Kazusy przygotowujące do egzaminu zawodowego

Egzaminy zawodowe dla adwokatów i radców prawnych zbliżają się wielkimi krokami. Zaplanowano je na 20–23 marca. Podobnie jak w poprzednich latach wraz z Wydawnictwem CH Beck pomagamy się do nich przygotować. Dziś dalszy ciąg powtórki z prawa cywilnego. Publikujemy kazus z prawidłową odpowiedzią i projekt wyroku sądu apelacyjnego w tej sprawie.

Najpierw zadanie

Powód Sylwester Hebda w pozwie wniesionym 3 sierpnia 2015 r. skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. Siennej 74 wniósł o uchylenie uchwały nr 10/2015 w sprawie naliczenia odszkodowania za umieszczenie przez powoda reklamy na elewacji budynku oraz na drzwiach wejściowych do budynku bez zgody pozwanej oraz uchwały nr 11/2015 w sprawie przejazdu przez bramę wjazdową nieruchomości przy ul. Siennej 72 i działkę nr 70 należącą do TPL Spółki z o.o. z siedzibą w Warszawie położoną przy ul. Siennej 70 w Warszawie. Ponadto, powód wniósł o zasądzenie od pozwanej kosztów postępowania. W uzasadnieniu pozwu powód m.in. wskazywał na zróżnicowanie pobieranej od niego stawki w stosunku do innej kancelarii funkcjonującej w budynku, która ponosi opłaty w wysokości 60 zł, oraz na to, że począwszy od stycznia 2015 r. pozwana zaczęła przysyłać mu faktury tytułem odszkodowania za zajmowanie części wspólnych budynku bez tytułu prawnego na kwotę 110 zł brutto miesięcznie.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu. W odpowiedzi na pozew wskazywała, że powód był wzywany do zapłaty już od momentu zamieszczenia spornych tablic informacyjnych. W trakcie procesu pozwana wskazała, że podjęła uchwałę nr 12/2015 r. o obciążeniu kolejnej kancelarii prawnej kwotą 110 zł za wywieszenie tablicy informacyjnej na elewacji budynku przy drzwiach wejściowych do nieruchomości.

Wyrokiem z 21 grudnia 2015 r. Sąd Okręgowy w Warszawie uchylił uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. Siennej 74 nr 10/2015 podjętą 6 lipca 2015 r., oddalając powództwo w pozostałej części oraz znosząc między stronami koszty procesu.

Podstawą wydanego rozstrzygnięcia były następujące ustalenia.

Powód i jego małżonka są współwłaścicielami lokalu nr 14, położonego w Warszawie przy ul. Siennej 74. Właściciele lokali usytuowanych na tej nieruchomości tworzą wspólnotę mieszkaniową.

6 lipca 2015 r. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę nr 10/2015 w sprawie naliczenia odszkodowania za umieszczenie reklamy na elewacji budynku oraz drzwiach wejściowych bez zgody Wspólnoty Mieszkaniowej przez Kancelarię Radcy Prawnego Sylwestra Hebdę, położoną przy ul. Siennej 74/14, 00-815 Warszawa. W uchwale wspólnota mieszkaniowa wyraziła zgodę na naliczanie odszkodowania za umieszczanie reklam na elewacji budynku oraz w drzwiach wejściowych do budynku, które stanowią część nieruchomości wspólnej. Wysokość odszkodowania ustalono na kwotę 110 zł miesięcznie, a jego początkowy termin płatności ustalono na 1 stycznia 2015 r. Podjęcie uchwały nastąpiło w drodze indywidualnego zbierania głosów. Uchwałę podjęto większością 50,370 proc., przeciwko uchwale było 6,760 proc., nie głosowało 42,870 proc. ogółu współwłaścicieli.

13 sierpnia 2015 r. pozwana wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę nr 11/2015 w sprawie przejazdu przez bramę wjazdową nieruchomości przy ul. Siennej 72 stanowiącą własność TPL Spółki z o.o. z siedzibą w Warszawie i działkę nr 70 należącą do Wspólnoty Mieszkaniowej Sienna 70 w Warszawie. W uchwale ustalono opłaty miesięczne dla wszystkich użytkowników pilotów umożliwiających korzystanie z przejazdu przez bramę wjazdową nieruchomości przy ul. Siennej 72 w wysokości 35 zł miesięcznie. Ustalono także, że pozwana będzie regulowała ww. należności na podstawie faktur, wystawianych przez wskazane wyżej podmioty, zgodnie z aktualną listą użytkowników pilotów. Dodatkowo pozwana pokrywać miała koszty dwóch pilotów technicznych, przydzielonych na każdą klatkę budynku, w wysokości 840 zł rocznie. W przypadku zwłoki za dwa kolejne miesiące pilot danego użytkownika miał zostać dezaktywowany, a w przypadku braku spłaty przez użytkownika pilota zaległości za okres od 1 października 2014 r., wyłożonej przez wspólnotę, posiadany przez użytkownika pilot zostanie dezaktywowany. Uchwałę podjęto większością 52,700 proc., przeciwko uchwale było 6,010 proc., nie głosowało 41,950 proc. ogółu współwłaścicieli. Głosowanie dotyczące tej uchwały odbywało się w dniach od 5 lipca 2015 r. do 5 sierpnia 2015 r. – ostatnie głosy oddali w tym dniu Magdalena i Krzysztof Tokarscy oraz Ewelina Kotlarska. 13 sierpnia 2015 r. przesłano powodowi na pocztę internetową zawiadomienia o podjęciu uchwał nr 10/2015 i 11/2015.

