W minionym roku nie było łatwo sprzedać używane lokum, gdy w pobliżu powstawało nowe osiedle. Deweloperzy święcili triumfy, a lokale z drugiej ręki musiały mieć atrakcyjne ceny, by wygrać konkurencję. Zapytaliśmy ekspertów o to, co wydarzy w 2015 r. na rynku wtórnym:

Marta Kosińska, analityk Szybko.pl:

– Nie mam specjalnie optymistycznych prognoz. Początek roku będzie pewnie nieco lepszy niż zazwyczaj, ponieważ domykane będą transakcje zaplanowane jeszcze w 2014 roku, według starych zasad dotyczących minimalnego, 5-procentowego wkładu własnego przy kredycie hipotecznym.

Następnie czeka nas kolejny spadek popytu na mieszkania. Konieczność zgromadzenia 10-proc. wkładu własnego oddali wielu osobom termin zaciągnięcia kredytu. Nie będziemy mieli do czynienia z bodźcem popytowym w postaci dalszych spadków stóp procentowych. Trzeba liczyć się z tym, że 2015 będzie rokiem spadku cen nieruchomości.

Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości:

– W 2015 r. niewiele się zmieni w porównaniu z rokiem ubiegłym. Ceny mieszkań będą zmierzały do stabilizacji, choć na niektórych rynkach mogą zdarzyć się drobne wahania stawek, spowodowane chęcią nakręcania kolejnej bańki spekulacyjnej przez deweloperów i ich firmy PR.

O zakupie nieruchomości nadal będą decydować posiadana gotówka i zdolność kredytowa. Nie spodziewam się jednak, by banki wróciły do rozdawania kredytów.

Ponieważ praktyczne we wszystkich miastach deweloperzy realizują nowe inwestycje, mieszkań na pewno nie zabraknie dla chętnych.

Ciekawostką być może będzie wprowadzona w tym roku nowelizacja ustawy konsumenckiej –  m.in. wydłużająca do pięciu lat okres rękojmi za wady fizyczne nieruchomości. Ucieszy to z pewnością wszystkich klientów deweloperów, którzy teraz będą mieli o dwa lata dłuższy okres na wykrycie ewentualnych usterek w mieszkaniu lub częściach wspólnych budynku. Natomiast trochę może to zmartwić deweloperów, którzy będę musieli po prostu solidnie budować.

Jak zareaguje rynek na te zmiany? Czas pokaże, czy zapisy ustawy będą tylko martwym zapisem czy orężem w walce z bylejakością.

Joanna Lebiedź, pośredniczka Lebiedź Nieruchomości:

– Patrząc na rok 2014 z perspektywy porównania rynku pierwotnego i wtórnego, na pewno widać, że ilość pozwoleń na budowę stopniowo rośnie. Jednak pewne ograniczenia w programie „Mieszkanie dla młodych" sprawiają, że nie we wszystkich miastach ten system działa na tyle sprawnie, jak przewidywali jego twórcy. To szansa dla rynku wtórnego.

Ale rok 2015 raczej nie przyniesie rewolucyjnych zmian w strukturze zainteresowania poszczególnymi segmentami rynku mieszkań.

Sprzedaży nie poprawi kolejna rekomendacja nadzoru finansowego, zwiększająca wymagany udział własny klientów ubiegających się o kredyt hipoteczny.

Dlatego raczej należy się spodziewać dalszej stabilizacji cen w segmencie mieszkań małych i średnich oraz dalszych spadków stawek za lokale większe, a także cen domów i gruntów.

Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse:

– 2015 rok przyniesie dalszy rozwój programu „Mieszkanie dla młodych" oraz wyższy wymóg wyższego wkładu własnego do kredytów. Przyszły rok to także kontynuacja napływu na rynek inwestorów próbujących swoich sił w inwestowaniu w lokale na wynajem. Coraz bardziej na znaczeniu będzie zyskiwać cena całościowa mieszkania, więc można się spodziewać, że nadchodzą czasy zmniejszającego się metrażu nabywanych mieszkań.

Kolejne bariery w dostępie do kredytów spowodują, że będziemy poszukiwać coraz mniejszych, funkcjonalnie zaaranżowanych mieszkań. Jeżeli przeciętnie sprzedawane mieszkanie w stolicy kosztuje 350 tys. zł, wkład własny, podatki i opłaty okołotransakcyjne wyniosą ok. 45 tys. zł. Tyle trzeba posiadać w gotówce. A pamiętamy, jak niegdyś banki oferowały kredyty nawet na 120 proc. wartości nieruchomości. Te czasy już nie wrócą.

Pośrednikom należy więc życzyć w takiej sytuacji większej niż dotychczas skłonności do współpracy z innymi doradcami, bo nic tak nie satysfakcjonuje klienta, jak sprawna i szybka realizacja zlecenia kupna/sprzedaży.

Natomiast dobrą wiadomością dla poszukujących mieszkań jest to, że nadal istnieje pole do negocjacji cen nieruchomości.

Jarosław Mikołaj Skoczeń, Grupa Emmerson:

– Jeżeli chodzi o działki budowlane, to ceny nadal będą do negocjacji, ale już nie o tyle co rok temu. Aby szybko znaleźć kupca, bardzo ważne będą lokalizacja i uzbrojenie.

