Rz: Czytelnik pisze: „Dwóch sąsiadów z mojego bloku nie płaci czynszu za mieszkanie. Tzn. regulują opłaty za prąd i wodę, bo boją się, że im odetną dostęp. Ale ani opłat eksploatacyjnych, ani na fundusz remontowy nie regulują. W jednym przypadku chodzi o rodzinę, która tłumaczy, że nie starcza jej na życie, a w drugim o starszą osobę z rentą. A ja nie chcę płacić za innych. Co powinien zrobić zarząd wspólnoty? Są to zadłużenia kilku- i kilkunastomiesięczne" – pyta czytelnik.

Paweł Puch: Właściciel mieszkania ma obowiązek wnosić uchwalone przez wspólnotę mieszkaniową opłaty na koszty zarządu nieruchomością. Gorsza – stała lub chwilowa – sytuacja właściciela nie jest żadnym usprawiedliwieniem tego, że nie płaci.

Właściciel powinien sam radzić sobie z problemami finansowymi. Jeżeli mają one charakter trwały, to powinien je rozwiązać  np. zamieniając mieszkanie na mniejsze, co umożliwi mu spłatę zaległości z dopłaty, a w przyszłości ponoszenie mniejszych opłat za mniejszy lokal. Właściciel może też wynająć jeden z pokoi i w ten sposób pozyskać pieniądze na bieżące opłaty.

A jeśli nie chce tego zrobić?

Jeżeli właściciel lokalu nie płaci obciążających go zaliczek na koszty zarządu, to staje się dłużnikiem wspólnoty. Jej zarząd ma nie tylko prawo, ale wręcz obowiązek egzekwować te zaległości.

Zarząd powinien przede wszystkim poczynić kroki w celu dobrowolnego uregulowania długu przez właściciela. W tym celu musi poinformować dłużnika o wysokości zadłużenia, o naliczeniu odsetek od zaległości i o konieczności wniesienia sprawy do sądu oraz wezwać go do uiszczenia zaległości, wyznaczając termin na uregulowanie długu.

Jeżeli jednak nie przyniesie to zamierzonego skutku, należności z tytułu kosztów zarządu należy dochodzić w postępowaniu upominawczym, regulowanym przepisami art. 497 (1) – 505 kodeksu postępowania cywilnego. Istotą tego postępowania jest szybkie dochodzenie zaległych opłat i ogranicza się ono w zasadzie do wydania nakazu zapłaty.

Jeżeli wspólnota uzyskała nakaz zapłaty i jest on prawomocny, może wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności, a następnie wystąpić do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Jeżeli zarząd lub zarządca tego nie robi, należy pomyśleć o jego zmianie.

Kiedy – po spełnieniu jakich formalności, po jakim czasie – wspólnota może zlicytować zadłużonego właściciela mieszkania i wyprowadzić go z lokalu?

Wspólnota mieszkaniowa w stosunku do najbardziej opornych dłużników dysponuje art. 16 ustawy o własności lokali. Zgodnie z nim, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji.

Jest to instrument umożliwiający wspólnocie pozbycie się właściciela, z którym są częste problemy w kwestii terminowego wnoszenia opłat. Warunkiem wystąpienia z powództwem jest podjęcie przez właścicieli uchwały.

Przed sądem wspólnota mieszkaniowa będzie musiała wykazać istnienie obowiązku zapłaty i długotrwałą zwłokę w zapłacie. Samo pojęcie długotrwałości nie zostało w przepisach zdefiniowane i analizowane będzie przez sąd odnośnie do każdego przypadku indywidualnie.

Sąd będzie badać, czy wspólnota, wnosząc powództwo, nie nadużywa swego prawa. Jeżeli sąd uzna, że powództwo jest uzasadnione, lokal zostanie sprzedany w drodze licytacji, a były właściciel eksmitowany.

Czy komuś, kto zalega z opłatami za mieszkanie, wspólnota może odłączyć ogrzewanie? Zaliczki na media są w opłacie za lokal. A kiedy może odciąć dopływ prądu czy wody do mieszkania dłużnika? Kto za to płaci?

Wspólnota ma takie możliwości. Jednak pod względem prawnym nie jest to dopuszczalne i może spowodować problemy.

Zarówno ustawa  Prawo energetyczne, jak i ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków upoważniają do odcięcia wody czy energii jedynie przedsiębiorców, którzy zajmują się ich dostarczaniem. Potwierdził to Sąd Apelacyjny we Wrocławiu (sygn. akt I ACa 278/11) w sprawie jednego z członków wspólnoty, który długotrwale zalegał z opłatami za dostawę wody, a któremu wspólnota mieszkaniowa w celu przymuszenia do zapłaty zaległości zamontowała na rurze zasilającej w wodę lokal sterowany elektronicznie zawór blokujący dopływ wody.