Podjęcie tej uchwały poprzedziła korespondencja między TPL Spółką z o.o. z siedzibą w Warszawie będącą właścicielem nieruchomości, położonej w Warszawie przy ul. Siennej 72, prowadzącą obsługę pozwanej Wspólnoty Miejskim i wspólnotą mieszkaniową Sienna 70 w Warszawie, dotyczącą korzystania z nieruchomości tej instytucji.

Nieruchomość przy ul. Siennej 74 jest tak usytuowana, że dojazd do niej prowadzi przez nieruchomości należące do innych właścicieli. Właścicielem jednej z tych nieruchomości jest TPL Spółka z o.o. z siedzibą w Warszawie, która zainstalowała bramę wjazdową na swoją nieruchomość i podejmuje działania zmierzające do obciążenia kosztami przejazdu przez swoją nieruchomość osób korzystających z sąsiednich nieruchomości, a zmuszonych do przejeżdżania przez nieruchomość należącą do tej spółki. Dojazd do nieruchomości pozwanej wymaga też przejazdu przez nieruchomość należącą do wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. Siennej 70.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy wskazał, że podstawę częściowego uwzględnienia powództwa stanowi art. 25 WłLokU.

W ocenie sądu dopuszczalne jest pobieranie przez pozwaną opłat za wykorzystywanie przez powoda elewacji budynku i drzwi wejściowych do budynku, do zamieszczenia tablic informujących o prowadzeniu przez niego kancelarii prawnej. Powyższe wykracza bowiem poza zakres korzystania przez powoda jako członka wspólnoty mieszkaniowej z części wspólnych nieruchomości. Jednakże uchwała nr 10/2015, nakładając na powoda obowiązek ponoszenia opłat z tego tytułu z datą wsteczną, jest niezgodna z prawem, albowiem narusza zasadę lex retro non agit, tj. że prawo nie może działać wstecz. Uchwała ta narusza również interes powoda, albowiem nie wskazuje sposobu wyliczenia należności, którą ma płacić powód.

Odnosząc się do uchwały nr 11/2015, Sąd Okręgowy podniósł, że została ona podjęta 13 sierpnia 2015 r., a zatem powód, wytaczając powództwo 3 sierpnia 2015 r., zaskarżył tę uchwałę przed jej podjęciem.

Jako podstawę rozstrzygnięcia o kosztach procesu Sąd Okręgowy powołał art. 100 k.p.c.

Proszę ocenić prawidłowość rozstrzygnięcia sądu I instancji.

Od wyroku tego apelację wniosła pozwana, zaskarżając go w części uwzględniającej powództwo i w zakresie rozstrzygnięcia o kosztach procesu.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła:

1) naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 224 § 2 w zw. z art. 225 k.c. w zw. z art. 12 ust. 1 WłLokU przez ich niezastosowanie i w efekcie przyjęcie, że uchwała nr 10/2015 jako że odnosi się do okresu wstecznego, jest sprzeczna z prawem, bowiem narusza zasadę lex retro non agit;

2) naruszenie przepisów prawa procesowego, tj. art. 233 k.p.c., polegające na niedokonaniu przez Sąd Okręgowy wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i pominięciu okoliczności uzasadniających wysokość opłaty ustalonej przez pozwaną w uchwale nr 10/2015.

W konsekwencji pozwana wniosła o zmianę wyroku Sądu Okręgowego w zaskarżonej części i oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda kosztów procesu za obie instancje.

Zadanie

Proszę ocenić zarzuty apelacji.

Odpowiedź na kazus

Apelacja jest zasadna.

