Rynek mieszkaniowy w 2015 roku

Tak wynika z ankiety Home Brokera. Analitycy tej firmy przewidują, że 2015 rok na rynku nieruchomości przyniesie kontynuację obserwowanych dziś trendów. - Prognozujemy dalszą stabilizację cen mieszkań, kolejną obniżkę stóp procentowych oraz wzrost znaczenia programu "Mieszkanie dla Młodych" połączony z utrzymaniem poziomu sprzedaży kredytów hipotecznych w ogóle - ocenia Marcin Krasoń, analityk Home Brokera.

Zyskają deweloperzy

Jego zdaniem większe wymagania dotyczące wkładu własnego przy zaciąganiu kredytów hipotecznych spowodują wzrost zainteresowania programem "MdM", który klientom bez gotówki ułatwi dostęp do kredytu mieszkaniowego.

- Jednocześnie program będzie zachęcał kupujących do skorzystania z oferty deweloperów. Dofinansowanie można bowiem dostać jedynie kupując nieruchomość z rynku pierwotnego - przypomina Marcin Krasoń. - Do skorzystania z dofinansowania uprawnione są osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie spełniające warunki ustawy m.in. cenowe i powierzchniowe.

Analityk Home Brokera prognozuje też, że deweloperzy będą budować więcej. - W 2013 r. firmy deweloperskie rozpoczynały relatywnie niewiele budów. W efekcie można się spodziewać mniejszej liczby oddanych mieszkań w 2015 r. - budowa trwa zwykle około dwóch lat. Oczekujemy za to dalszego wzrostu rozpoczynanych inwestycji, na co wskazuje sporo pozwoleń na budowę wydanych w ostatnich miesiącach - tłumaczy Marcin Krasoń. - Dobre wyniki sprzedażowe w 2014 r. (większość spółek znacząco je poprawiła) pozwalają deweloperom z optymizmem spoglądać w przyszłość - podkreśla.

Nieliczne promocje

Z przeprowadzonej przez Home Brokera ankiety wynika, że na obniżki cen mieszkań możemy liczyć jedynie za sprawą czasowych promocji lub wyprzedaży ostatnich mieszkań w inwestycji. - 56 proc. przepytanych deweloperów nie planuje w 2015 r. wprowadzić zmian cen w obecnie sprzedawanych inwestycjach lub na kolejnych ich etapach. Co czwarty deweloper rozważa podniesienie stawek, a co piąty ma je już zaplanowane - podaje Marcin Krasoń.

Analityk zwraca też uwagę na sytuację na rynku kredytów hipotecznych. - Pierwsze trzy kwartały tego roku były pod względem sprzedaży kredytów słabsze od analogicznego okresu 2013 r. o 1 proc. Oczekujemy, że trend ten zostanie utrzymany, a to za sprawą m.in. wzrostu minimalnego poziomu wkładu własnego. 10 proc. wymagane od 1 stycznia 2015 r. utrudni części klientów zaciągnięcie kredytu na zakup mieszkania - ocenia Marcin Krasoń. - Na plus wpływać z kolei będą niskie stopy procentowe. W efekcie wartość sprzedanych w 2015 r. kredytów mieszkaniowych będzie podobna lub minimalnie niższa niż w 2014 r. - prognozuje.

Marcin Krasoń podkreśla, że kilkanaście miesięcy stabilizacji cen mieszkań w kraju to niespotykana od lat na polskim rynku sytuacja. - Początek 2015 r. może się jednak wiązać z okresowymi wahaniami cen, za którymi stać będą większe wymagania co do wkładu własnego. Od 1 stycznia 2015 r. kupujący mieszkanie na kredyt będą musieli mieć co najmniej 10 proc. gotówki (w 2014 r. było to 5 proc.). Trzeba jednak pamiętać, że wkład własny to niejedyne pieniądze, jakich kupujący potrzebuje. Po doliczeniu prowizji dla pośrednika, opłat u notariusza, podatku i innych kosztów, wychodzi na to, że kupując mieszkanie za 200 tys. zł na rynku wtórnym trzeba będzie dysponować kwotą ponad 40 tys. zł (20 proc. wartości mieszkania). Na rynku pierwotnym nie płaci się podatku od czynności cywilnoprawnych, a wielu pośredników nie pobiera prowizji za zakup mieszkania od dewelopera, w tej sytuacji wystarczą więc ok. 33 tys. zł (16,5 proc. wartości mieszkania). To może doprowadzić do lekkiego spadku liczby chętnych na mieszkania i, w efekcie, czasowego obniżenia cen o kilka procent - ocenia analityk Home Brokera.

Lokalne rynki

Zdaniem Marcina Krasonia rynek będzie potrzebował kilku miesięcy na oswojenie się z nową sytuacją i po zimowej obniżce powinien wrócić do stabilizacji. - Przemawia za tym równoważenie się sił działających na wzrost lub spadek cen. Stymulująco na stronę popytową wpływać będą m.in. dostępność programu "Mieszkanie dla Młodych", który ułatwia zakup osobom bez wystarczającego wkładu własnego (nadal czekamy na nowelizację ustawy) oraz niskie stopy procentowe i atrakcyjne oprocentowanie kredytów - mówi analityk Home Brokera. - Po drugiej stronie na rynek wpływają m.in. niepewna sytuacja gospodarcza, rosnąca podaż (przez trzy kwartały 2014 r. deweloperzy wprowadzili do sprzedaży na sześciu najważniejszych rynkach około 45 tys. mieszkań) oraz większy wymagany wkład własny - dodaje.

I podkreśla, że w poszczególnych miastach na ceny nieruchomości wpływają inne czynniki niż na rynek ogólnokrajowy. - W grę wchodzą m.in. specyfika danego rynku oraz działanie programu "Mieszkanie dla Młodych". W miastach, gdzie program jest łatwo dostępny prowadzi on do wzrostu cen na rynku pierwotnym. Z kolei tam gdzie o mieszkania w "MdM" jest trudno, można liczyć na obniżki cen u deweloperów. Warto zauważyć, że mniejsze wahnięcia cen obserwujemy w największych miastach (Gdańsk, Kraków, Poznań, Wrocław i Warszawa). Jest to spowodowane specyfikacją statystyki – tam gdzie dokonuje się mniej transakcji, wpływ kilku droższych lub tańszych inwestycji na średnie ceny jest po prostu większy niż w aglomeracjach, gdzie sprzedaje się więcej mieszkań - tłumaczy Marcin Krasoń.

Nieruchomości Kupno, Sprzedaż Nieruchomości