Tak wynika z prognoz Działu rynków Kapitałowych firmy Cushman & Wakefield, dla rynków nieruchomości Europy, Bliskiego Wschodu oraz Afryki (czyli tzw. regionu EMEA).

Skąd takie pozytywne prognozy? Popyt utrzymuje się na wysokim poziomie, a przy coraz większych inwestycjach funduszy, ożywieniu na rynkach najmu wielu miast i rosnącej konkurencji w sektorze finansowym, w 2015 r. można oczekiwać wzrostu płynności na rynkach inwestycyjnych - twierdzą analitycy C&W.

Ponadto obawy krótkoterminowe, takie jak nieprzewidywalność rynków akcji, strach przed deflacją i niewielki wzrost gospodarczy, można zaliczyć do czynników dodatkowo stymulujących popyt na nieruchomości ze względu na wysokość stóp kapitalizacji i profil ryzyka tego typu inwestycji.

Zwiększy się udział w rynku inwestycyjnym nieruchomości handlowych i logistycznych, ale we wszystkich segmentach inwestorzy będą poszukiwać aktywów wysokiej jakości. Należy także oczekiwać znacznego wzrostu aktywności deweloperskiej, która początkowo będzie koncentrować się wokół najważniejszych rynków biurowych regionu - wynika z prognozy C&W.

Ożywienie już widać

- Przewidujemy wzrost aktywności inwestycyjnej wobec coraz lepszych prognoz podaży i popytu. Ze względu na nieprzewidywalność rynków akcji i rosnącą płynność za sprawą polityki luzowania ilościowego rośnie popyt, a wzrost podaży będzie wynikać z procesów oddłużania się banków i przedsiębiorstw oraz realizacji zysków, a także - naszym zdaniem - znacznego ożywienia inwestycji deweloperskich - uważa Jan Willem Bastijn, dyrektor działu rynków kapitałowych w regionie EMEA w firmie Cushman & Wakefield. - W efekcie wartość transakcji inwestycyjnych w 2015 r. może wzrosnąć o 20 proc., do prawie 250 mld euro. Byłby to wówczas drugi najwyższy wolumen obrotów w historii i tylko o 8 proc. niższy od rekordowego poziomu sprzed kryzysu. Jednak z uwagi na obecną skalę płynności na rynku, wartość obrotów może pobić rekord wszech czasów najpóźniej w 2016 r. - dodaje Jan Willem Bastijn.

Jego zdaniem więcej inwestycji z regionu EMEA mogą przyciągnąć niektóre rynki azjatyckie oraz USA. Jednak oczy świata będą nadal skierowane na Europę, czemu sprzyjać będzie polityka luzowania ilościowego w strefie euro, a także wzrost podaży aktywów wynikający z restrukturyzacji oraz oddłużania się banków i firm.

Mieszkaniówka i opieka zdrowotna

David Hutchings, dyrektor działu strategii inwestycyjnych w regionie EMEA w firmie Cushman & Wakefield, zwraca uwagę, że trudno ocenić zagrożenia w obecnej sytuacji na rynku.

- Niektóre są praktycznie niewidoczne, a inne będą się utrzymywać w bieżącym roku, zwłaszcza w sferze polityki. Z tego względu najem ma największe znaczenie dla wielu inwestorów, którzy powinni opracować możliwie jak najbezpieczniejsze strategie na przyszłość. Oznacza to konieczność uwzględnienia w planach nieruchomości, które spełniają potrzeby najemców i które można elastycznie zmieniać. Tylko najlepsze obiekty mogą przetrwać czasy inflacji czy deflacji - mówi David Hutchings.

Jego zdaniem inwestorzy powinni w większym stopniu poszerzać horyzonty inwestycyjne uwzględniając nowe rynki i sektory. W 2015 r. mogą zacząć interesować się między innymi wielorodzinnymi nieruchomościami mieszkaniowymi i obiektami opieki zdrowotnej w sytuacji, gdy uznawane dawniej za alternatywne sektory coraz częściej wchodzą do głównego nurtu inwestycyjnego.