Rynek pierwotny mógłby ruszyć jeszcze w większym stopniu, gdyby zadziałał program rządowy „Mieszkanie dla młodych". Jednak dotychczas jego rola była raczej niewielka. Szkoda, bo niewykorzystane pieniądze z roku nie przejdą na następny rok, więc z punktu widzenia potencjalnych kupujących – zostały stracone.

W minionym roku rywalizowanie państwa z inwestorami w zakupie mieszkań pod wynajem na pewno nie pomogło podjąć decyzji o tym, że warto inwestować w takie lokale.

W 2015 r. nie spodziewam się na rynku nieruchomości przyspieszenia. Dużo będzie zależało od wiary nabywców w polepszające się dochody i pomoc od państwa dla młodych rodzin.

Mam nadzieję, że ruszy program budownictwa społecznego. Aż szkoda patrzeć, jak grunty – na których gminy mogą budować tanie mieszkania dla grupy młodych małżeństw, których nigdy nie będzie stać na zakup mieszkania – stoją puste.

Paula Augustynowicz, Freedom Nieruchomości:

– Rok 2015 będzie kontynuacją walki o uwagę i zainteresowanie klientów, pomiędzy rynkiem wtórnym a pierwotnym. Znaczenie programu „Mieszkanie dla młodych" będzie przybierało na sile.

Większe wymagania banków i obowiązek wnoszenia wkładu własnego (minimum 10 proc.) może mieć wpływ na obniżenie cen nieruchomości używanych. Nie przewiduję jednak, aby nastąpiło to szybciej niż dopiero w drugim kwartale roku. Może wówczas nastąpią wyraźne wahania cen, a rynek będzie potrzebował kilku miesięcy na ustabilizowanie się.

Klienci powinni pamiętać, że o sukcesie sprzedaży nieruchomości decyduje jej cena oraz profesjonalny marketing, który wyróżni ją spośród setek podobnych. Podaż będzie dalej wyższa niż popyt, a to deweloperzy przyciągają silnie kupujących coraz to bardziej atrakcyjnymi ofertami.

Tomasz Lebiedź, pośrednik, trener eszkolenia24.pl

– Prognozując trendy na rynku, warto zwrócić uwagę, że ceny najmu mieszkań spadają w stosunku do pensji, co oznacza, że coraz bardziej warto rozważać najem zamiast kupna. Tym bardziej że najem pozwala na mobilność, a ta w naszym społeczeństwie rośnie. A zatem: po co w tych warunkach kupować mieszkania pod wynajem?

Warto też zwrócić uwagę na kolejną wyrwę w rynku:  to Polacy w wieku około 30 lat. Teoretycznie powinna to być główna i naturalna grupa kupująca mieszkania na swoje potrzeby, ale – niestety – 30-latki coraz częściej mieszkają w Londynie i innych podobnych miejscach. I pewnie ci, którzy się tam już urządzili – a jest ich wielu – nigdy do Polski nie wrócą, więc nie kupią tu mieszkań. Ponad milion emigrantów, głównie młodych, to cios w przyszłość m.in. rynku nieruchomości. Chyba że na miejsce emigrantów wejdą imigranci. Ale czy Ukraińcy będą woleli u nas kupować niż wynajmować mieszkania?

Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors

W 2014 roku część młodych, którzy mogli skorzystać z preferencyjnego kredytu w ramach „MdM", wolała zaciągnąć zwykły i kupić mieszkanie z rynku wtórnego.

Wymagało to co prawda posiadania środków w wysokości 5 proc. wartości lokalu, ale ceny takich mieszkań były – i nadal są – niższe.

Co więcej, lokale z drugiej ręki wymagały niewielkich nakładów niezbędnych do tego, aby można było w nich zamieszkać. Miały już bowiem podłogi, drzwi oraz wyposażenie łazienki i toalety. Tymczasem przy korzystaniu z „MdM" wkład własny nie był konieczny, ale potrzebne były znaczne środki na wykończenie nowego mieszkania. Trzeba bowiem podkreślić, że preferencyjnym kredytem nie można finansować wykończenia mieszkania, lecz jedynie pokryć cenę jego zakupu.

Ponadto pomiędzy nowymi mieszkaniami, które można było kupić z pomocą „MdM", a tymi używanymi nierzadko istniała zasadnicza różnica w lokalizacji. W pierwszym przypadku były to zazwyczaj obrzeża miasta, podczas gdy lokale z rynku wtórnego nierzadko mogą się pochwalić dobrą lokalizacją i infrastrukturą (bliskość szkół, sklepów czy przystanków komunikacji miejskiej). W rezultacie część młodych poszukujących w 2014 r. pierwszego lokum wolała przeznaczyć oszczędności na wkład własny i odświeżenie używanego mieszkania.

W 2015 r. co prawda większość zalet mieszkań używanych pozostanie aktualna, ale ich popularność wśród młodych prawdopodobnie nieco spadnie. Chętniej będą kupowali mieszkania nowe, finansowane przy wsparciu „MdM".

Stanie się tak, ponieważ w tym roku, aby uzyskać zwykły kredyt, trzeba posiadać aż 10 proc. wkładu własnego, czyli dwukrotnie więcej niż w 2014 r. W przypadku mieszkania o wartości 200 tys. zł wymagana kwota wkładu wzrosła z 10 tys. zł do 20 tys. zł.