Zdecydowana większość właścicieli mieszkań w Polsce zarządza samodzielnie ich najmem. Z wielu powodów. Przede wszystkim rynek tych usług w naszym kraju dopiero raczkuje, a wybór profesjonalistów jest poważnie ograniczony.

– Wokół najmu narosło też w Polsce wiele mitów. Np. właściciele nieracjonalnie obawiają się, że usługodawca mógłby sobie ich mieszkanie przywłaszczyć. Z drugiej strony część firm działa nieetycznie. Spotkaliśmy się z klientami, którzy stracili nawet dziesiątki tysięcy złotych, bo wpływy z najmu przywłaszczali sobie nieuczciwi pośrednicy. Dlatego warto wybrać firmę dużą, która nie będzie ryzykować swojej reputacji – opowiada Artur Kaźmierczak, prezes Mzuri Investments.

Dodaje, że wielu właścicieli lokali nie chce ujawniać dochodów z najmu, co również ogranicza popyt na usługi firm zewnętrznych. Jeszcze inni dostrzegają tylko koszty obsługi, a pomijają oszczędności.

– Tymczasem korzystając z zewnętrznej firmy, nie ponoszą kosztów ogłoszeń czy dojazdów, nie wspominając już o nieściągniętych należnościach czy darowanych najemcy kosztach przywrócenia mieszkania do stanu, w jakim było wynajmowane – tłumaczy Artur Kaźmierczak.

Zalet oddania mieszkania w ręce fachowców jest jeszcze więcej. – Profesjonalna firma ma bazę stałych najemców, z którymi nawiązuje współpracę. Mieszkanie będzie częściej pokazywane i przez to mogą się skrócić okresy pustostanów. Wyższe przychody z najmu mogą wynikać też z lepszej znajomości rynku przez profesjonalistów. Zarządca może też pomóc zaoszczędzić na materiałach budowlanych lub na kosztach różnych fachowców, jeśli należy mieszkanie wyremontować czy odświeżyć. Np. nasza firma ma też sprawdzone metody windykacji należności, dzięki którym nie mamy praktycznie żadnych zaległości czynszowych  – opowiada Artur Kaźmierczak.

Ile zapłacimy zarządcy? Na Zachodzie jego wynagrodzenie sięga przeważnie kilkunastu procent przychodów z najmu miesięcznie. Zwykle pobiera się dodatkową prowizję za każdorazowe znalezienie najemcy oraz za nadzór nad remontem.

W Polsce modele rozliczeń są podobne. Np. firma Mzuri pobiera 11 proc. prowizji od comiesięcznych przychodów z najmu. Prowizja ta spada do 3 proc. w okresach pustostanu.

Z kolei Home Rent proponuje dwa warianty: 9 proc. kwoty przychodu z najmu plus prowizja za pozyskanie klienta albo 11 proc. przychodu z najmu i brak prowizji, gdyż usługa pośrednictwa jest w cenie zarządzania. W okresie, gdy lokal jest nie wynajęty, spółka nie pobiera dodatkowych opłat.

700 tys. mieszkań, domów i lokali użytkowych jest w Polsce na wynajem – szacuje Mzuri Investment

Średnio można więc przyjąć, że wynagrodzenie dla firm zewnętrznych oscyluje na poziomie ok. 10 proc. przychodów z najmu, czyli np. 200 zł na nieruchomości generującej miesięcznie 2 tys. zł.

Część firm proponuje niższe wynagrodzenie lub w ogóle z niego rezygnuje, jeśli lokum stoi puste. Sytuacja ta dotyczy mieszkań w dużych miastach przeznaczonych na wynajem długoterminowy. Bowiem w przypadku apartamentów w wakacyjnych kurortach prowizja jest wyższa. Np. operator Sun&Snow pobiera 30 proc. przychodów.

– W ramach prowizji klient ma zapewnioną reklamę, prowadzenie biura rezerwacji, pozycjonowanie w serwisach rezerwacyjnych, a także dostęp do panelu, w którym widać na bieżąco rezerwacje i obłożenie. Ponadto po stronie firmy zarządzającej są wszelkie czynności, takie jak sprzątanie, zapewnienie środków czystości czy opieka techniczna. Zarządca bierze też odpowiedzialność za wyposażenie apartamentu. Jeśli goście coś zniszczą, to operator ściąga od nich należność za straty, a nie właściciel – opowiada Tatiana Kałużniacka, przedstawicielka  Sun&Snow.

Jak szukać profesjonalistów?

Kluczowymi kryteriami wyboru operatora najmu powinna być obecność firmy tam, gdzie znajdują się wynajmowane mieszkania czy apartamenty.

Warto też sprawdzić, zdaniem Artura Kaźmierczaka, poziom pustostanów, udział zaległych płatności w całości ściąganych należności czy liczbę pracowników w danym mieście.

– Pytajmy również o stosowane metody ograniczania ryzyka związanego z kłopotliwym najemcą – sugeruje Artur Kaźmierczak.

Katarzyna ?Gąsowska?, prezes firmy?Home Rent

Rynek najmu mieszkań w Polsce nie ma uregulowanych wielu kwestii. I choć sporo zagadnień znajdziemy w kilku ustawach, czasem nie do końca wiadomo, którymi przepisami powinniśmy się kierować. Nie ma też zbyt wielu wyspecjalizowanych firm, które obsługują właścicieli.

Np. w Wielkiej Brytanii standardem jest przekazywanie kaucji nie na konto właściciela nieruchomości, tylko na konto wyspecjalizowanej firmy. Po zakończeniu najmu i podpisaniu odpowiednich protokołów, kaucja wraca do najemcy, który ma pewność, że pieniądze są w bezpiecznym miejscu i nie zostanie oszukany przez wynajmującego. Z kolei w Niemczech czy Belgii zupełnie normalne jest, że najemca musi przynieść referencje od poprzednich wynajmujących, pokazać zaświadczenie o zarobkach, a po zakończeniu najmu odmalować lokum i doprowadzić je do takiego stanu, w jakim je otrzymał. Nasz rynek  dopiero się rozwija i to, co jest normą za granicą, w Polsce czasem bywa niezrozumiałe i nieakceptowane.

Po części wina leży po stronie właścicieli, którzy nie przywiązywali wcześniej wagi do stanu lokali, a teraz ponoszą konsekwencje złych nawyków.

Jednak trzeba zaznaczyć, że wraz z nabywanym doświadczeniem polski rynek coraz bardziej się rozwija. Od kilku lat systematycznie przybywa firm świadczących usługi zarządzania. Często zarządzanie najmem jest jednak tylko działalnością dodatkową i służy do podreperowania budżetu. Są też osoby, które zajmują się świadczeniem takich usług indywidualnie i nie zakładają swoich firm.

Usługa zarządzania najmem jest skierowana między innymi do właścicieli nieruchomości, którzy ze względu na swoje miejsce zamieszkania lub inne przyczyny nie mają możliwości zajmowania się sprawami związanymi z lokalem. W ramach tej grupy dominują właściciele lokali, którzy pracują za granicą i nie chcą, by ich mieszkanie stało puste i nie zarabiało.