David Hutchings ostrzega, że w dalszej perspektywie może powstać bańka na rynku wskutek sytuacji na rynkach obligacji i nadmiaru płynności. W 2015 r. rentowność obligacji raczej utrzyma się na niskim poziomie, nadal wywierając presję na stopy kapitalizacji z nieruchomości. W każdym razie należy oczekiwać korekty wycen stosownie do nowej rzeczywistości na rynku, na którym cena powinna w większym stopniu niż dawniej odzwierciedlać płynność i stabilność przychodów. Ryzyko bańki jest większe na rynkach, na których stabilność i bezpieczeństwo są znacznie poniżej średniej.

Prognozy dla rynku

Potencjał wzrostu: do czynników znacznego ożywienia aktywności inwestycyjnej można zaliczyć większą płynność za sprawą luzowania polityki pieniężnej oraz wyniki testów wytrzymałościowych banków przeprowadzonych przez EBC. Z tego względu począwszy od bieżącego roku znikną ograniczenia na rynku, co ułatwi zawieranie kolejnych transakcji sprzedaży wobec wzrostu aktywności banków.

Rosnący rynek: do wzrostu podaży może się przyczynić nie tylko sprzedaż wierzytelności i aktywów oraz proces oddłużania się, lecz także chęć realizacji zysków oraz ożywienie aktywności deweloperskiej. Utrzyma się także rosnące zainteresowanie inwestorów nowymi rynkami i sektorami, do czego skłania niektórych konieczność znalezienia odpowiednich aktywów, a innych chęć podjęcia większego ryzyka w celu uzyskania wyższych zysków. Z tego względu popyt na aktywa typu core będzie nadal silny, ale należy także oczekiwać wzrostu zainteresowania w segmencie core-plus oraz value add.

Dalszy wzrost popytu: w 2014 r. najpopularniejszym regionem pod względem inwestowania w nieruchomości komercyjne była Europa Południowa, a zwłaszcza rynek hiszpański, na którym wolumen obrotów wzrósł o ok. 55 proc. Trend ten utrzyma się także w 2015 r. przy prognozowanym wzroście inwestycji o 45-50 proc. Jednak wzrostu popytu inwestycyjnego należy oczekiwać także w regionach, które nie cieszyły się dużym zainteresowaniem inwestorów w ubiegłym roku. Dotyczy to między innymi Skandynawii, w której popyt może wzrosnąć w bieżącym roku o 25 proc. (w 2014 r. wzrost o 7 proc.) za sprawą dużej atrakcyjności tego regionu wynikającej z niskiego ryzyka strukturalnego i stosunkowo dobrych perspektyw wzrostu gospodarczego.
W 2014 r. wolumen obrotów na rynkach inwestycyjnych Europy Środkowo-Wschodniej spadł o 15-20 proc., ale w bieżącym roku może wzrosnąć o 30-35 proc. Z kolei w przypadku Rosji i niektórych krajów Europy Wschodniej spoza Unii Europejskiej do czynników, które mogą negatywnie wpływać na aktywność inwestycyjną, można zaliczyć wydarzenia na Ukrainie, ceny surowców i ogólną niepewność co do rynków wschodzących. Natomiast większym optymizmem napawają perspektywy krótkoterminowe dla Europy Środkowej, a pozostałe rynki wschodnie należące do UE mogą liczyć na wzrost zainteresowania inwestorów, uzależnionego od podaży odpowiednich aktywów. Dla Europy Zachodniej prognozujemy obecnie wzrost o 15 proc., czyli nieznacznie niższy niż w ubiegłym roku (20 proc.), co świadczy o tym, że na tych rynkach inwestycyjnych ożywienie przyszło wcześniej.

Kompresja stop kapitalizacji: przy silnej konkurencji wśród kupujących ceny będą rosnąć, a stopy kapitalizacji z najlepszych nieruchomości mogą zmniejszyć się w ciągu roku o 25 - 50 pb do średniego poziomu dla wszystkich sektorów wynoszącego 5,6 proc. w większych miastach.