W orzecznictwie Sądu Najwyższego doszło ostatnio do rozbieżności w kwestii sposobu szacowania wartości lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką, stanowiącego składnik majątku wspólnego.
W sprawie o podział majątku wspólnego sąd uwzględnia tylko jego aktywa oraz dokonuje, na wniosek małżonków, rozliczenia spłaconych przez nich długów w okresie od ustania wspólności do zamknięcia rozprawy i poczynionych nakładów na ten majątek z majątków odrębnych. Nie zajmuje się zaś w niej niespłaconymi długami małżonków; obciążają one ich w dalszym ciągu solidarnie także po zakończeniu postępowania. Powstaje jednak w tym kontekście kwestia, czy i jak odnosić się do sytuacji obciążenia hipoteką nieruchomości należącej do majątku wspólnego. Z jednej strony jest to bowiem swoisty dług, a raczej ciężar „wiszący" na tej nieruchomości, a skoro jest aktualny, gdyż hipoteki nie spłacono, to – zgodnie z przedstawionymi tu zasadami – nie powinno się nim w sprawie o podział majątku zajmować. Z drugiej jednak strony obciążenie nieruchomości hipoteką niewątpliwie obniża jej atrakcyjność finansową, tym samym więc i wartość tego składnika majątku wspólnego, a ta okoliczność powinna być w sprawie działowej uwzględniana. Mając to na uwadze, w dotychczasowym orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalił się pogląd, że przy szacowaniu składników majątku wspólnego należy uwzględniać obciążenie zmieniające ich rzeczywistą wartość, w szczególności obciążenie o charakterze prawnorzeczowym, za które ponosi odpowiedzialność każdorazowy właściciel nieruchomości, a zwłaszcza obciążenie hipoteką. Przyjmuje się, że wartość takiego obciążenia powinno się odliczać zarówno przy ustalaniu wartości składników całego majątku wspólnego, jak i wartości przyznanej jednemu z małżonków nieruchomości obciążonej hipoteką. Nieuwzględnienie tego odliczenia mogłoby skutkować tym, że małżonek, któremu w sprawie o podział majątku wspólnego przyznano własność nieruchomości obciążonej hipoteką, spłacałby drugiemu małżonkowi połowę pełnej (rynkowej) wartości nieruchomości, a potem – ze względu na odpowiedzialność rzeczową – musiałby z reguły spłacać zabezpieczony hipoteką dług. W ten sposób dochodziłoby do sytuacji „podwójnego płacenia" przez niego, co byłoby krzywdzące i tym samym niedopuszczalne (por. m.in. postanowienia Sądu Najwyższego z 5 października 2000 r., II CKN 611/99, z 29 września 2004 r., II CSK 538/03, z 26 listopada 2009 r., III CZP 103/09, z 20 kwietnia 2011 r., I CSK 661/10, z 26 września 2013 r., II CSK 650/12, czy uchwałę z 25 czerwca 2008 r., III CZP 58/08).
Od tego ugruntowanego w orzecznictwie stanowiska Sąd Najwyższy odstąpił w postanowieniu z 26 stycznia 2017 r., I CSK 54/16.
Hipoteka na spółdzielczym
W sprawie tej przedmiotem podziału majątku wspólnego było m. in. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu obciążone hipoteką z tytułu udzielonego małżonkom kredytu mieszkaniowego. Odnosząc się do spornej kwestii sposobu jego wyceny, Sąd Najwyższy uznał, że należy dokonać szacunku tego prawa zgodnie z jego wartością rynkową, pomijając wartość obciążenia hipotecznego.
Głównym argumentem za przyjęciem tej tezy była konstatacja SN, że w praktyce obrotu nieruchomościami obciążenie hipoteką nie ma wpływu na wartość rynkową nieruchomości, lecz na sposób rozliczenia między stronami umowy ceny jej nabycia ustalonej według tej wartości. Powszechnie bowiem stosuje się rozwiązanie, zgodnie z którym nabywca przekazuje – za zgodą zbywcy – określoną część ceny nabycia bezpośrednio wierzycielowi hipotecznemu (zwykle bankowi) celem zaspokojenia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, co skutkuje wygaśnięciem hipoteki i jej wykreśleniem z księgi wieczystej za zgodą wierzyciela.
