#RZECZoBIZNESIE: Zbigniew Okoński: Deweloperzy zagrożeni wielkimi opłatami

Ceny mieszkań rosną już w tempie dwucyfrowym. Dlaczego?

Powodów jest kilka. Ciągle popyt na mieszkania w Polsce jest bardzo wysoki. Mówi się o 1 mln brakujących mieszkań. Deweloperzy nie nadążają za tym popytem. Poza tym branża ma kłopoty w uzyskiwaniu zgód na budowy. Tu było pewne spowolnienie przed wyborami samorządowymi. Liczymy, że to się poprawi. Kolejny czynnik to wzrost kosztów. Brakuje rąk do pracy, a koszty materiałów mocno poszły w górę. Poboczny czynnik wynika z bardzo niskich stóp procentowych. Powstał popyt na mieszkania inwestycyjne. Ktoś kupuje mieszkania, żeby je wynająć, na czym zarabia więcej, niż gdyby pieniądze ulokował na koncie. Można mieć 3–4 razy więcej z wynajmu, czyli 5–7 proc. zwrotu z kapitału rocznie.

Deweloperom udało się przerzucić część kosztów na klientów.

Zbiegło się to z optymizmem na rynku. Klienci, którzy chcą kupić mieszkanie, mają coraz większe dochody. Dochód na głowę mieszkańca w Polsce intensywnie rośnie. Nie ma niepewności związanej z zatrudnieniem, bo bezrobocie się obniżyło. Tym samym popyt jest silny. Mogliśmy podwyższać ceny, ale nie robimy tego z zamiaru dodatkowych zysków, tylko próbujemy utrzymać marże. Po to jesteśmy, żeby zarabiać pieniądze.

Jak deweloperzy reagują na wzrost kosztów i brak pracowników?

Musimy optymalizować działalność. Dbać o koszty wewnętrzne i negocjować z wykonawcami. Robyg sam jest również generalnym wykonawcą. Cały nadzór inżynierów budowy, inspektorów, architektów zatrudniamy sami i mocno pilnujemy, żeby ich praca była jak najbardziej efektywna. Podobnie zaczyna działać coraz więcej deweloperów.

To się sprawdza?

Wiele zależy od know-how i technologii obróbki całego systemu wykonawstwa. Jednym z ważniejszych elementów jest także koszt zakupu działki. Jeżeli jest on nieracjonalny, czyli przekracza 20 proc. spodziewanych przychodów na danej inwestycji, to rezygnuje się z zakupu działki. Stąd przewidywany spadek o 10 tys. liczby zakontraktowanych mieszkań w tym roku w sześciu największych aglomeracjach. W zeszłym roku to było ponad 72 tys.

To trwała tendencja, czy sprzedaż wróci do wzrostów?

Działalność nieruchomościowa jest cykliczna. Po osiągnięciu pewnego pułapu sprzedaż spada nieraz znacząco. Nie przewidujemy, żeby miał nastąpić kryzys jak w latach 2007–2008. W 2008 r. Robyg sprzedał 300 mieszkań, a w 2009 r. tylko 90. Inni jeszcze gorzej na tym wyszli. To był głęboki kryzys. W ubiegłym roku sprzedaliśmy 3500 lokali. Tego wyniku nie osiągniemy w tym roku. Oby było 3000.

Można przewidzieć, jak będzie się kształtowała sytuacja cenowa w ciągu pięciu lat?

Nie można tego przewidzieć. Ceny są wciąż realnie, z uwzględnieniem inflacji o ok. 30 proc., niższe niż w 2008 roku. Nie sądzę, żeby ceny miały się teraz zwiększać w takim stopniu jak przez ostatnie 15–20 miesięcy. Nie powinno być więcej jak 5–6 proc. rocznie.

Jakie ryzyka wpływają na branżę?

Największe jest ryzyko systemowe, prawne. Parę miesięcy temu uchwalono ustawę o zamianie prawa użytkowania wieczystego na własność. To jest dobry ruch, ale ustawa poszła zbyt daleko. Grozi instytucja pomocy publicznej. Teoretycznie według prawa europejskiego, które nie zna prawa wieczystego użytkowania, właściciel terenu (deweloper, spółdzielnia mieszkaniowa, zakład pracy) musiałby zapłacić do Skarbu Państwa prawie drugie tyle, co już zapłacił za działkę. To groziłoby zawaleniem się całego systemu budowy mieszkań, bo wielu deweloperów musiałoby zbankrutować.

