcami będą spółki z udziałem Skarbu Państwa?

O tym, kto będzie najemcą, zadecydują parametry ekonomiczne. Można sobie wyobrazić różne scenariusze, wiemy, że nie brakuje instytucji zainteresowanych wynajęciem całych kompleksów. PHN Tower leży w ścisłym centrum Warszawy, będzie mieć jako jeden z nielicznych budynków bezpośrednie połączenie ze stacją metra, na brak zainteresowania najemców nie narzekamy.

Czy po wybudowaniu i komercjalizacji PHN Tower pozostanie w waszym portfelu, czy go sprzedacie?

Zgodnie ze strategią jesteśmy z jednej strony inwestorem, a z drugiej zarządzającym. Zakładamy, że PHN Tower będzie częścią naszego portfela nieruchomości generujących przychody z najmu, ale jeśli trafi się szczególnie atrakcyjna oferta, będziemy ją analizować. Będziemy działać w najlepszym interesie akcjonariuszy.

W branży budowlanej obserwujemy znaczny wzrost kosztów wykonawstwa. Czy ma to przełożenie na budżet na PHN Tower?

Obecnie nakłady na budowę PHN Tower szacujemy na 480 mln zł i faktycznie jest to wyższa kwota od tej, którą zakładaliśmy rok temu. Wzrost kosztów realizacji projektu wynika niewątpliwie z sytuacji na rynku – wzrostu kosztów robocizny, wykonawców czy materiałów, ale także z naszej chęci wprowadzenia w budynku najnowocześniejszych rozwiązań technologicznych.

Z jakich źródeł będzie finansowana budowa?

Analizujemy techniczną strukturę finansowania projektu. Rozważamy emisję obligacji o wartości ok. 200 mln zł na budowę, co po komercjalizacji mogłoby zostać zamienione na kredyt. Alternatywnie rozważamy też zaciągnięcie kredytu do ok. 70 proc. wartości inwestycji. Zobaczymy, który scenariusz okaże się korzystniejszy.

Czy nie obawiacie się, że po sprawie GetBacku może być problem z emisją obligacji?

Z rozmów z bankami wynika, że wśród inwestorów instytucjonalnych byłby popyt na nasze papiery – i to niezabezpieczone. Naszym atutem jest to, że na obsługę długu pracowałby cały nasz zdywersyfikowany portfel.

Na jakim etapie są pozostałe projekty biurowe?

W tym roku wystąpimy o pozwolenia na budowę Intraco Prime, al. Prymasa Tysiąclecia w Warszawie, oraz Marina Office w Gdyni. Chcielibyśmy, żeby budowy ruszyły w przyszłym roku i zakończyły się na przełomie 2020 i 2021 r. Te projekty dołożą do naszego portfela ponad 56 tys. mkw. powierzchni najmu klasy A.

Jakie są szacowane nakłady na te inwestycje i skąd finansowanie?

Koszt tych inwestycji to blisko 520 mln zł. Inwestycje będą po części finansowane ze środków własnych, rozważamy też różne możliwości finansowania zewnętrznego. Etap budowlany chcielibyśmy finansować ze środków pozyskanych z emisji instrumentów dłużnych lub alternatywnie w ramach kredytu budowalnego. Po skomercjalizowaniu budynku rozważamy przejście na kredyt inwestycyjny. O ostatecznej formie zdecyduje oczywiście koszt kapitału dla poszczególnych form finansowania.

W realizacji macie projekty mieszkaniowe. Jakie przełożenie na te przedsięwzięcia ma wzrost kosztów?

Problem z rosnącymi cenami materiałów i siły roboczej dotyczy całej branży budowlanej. Nie jest to zjawisko nowe, proces wzrostu cen był zauważalny na rynku od kilku lat. Firmy mogą podnosić ceny mieszkań lub szukać w projekcie oszczędności. Na naszą korzyść wpływa jednak bardzo dobra sytuacja na rynku – nowe mieszkania cieszą się niesłabnącą popularnością. Dlatego też nasza polityka cenowa będzie zależała nie tylko od kosztów budowy oraz również realnej sytuacji rynkowej.

Sprzedaż mieszkań w obu naszych projektach jest na bardzo zadowalającym poziomie. W ramach I etapu inwestycji Vis a Vis na Woli sprzedaliśmy 70 proc. mieszkań, a na kolejnych 10 proc. lokali mamy umowy rezerwacyjne. Wyłoniliśmy generalnego wykonawcę II etapu tej inwestycji i zamierzamy rozpocząć sprzedaż kolejnych ponad 250 mieszkań. W budowie mamy też ekskluzywne osiedle Yacht Park w Gdyni. Sprzedanych bądź zarezerwowanych jest prawie 40 proc. apartamentów. ©?

Marcin Mazurek jest prezesem PHN od maja. Od 2012 r. był dyrektorem zarządzającym w Kredobanku na Ukrainie (Grupa PKO BP) odpowiedzialnym m.in. za produkty hipoteczne i fundusze inwestowania budownictwa. Wcześniej był dyrektorem departamentu rozwoju Biznesu w Inteligo Financial Service. Jest absolwentem wydziału ekonomii i informatyki Wyższej Szkoły Humanistyczno-Ekonomicznej we Włocławku oraz IESE Business School, University of Navarra w Barcelonie.