Sprzedaż nowych kredytów hipotecznych w całym 2017 r. wyniosła 46,5 mld zł, czyli urosła o 11,1 proc. Udzielono 204,4 tys. takich kredytów, o 5 proc. więcej niż rok wcześniej – wynika z danych Biura Informacji Kredytowej. Pod względem wartości sprzedaży to najlepszy rok od sześciu lat.
O kredyt dość łatwo
Wyraźnie widać zróżnicowanie pod względem kwoty – przybywa kredytów wartych ponad 350 tys. zł, mniej zaś udziela się tych na niskie kwoty, do 100 tys. zł.
– Trend ten powinien być kontynuowany i w ujęciu liczbowym popyt na kredyty mieszkaniowe powinien w 2018 r. charakteryzować się dodatnią kilkuprocentową dynamiką, ale niższą niż w 2017 r. – prognozuje prof. Waldemar Rogowski, główny analityk BIK. – Tempo przyrostu pod względem wartości może nieco spaść, dwucyfrowy wynik raczej jest nie do powtórzenia. Chyba że istotnie wzrosłyby ceny nieruchomości, a tym samym konieczność finansowania wyższą kwotą kredytu.
Dobra sprzedaż hipotek to pochodna mocnego rynku mieszkaniowego w Polsce – w ubiegłym roku deweloperzy sprzedali rekordowe w historii 72,7 tys. mieszkań (ta liczba dotyczy sześciu największych miast w Polsce). Popyt na hipoteki wzmacniał program „Mieszkanie dla Młodych", którego środki już zostały wyczerpane.
To zagrożenie dla zdolności mniej zamożnych Polaków do zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego. Z danych BIK wynika, że w 2017 r. ok. 13 proc. udzielonych kredytów mieszkaniowych korzystało ze wsparcia ze środków z „MdM". Jednak nie należy przeceniać wpływu tego programu.
– W ujęciu wartościowym efekt „MdM" był niewielki, wartość przyznanego dofinansowania 744 mln zł stanowiła jedynie 1,5 proc. wartości kredytów mieszkaniowych udzielonych w 2017 r. – zaznacza Rogowski. Według NBP duża część korzystających z tego wsparcia i tak byłaby w stanie zaciągnąć kredyt mieszkaniowy.
Polakom w zaciąganiu zobowiązań finansowych nadal pomagać będzie niski poziom stóp procentowych (prawdopodobnie Rada Polityki Pieniężnej zacznie je podnosić dopiero w przyszłym roku). – To przy rosnących realnych dochodach ludności zwiększa zdolność kredytową – wskazuje główny analityk BIK.
Silniki boomu pracują pełną parą - rynek będzie rósł z uwagi na dalszy rozwój logistyki i e-commerce
Stopy mają ogromne znaczenie, bo decydują nie tylko o koszcie kredytu, ale także o tym, w jaki sposób Polacy lokują swoje nadwyżki finansowe. Obecnie oprocentowanie nowych lokat detalicznych jest bardzo niskie, średnio wynosi tylko 1,5 proc. w skali roku (czyli po uwzględnieniu inflacji i podatku przynoszą realną stratę). Dlatego Polacy wycofywali w ubiegłym roku pieniądze z lokat bankowych (ok. 17 mld zł przez dziesięć miesięcy) i szukali innych sposobów oszczędzania i inwestowania.
Gros pieniędzy trafiło na rynek mieszkaniowy. Jak szacuje Open Finance, w całym 2017 r. gotówkowe zakupy mieszkań w siedmiu największych polskich miastach były warte rekordowe 17,5 mld zł. Według NBP dwie trzecie mieszkań obecnie jest kupowanych za gotówkę, pozostała jedna trzecia na kredyt. Firma REAS szacuje, że co trzecie mieszkanie kupowane jest w celach inwestycyjnych.
Ceny idą w górę
Stopy procentowe nadal będą niskie, banki mają dużo finansowania, więc nie ma co liczyć na podwyżkę oprocentowania lokat. Zatem nadal sporo pieniędzy, wspomaganych także kredytem, może trafiać na rynek mieszkaniowy.