Jakie kwoty musieliby zapłacić najwięksi gracze?

Po kilkadziesiąt milionów złotych. W skali państwa to miliardy.

Jednak są deweloperzy, którzy musieliby płacić nawet kilkaset milionów złotych.

Na szczęście, część naszych inwestycji realizujemy na gruntach, które są własnością hipoteczną. To nie dotyczyłoby tego typu gruntów. Niektórzy deweloperzy mają tylko grunty w wieczystym użytkowaniu. Musieliby napisać wniosek o upadłość, bo nie mieliby tyle pieniędzy.

Rząd może zmienić zapisy?

Oczywiście. Jako Polski Związek Firm Deweloperskich już jesteśmy w dyskusji z ministerstwem inwestycji i rozwoju. Przed wyborami samorządowymi ruchów ustawowych nie można było robić. To rozumieliśmy. Jest propozycja zmiany, która jednak nie zapobiega tej sytuacji w wystarczający sposób. Wszystkie spółdzielnie nie byłyby objęte. Deweloperzy na niektórych terenach, korzystając ze zmiany dzisiaj proponowanej, pewne ryzyka by eliminowali. Ci, którzy są właścicielami (głównie spółdzielnie mieszkaniowe), jak mają wydzierżawioną jakąś Biedronkę czy inne zakłady usługowe, to za wszystkie te powierzchnie musieliby zapłacić do Skarbu Państwa wiele setek milionów złotych. Ministerstwo musi pójść dużo dalej. Daliśmy takie projekty. Już wcześniej pokazywaliśmy, jakie będą konsekwencje dla całego rynku, nie tylko dla deweloperów. Zostaliśmy zrozumiani tylko do pewnego stopnia. Nie sądzimy, żeby ministerstwo chciało „zarobić" dla Skarbu Państwa miliardy złotych, bo i tak by one nie wpłynęły, gdyż bankruci, by nie zapłacili.

W związku z wielkim popytem są wykupywane mieszkania na etapie dziury w ziemi?

Jesteśmy w takiej właśnie sytuacji, bo Robyg jest dobrze notowany wśród klientów. Gotowych mieszkań, które zostają po oddaniu budynku do użytkowania jest tylko 3-4 proc. Większość sprzedajemy w fazie budowy. Ustawa deweloperska zabezpiecza interesy klientów, więc dużo nie ryzykują, rezerwując wcześniej mieszkanie. Im wcześniej można dobrać odpowiedni rozkład mieszkania, piętro itd. Były pomysły, żeby zmienić zasady wpłacania pieniędzy na rachunek. To byłoby kłopotliwe dla deweloperów, bo musieliby brać kredyt na całość inwestycji. To oznaczałoby, że ceny mieszkań poszłyby w górę. Na razie ta sprawa ucichła.

Jesteście w stanie utrzymać marże?

Gdy byliśmy do maja na giełdzie, to żeby zaproponować dywidendę między 8–10 proc., musieliśmy mieć marże na poszczególnych inwestycjach między 20–30 proc. Czy się uda to utrzymać, zależy od tego, jak będą wyglądały koszty działek. Ciężko znaleźć działkę, która utrzymywałaby się w cenie 10–20 proc. spodziewanych przychodów z danej inwestycji. Może być kłopot, żeby te marże utrzymać.

Czyli problem mają ci, którzy nie zgromadzili banków ziemi.

Oczywiście.

Robyg będzie wchodził do kolejnych miast? Na razie jesteście w Warszawie i Gdańsku.

Do końca roku rozpoczniemy sprzedaż we Wrocławiu. Będziemy mogli wybudować 900 mieszkań na południowym wschodzie miasta. Pierwsze 120 mieszkań zaczniemy budować na początku roku. Chcemy tam dokupić jeszcze 2–3 tereny. Stopniowo będziemy dochodzić do pułapu budowy jak w Gdańsku, chociaż Wrocław jest rynkiem o większym potencjale.

Inne miasta wchodzą w grę?

Rozważamy jeszcze Poznań i Kraków. Do mniejszych miast nie wchodzimy. Nimi opiekują się już nasi mniejsi koledzy.

Które miasta są najbardziej perspektywiczne dla deweloperów?