Wobec postawienia w niej zarówno zarzutów naruszenia prawa materialnego, jak i procesowego wskazać należy, że prawidłowość zastosowania lub wykładni prawa materialnego może być właściwie oceniona jedynie na kanwie niewadliwie ustalonej podstawy faktycznej rozstrzygnięcia. Skuteczne zatem zgłoszenie zarzutu dotyczącego naruszenia prawa materialnego wchodzi zasadniczo w rachubę tylko wtedy, gdy ustalony przez sąd I instancji stan faktyczny, będący podstawą zaskarżonego wyroku, nie budzi zastrzeżeń (wyr. SN z 26.03.1997 r., II CKN 60/97, OSNC 1997, nr 9, poz. 128). Powyższe rodzi konieczność rozpoznania w pierwszym rzędzie zmierzających do zakwestionowania stanu faktycznego zarzutów naruszenia prawa procesowego (wyr. SN z 7.03.1997 r., II CKN 18/97, OSNC 1997, nr 87, poz. 112). Odnosząc się do zarzutów podniesionych w tym zakresie, należy stwierdzić, że wskazywane przez apelującą okoliczności uzasadniające wysokość opłaty przyjętej w uchwale nr 10/2015, których niezasadne pominięcie w ustalonym stanie faktycznym zarzuciła skarżąca, nie mają istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, o czym niżej.

Istotą zaskarżonej uchwały jest wyrażenie zgody na dochodzenie od powoda przez pozwaną należności za umieszczenie tablic informacyjnych w części wspólnej nieruchomości.

W tym zakresie należy podzielić stanowisko Sądu Okręgowego, że umieszczanie reklam i tablic informacyjnych wykracza poza zakres korzystania przez członka wspólnoty mieszkaniowej z części wspólnych nieruchomości, a w konsekwencji uzasadnia pobieranie przez wspólnotę mieszkaniową stosownych opłat. Każdy właściciel, zgodnie z art. 12 ust. 1 WłLokU, przy zachowaniu wynikającego z art. 140 k.c. prawa do wyłącznego korzystania z własności indywidualnej, zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie do swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać (korzystać razem z innymi), i to tylko zgodnie z jej przeznaczeniem. Elewacja budynku jest częścią wspólną nieruchomości w rozumieniu art. 3 ust. 2 WłLokU, ale nie jest ona niezbędna do korzystania przez właścicieli ze swoich lokali zgodnie z ich przeznaczeniem. To determinuje wniosek, że w zakresie, w jakim nieruchomość wspólna nie jest niezbędna do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, wspólnota mieszkaniowa ma prawo określić zasady korzystania z części wspólnych budynku, podejmując uchwałę w przedmiocie zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej w trybie art. 22 ust. 3 pkt 4 WłLokU. Nie może być wątpliwości co do tego, że umieszczanie na elewacji budynku wszelkich tablic, bannerów i innego tego rodzaju elementów jest zmianą przeznaczenia tej części nieruchomości wspólnej i wykracza poza zakres korzystania z nieruchomości wspólnej, co z kolei wymaga podjęcia stosownej uchwały określającej zasady korzystania.

Umieszczenie tablicy informacyjnej przez powoda powoduje trwałe lub czasowe przeznaczenie zajętej części na potrzeby wyłącznie osoby, która zamieściła tego rodzaju urządzenie, przez co uniemożliwia korzystanie z niej przez pozostałych współwłaścicieli. W konsekwencji jeden ze współwłaścicieli posiada rzecz wspólną w szerszym zakresie, niż czynią to pozostali współwłaściciele. Zasady korzystania z części wspólnych mogą oczywiście ustalać bezpłatność korzystania z nich, jednakże nie jest naruszeniem żadnych przepisów ustawowych czy zasad współżycia społecznego określenie odpłatności wykorzystywania części wspólnych przez poszczególnych członków wspólnoty. Taka odpłatność w żadnym zakresie nie ogranicza prawa właścicieli w większym stopniu niż to konieczne do uregulowania zasad wykorzystywania nieruchomości wspólnej. W konsekwencji nie można też przyjąć, że odpłatność korzystania z elewacji budynku powoduje zwiększenie obciążeń powoda bez związku z używaniem lokalu.

Uchwałę nr 10/2015 należy traktować jako co najwyżej wezwanie do zapłaty skierowane do powoda, zaś w sytuacji ewentualnego sporu na tym tle ustalenie wysokości roszczenia wspólnoty nastąpi w procesie o zapłatę. Dla uznania prawidłowości uchwały w przedmiocie ustalenia opłaty pobieranej za umieszczenie reklam i tablic informacyjnych nie jest też bezwzględnie niezbędne wskazanie w treści samej uchwały sposobu ustalenia wysokości tej opłaty. Ponadto, w sytuacji gdy powód twierdzi, że ustalona opłata narusza jego interesy jako zbyt wygórowana i nieodpowiadająca stawkom rynkowym, strona powodowa powinna zawnioskować o dowody na tę okoliczność (art. 6 K.c.).