Pytanie, czy deweloperzy sprostają popytowi. Jeśli nie, zaczną podnosić ceny. Według BIK w 2017 r. ceny nieruchomości na rynku pierwotnym wzrosły o 6 proc. Możliwe, że w tym roku tempo wzrostu przyśpieszy, bo istotny spadek podaży gruntów wpływa na wzrost ich ceny, drożeją również materiały budowlane. Ale najistotniejszym kosztowym czynnikiem, który może determinować wzrost cen mieszkań, jest wzrost kosztów wynagrodzeń w branży budowlanej.
– Wzrost realnych dochodów Polaków, a co za tym idzie wzrost aspiracji co do wielkości mieszkania oraz oczekiwany wzrost cen mieszkań mogą spowodować, że wartość kredytów może w 2018 r. rosnąć – podsumowuje Rogowski.
Nie należy jednak zapominać o aspekcie podażowym. Tu sytuacja jest ciekawa, bo cztery główne banki, obecne na tym rynku, mają 75 proc. udziału w nowej sprzedaży.
– Banki skupione do tej pory na hipotekach nadal będą chętnie ich udzielać, mają odpowiednią do tego płynność i finansowanie. To dla nich bardzo ważny produkt, bo choć nie jest wysokomarżowy, pozwala istotnie zwiększać bilans. Poza tym wiąże klienta z bankiem, umożliwia sprzedaż dodatkowych produktów – mówi Łukasz Jańczak, analityk Ipopemy.
Rogowski wskazuje, że być może w obliczu dużego popytu i ewentualnie rosnących cen banki zareagują. – Mogą być bardziej ostrożnie w doborze kredytobiorców. Będą preferować klientów z bezpiecznym, niskim wskaźnikiem wysokości raty do dochodów i dokładnie analizować sytuację potencjalnych kredytobiorców, którzy dziś ze względu na niskie stopy sądzą, że z łatwością będą spłacać kredyt, a przy ich wzroście mogą mieć problemy z ich spłatą – dodaje ekspert BIK.
Czy duży popyt na hipoteki przełoży się na wyższy ich koszt? – Marże po obłożeniu banków podatkiem od aktywów już wzrosły, ale raczej nie spodziewam się, aby nadal miały istotnie rosnąć albo spadać, powinny być stabilne – wskazuje Jańczak.
Regulacje nie powinny przeszkodzić
Ten rok jest pierwszym od dawna, kiedy nie wchodzą w życie żadne regulacje utrudniające zdobycie kredytu lub obniżające zdolność do zaciągnięcia długu. W poprzednich latach w górę szedł wymagany minimalny wkład własny (po 5 pkt proc. rocznie; obecnie wynosi 20 proc., choć bywa niższy – o ile zostanie ubezpieczony). To, mimo stale rosnącego przeciętnego wynagrodzenia, powodowało, że zdolność kredytowa nie rosła tak szybko. W połowie stycznia, jak wynika z danych Open Finance, przeciętna zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny, w której oboje rodzice pracują i zarabiają średnią krajową oraz mają dobrą historię kredytową i nie są zadłużeni, wyniosła 466 tys. zł. To o prawie 9 tys. więcej niż miesiąc wcześniej, ale o 10 tys. mniej niż przed rokiem. Nowa ustawa o kredycie hipotecznym nie wpłynęła na zdolność kredytową. Decydująca dla tego parametru będzie w tym roku wysokość stóp procentowych.
Opinia
Bartosz Turek, analityk, Open Finance
W tym roku wysoki popyt na kredyty mieszkaniowe utrzyma się ze względu na nadal rekordowo niskie stopy procentowe. Tani pieniądz, a więc i niskie oprocentowanie lokat, oznacza też, że ludzie będą szukali innych sposobów oszczędzania niż trzymanie pieniędzy na lokatach i mogą wybierać właśnie rynek mieszkaniowy. Wprawdzie dopłaty z „MdM" się skończyły, ale nie wpłynie to negatywnie na popyt, bo z badań NBP wynika, że ludzie korzystający z tego programu i tak w większości byliby w stanie kupić mieszkanie bez tego wsparcia. Popytowi na lokale sprzyja poprawiająca się kondycja finansowa Polaków – rosnące wynagrodzenia, niskie bezrobocie i utrzymanie programu 500+, co powoduje, że dobrze oceniają swoje możliwości i chętniej sięgają po finansowanie mieszkań kredytem.