Sąd Apelacyjny we Wrocławiu uchylił uchwałę wspólnoty w tym zakresie jako sprzeczną z prawem. Sąd przypomniał, że zgodnie z art. 8 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków to przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne może odciąć dostawę wody lub zamknąć przyłącze kanalizacyjne.

Nawet jeśli umowę z przedsiębiorstwem zawarła wspólnota mieszkaniowa?

To też nie uprawnia jej do wykonywania względem właścicieli lokali czynności, do których uprawnione jest przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne.

Również prawo energetyczne nie daje wspólnocie możliwości odcięcia energii cieplnej, gdy jest ona dostarczana przez przedsiębiorstwo. Odcięcia w pewnych określonych w prawie energetycznym wypadkach może dokonać tylko przedsiębiorstwo.

Jedyne co można uzyskać przez zawieszenie dostarczania ciepła do danego lokalu, to obniżenie temperatury w nim panującej, co spowoduje wzrost kosztów ogrzania mieszkań sąsiednich. Odłączony lokal i tak częściowo będzie ogrzewany tylko nie bezpośrednio, lecz przez przenikanie ciepła z mieszkań sąsiednich. Zatem koszty ogrzewania trzeba byłoby rozłożyć na pozostałych mieszkańców.

Odcięcie ogrzewania, powodując negatywne skutki dla zdrowia mieszkańców, może też rodzić dla członków zarządu odpowiedzialność odszkodowawczą. Przykładem jest sprawa, która toczyła się przez Sądem Okręgowym w Gdańsku (sygn. akt III Ca 389/10). Zarząd w celu wymuszenia na właścicielu zapłaty zaległości odciął mu ogrzewanie. Takie działanie spowodowało u właściciela problemy zdrowotne. Właściciel wystąpił więc do sądu o odszkodowanie od członków zarządu wspólnoty. Sąd Okręgowy w Gdańsku uznał, że działanie członków zarządu było bezprawne i ponoszą oni odpowiedzialność za szkodę, jaką wyrządzili.

Jakie skuteczne sposoby wypracowały sobie wspólnoty mieszkaniowe, jeśli chodzi o mobilizowanie dłużników do płacenia za mieszkania?

Niestety, wspólnoty mieszkaniowe są bardzo często nieudolne przy egzekwowaniu należności. Mówię „niestety", bo tak należy ocenić sytuację, w której właściciel od pół roku nie płaci za lokal, a zarząd zaczyna się dopiero zastanawiać, co z tym zrobić. Jest to zjawisko powszechne.

Próbuje się odcinać media, wywieszać listy dłużników na klatce lub w inny dziwny sposób piętnować dłużników. Są to moim zdaniem wysiłki kierowane nie w tę stronę co trzeba i w większości doprowadzają do przedawnienia roszczeń.

Kiedy następuje przedawnienie?

W przypadku zaliczek na koszty zarządu przedawnienie następuje po trzech latach i polega na tym, że po upływie tego terminu dłużnik może odmówić spełnienia świadczenia. Jeżeli wspólnota wniesie powództwo do sądu, dłużnik może się powołać na zarzut przedawnienia, skutkiem czego będzie oddalenie powództwa.

Wspólnoty nie powinny szukać narzędzi sprzecznych z prawem, bo może to powodować niekorzystne skutki. Należy usprawnić system ściągania należności. Wspólnoty powinny skupić się na wypracowaniu sprawnej, szybkiej i taniej procedury dochodzenia zaległości.

Co powinny zrobić wspólnoty, aby nie dopuścić do wzrostu długów i przedawnienia roszczeń?

Wspólnota powinna podjąć uchwałę, w której ustali odsetki w przypadku zaległości na poziomie wyższym niż ustawowy oraz okres dopuszczalnego zadłużenia – np. trzy miesiące – po którym bez dalszych ponagleń zarząd automatycznie kieruje sprawę do sądu.

Zarząd powinien nawiązać współpracę z kancelarią prawniczą i Krajowym Rejestrem Długów, a przy wyborze zarządcy kłaść większy nacisk na posiadanie przez niego niezbędnej wiedzy i doświadczenia w zakresie egzekucji należności w celu ograniczenia kosztów posługiwania się w tym zakresie innymi podmiotami zewnętrznymi.

Warto też  korzystać z możliwości odpracowania przez właścicieli długu. Na przykład zamiast korzystać z usług firmy sprzątającej, warto dać szanse właścicielowi będącemu dłużnikiem na odpracowanie długu przez sprzątanie budynku i terenu przed nim.