Polska demografia. Czy inwestowanie w mieszkania na wynajem ma sens?

Czy uda się znaleźć najemcę za 20 lat w kraju, który się starzeje i już od 1999 roku stale wyludnia?

Aktualizacja: 01.10.2017 14:26 Publikacja: 01.10.2017 14:09

Polska demografia. Czy inwestowanie w mieszkania na wynajem ma sens?

Foto: Fotolia.com

Inwestycja w nieruchomość na wynajem to dla wielu osób decyzja podjęta na całe życie, czyli na kolejne kilkadziesiąt lat. Nie sposób w kalkulacjach dotyczących rynku mieszkań nie wziąć pod uwagę czynników demograficznych. Według demografów liczba ludności w Polsce oczywiście będzie już w kolejnych dekadach się zmniejszać. Wynika to z niskiej dzietności Polaków - 1,3 dziecka na kobietę - jak i nadal trwającej emigracji zagranicę. Wielką niewiadomą są przybysze z Ukrainy i imigranci z krajów byłego ZSRR oraz innych zakątków świata.

Przy założeniu, że nikt do naszego kraju nie imigruje i nikt nie opuszcza Polski, liczba mieszkańców będzie się zmniejszać i zjawisko to już następuje. W szczytowym momencie w 1999 roku w Polsce wg oficjalnych statystyk mieszkało 38 mln 660 tys. osób, a w 2016 roku 37 mln 950 tys. Jeśli chodzi o osoby dorosłe od osiemnastu lat po emerytów, to ta liczba w 2035 roku będzie na tym samym poziomie, co obecnie.

Wynika to z faktu, że spadek liczby ludności dokona się w pierwszej kolejności poprzez spadek liczby dzieci. Mieszkań nie wynajmujemy osobom poniżej osiemnastu lat, więc jeśli chodzi o popyt na nieruchomości, to aż do 2035 roku będzie się utrzymywał w skali całej Polski na całkiem przyzwoitym poziomie.

Równocześnie wzrośnie liczba emerytów ze względu na wydłużające się życie. Jego oczekiwane trwanie to 77 lat w Polsce, 83,5 lat w Szwajcarii i niemal 84 lata w Japonii. Możliwe, że za sprawą technologii, większej świadomości i lepszych nawyków żywieniowych kolejnych pokoleń, osiągniemy takie poziomy, jak mieszkańcy wysoko rozwiniętych państw.

Według szacunków od 2035 roku liczba dorosłych osób w Polsce zacznie w końcu spadać, jeśli nie nastąpi dopływ ludzi z zewnątrz. Zatem wcześniej czy później zderzymy się z tymi problemami demograficznymi w naszym kraju.

Dla potencjalnych rentierów w Polsce jest jeszcze pozytyw, który polega na tym, że w Polsce mamy 26 metrów kwadratowych powierzchni na jednego mieszkańca według danych GUS z 2016 roku. Natomiast w krajach zamożniejszych liczby te są znacznie wyższe. Polska posiada spory potencjał pod tym względem. Nawet jeśli liczba ludności w Polsce zmniejszy się na przykład o 10-15% w perspektywie 40 lat, to popyt na nieruchomości wcale nie musi się zmniejszyć. Ludzie będą chcieli mieszkać w większych lokalach, gdy się wzbogacą.

W kraju o słabej demografii kluczowe znaczenie ma odpowiedni dobór lokalizacji. Jakie miejscowości w Polsce wybrać, myśląc o wynajmie? Z pewnością największe aglomeracje z najlepszymi uczelniami w Polsce, jak Warszawa, Trójmiasto, Wrocław nie są zagrożone. Bardzo ciekawym miastem jest Łódź ze względu na to, że do tej pory cały czas się wyludniała po 1989 roku. Liczba ludności w tym mieście zmniejszyła się o blisko 1/5 przez ostatnie 28 lat. Ryzyko związane z wyludnianiem jest już uwzględnione do pewnego stopnia w rentowności.

W przypadku mieszkań w Łodzi rentowność wynosi aż 7% w stosunku do Warszawy 4% i 6% we Wrocławiu. Ceny nieruchomości w Łodzi są dużo niższe i znajdują się na poziomie podobnym jak w Szczecinie. Tego ostatniego miasta dotykają te same problemy, co Łodzi – choć na mniejszą skalę. Jeszcze 25 lat temu Szczecin zamieszkiwało 420 tys. osób, a obecnie 404 tys. ludzi. Problemem jest odpływ ludzi do Niemiec i Skandynawii. W podobny sposób ludność Łodzi „zasysana” jest przez bogatą Warszawę. W przypadku Łodzi 60-latków jest więcej niż osób 30 letnich.

W Szczecinie liczby te znajdują się na podobnym poziomie, natomiast w Poznaniu, Gdańsku i Wrocławiu osoby 30-letnie stanowią większość. Oczywiście w najbardziej komfortowej sytuacji znajduje się Warszawa, której populacja wciąż się zwiększa.

Zaletą Łodzi jest to, że znalazła się w strategicznym położeniu, czyli na skrzyżowaniu autostrad północ-południe. Do tego dochodzi jeszcze linia kolejowa w pobliżu, czyli tzw. nowy jedwabny szlak. Może tam powstać duży terminal kolejowy i ważny szlak handlowy. Zawsze tam, gdzie łączyły się istotne drogi handlowe, gospodarka prężnie się rozwijała. Silny rynek pracy, niskie bezrobocie są oczywiście magnesem dla ludzi i pomagają w ten sposób rynkowi nieruchomości, by miał się dobrze. Może zatem Łódź ze swoją wysoką rentownością i niskimi cenami mieszkań stanowi okazję inwestycyjną?

Inwestycja w nieruchomość na wynajem to dla wielu osób decyzja podjęta na całe życie, czyli na kolejne kilkadziesiąt lat. Nie sposób w kalkulacjach dotyczących rynku mieszkań nie wziąć pod uwagę czynników demograficznych. Według demografów liczba ludności w Polsce oczywiście będzie już w kolejnych dekadach się zmniejszać. Wynika to z niskiej dzietności Polaków - 1,3 dziecka na kobietę - jak i nadal trwającej emigracji zagranicę. Wielką niewiadomą są przybysze z Ukrainy i imigranci z krajów byłego ZSRR oraz innych zakątków świata.

Pozostało 87% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Mieszkania na doby dają zarobić
Materiał Promocyjny
Naszą siłą jest różnorodność
Nieruchomości
Jest potencjał, by zasób przynajmniej się podwoił
Nieruchomości
Polak buduje dom. Na fachowców czeka miesiącami
Nieruchomości
Nagrody Real Estate Impactor 2024 rozdane. Kto dostał statuetki „Rzeczpospolitej”?
Akcje Specjalne
Dekarbonizacja gospodarki bez wodoru będzie bardzo trudna
Nieruchomości
Mieszkaniówka. Klienci deweloperów zapłacą za zmiany w przepisach?
Materiał Promocyjny
Sztuczna inteligencja może być wykorzystywana w każdej branży