Ministerstwo Rozwoju chce, by deweloperzy budowali w ramach rządowego programu Mieszkanie+. Liczy na to, że dzięki nim szybciej uda się osiągnąć 100 tys. mieszkań pod wynajem, którymi chwalą się politycy PiS. Do tej pory udało się wybudować 867 lokali, a kolejnych 1907 jest realizowanych.
Deweloperzy gotowi są do rozmów o konkretach. Na biurko Jadwigi Emilewicz, szefowej resortu, trafił właśnie raport Polskiego Związku Firm Deweloperskich o barierach inwestycyjnych, które trzeba usunąć, by udział prywatnych inwestorów w programie był realny. Raport dotyczy także barier na rynku inwestycji.
Ministerstwo Rozwoju zapowiada zmiany. Wiceminister Robert Nowicki w rozmowie z „Rzeczpospolitą" zapowiedział powołanie specjalnego zespołu, który przyjrzy się przepisom i wytypuje te do zmiany.
Czytaj też:
Mieszkanie+ otwiera się na gminy i spółdzielnie
To nieprawda, że Mieszkanie+ to porażka. Program ma się dobrze
Gotowi do rozmów
PZFD przyznaje, że barier, które utrudniają budowę bloków mieszkalnych, jest wiele.
– Z ankiety, na którą odpowiedziało 111 deweloperów, wynika, że dwie bariery są najważniejsze. Brak dostępu do gruntów budowlanych oraz nadmierne skomplikowane formalności inwestycyjne – mówi Konrad Płochocki, dyrektor generalny PZFD.
Prawne uwarunkowania prowadzenia e‑sklepu w 2022 roku
I dodaje: – Przez wiele lat jednym z głównych źródeł terenów pod inwestycję był Skarb Państwa oraz spółki państwowe. Odkąd powstał Krajowy Zasób Nieruchomości, wszystkie grunty państwowe trafiają do KZN. Hektary gruntów pod inwestycje są więc zamrożone. Proponujemy, by zarówno KZN, jak i spółki zaczęły zbywać grunty na przetargach – wyjaśnia Konrad Płochocki.
Z raportu PZFD wynika, że KZN powinien wystawiać działki na sprzedaż w zamian za przekazanie określonej liczby mieszkań o skonkretyzowanych parametrach (np. dziesięć kawalerek o powierzchni 30 mkw. oraz dziesięć mieszkań o powierzchni 50 mkw.). Pozostałą część ceny gruntu deweloper będzie płacił gotówką. Na przetargu ma być wyłaniany ten, który da najwięcej.
– Dopuszczalna powinna być także zamiana. Przykładowo dewelopera interesuje konkretna nieruchomość. Proponuje KZN, że ją kupi, ale w zamian odda pod wynajem 60 lokali w wybudowanym przez siebie budynku. Dzięki temu będzie miał atrakcyjną nieruchomość. A KZN otrzyma szybciej 60 nowych mieszkań. Inny przykład: KZN sprzeda deweloperowi atrakcyjną działkę pod usługi lub biura, w zamian ten przekaże część wybudowanych przez siebie mieszkań – mówi Płochocki.
Kary za zwłokę
PZFD zwraca też uwagę na problemy z formalnościami.
– Dziś trzy lata trwa ich załatwianie, a tylko dwa lata budowa budynku wielorodzinnego. Pokazuje to, jak duża biurokracja towarzyszy inwestycjom. Na załatwianiu formalności poległ nawet państwowy PFR Nieruchomości, który dziś buduje w programie Mieszkanie+, a przecież dysponuje dużą ilością środków finansowych i bankiem ziemi – twierdzi dyrektor Płochocki.
Co chcą deweloperzy?
– Nie chcemy kolejnej specustawy ani trzęsienia ziemi w przepisach, ale wyeliminowania absurdów z prawa oraz zdyscyplinowania urzędników – twierdzi Konrad Płochocki.
– Dziś najwięcej problemów przysparzają dwie decyzje: o uwarunkowaniach środowiskowych oraz warunki zabudowy. Na uzyskanie pierwszej trzeba poświęcić średnio rok. Z drugą też nie jest lepiej. Co gorsza, inwestor musi środowiskową decyzję uzyskać, zanim wystąpi o warunki zabudowy. Tymczasem dopiero z tych ostatnich wynika, czy konkretną inwestycję o takiej lokalizacji i kubaturze wolno zrealizować. Decyzję środowiskową powinno się wydawać, dopiero gdy uzyska się warunki zabudowy. W wypadku warunków warto wprowadzić kary w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki, które trafiałyby do kasy wojewody. Podobne dziś obowiązują przy pozwoleniach na budowę – proponuje Konrad Płochocki.
PZFD postuluje także, by w wypadku wszelkich uzgodnień i opinii obowiązywała tzw. milcząca zgoda. Jeżeli w określonym przez przepisy terminie konserwator zabytków czy inspektor pracy nie zareaguje, oznacza to, że akceptuje inwestycję.
– Chętnie przyłączę się do programu, ponieważ zyskam szansę budowania większej ilości mieszkań. Sądzę, że podobnie myślą inni deweloperzy – mówi Marek Poddany, deweloper. I dodaje: – Nie czarujmy się. Nikt nie przystąpi do programu, jeżeli rząd będzie zaniżał cenę mkw., muszą być one rynkowe. Trzeba stworzyć transparentne zasady współpracy organów administracji publicznej z deweloperami.
Nie do przecenienia jest także aspekt społeczny. Jeżeli część mieszkań trafi pod wynajem, nie będą powstawać kolejne getta dla zamożnych. W jednym miejscu będą mieszkać ludzie o różnej zasobności portfela – twierdzi Marek Poddany.
Bartosz Turek, główny analityk w HRE Investmens, nie ma wątpliwości. – Jak deweloperzy wejdą do programu Mieszkanie+, to na pewno on przyśpieszy. Dziś główną barierą jest deficyt gruntów oraz formalności administracyjne, ilość decyzji, które trzeba uzyskać przed rozpoczęciem inwestycji, jest ogromna.
