Notariusze biją na alarm. Od Nowego Roku wchodzą w życie absurdalne uregulowania, które utrudnią obrót wieloma nieruchomościami. Chodzi o nowe przepisy prawa wodnego. Przyznaje ono starostom prawo pierwokupu nieruchomości, na których znajdują się prywatne baseny, oczka wodne czy zbiorniki retencyjne.

Czytaj także:

Jak otrzymać 5 tys. zł dotacji na oczko wodne

– Właściciel posesji z basenem albo oczkiem z rybkami nie będzie mógł jej sprzedać, jeżeli wcześniej nie zaoferuje jej nabycia staroście. Takie rozwiązania wprowadza prawo wodne wchodzące w życie od 1 stycznia – mówi Mirosław Kupis, notariusz.

Po co staroście willa z basenem? Nie wiadomo. Prawnicy są zgodni. Jakość przepisów prawa wodnego jest dramatyczna. W artykule 217 ust. 13 przyznaje ono Skarbowi Państwa prawo pierwokupu gruntów pod stojącymi wodami śródlądowymi. Pojęcie stojących wód śródlądowych definiuje w art. 23. Z definicji wynika, że chodzi nie tylko o jeziora, naturalne zbiorniki wodne niezwiązane z wodami płynącymi, ale również o: „wody znajdujące się w zagłębieniach terenu powstałych na skutek działalności człowieka niebędących stawami". Takim zagłębieniem jest na pewno basen, sadzawka, oczko, zbiornik retencyjny.

Natomiast nie wiadomo do końca, co z rowami, czy je również obejmie prawo pierwokupu. Prawnicy uważają, że nie powinno.

– Przecież rów przebiega z reguły przez wiele nieruchomości, jaki ma więc sens nabycie tylko jednego odcinka – tłumaczy Maciej Obrębski, adwokat.

Ponadto art. 214 prawa wodnego mówi o „stojących wodach śródlądowych oraz rowach". Oznacza to, że nie jest to jedno i to samo.

Zbędne formalności

– Prawo pierwokupu nie obejmie tylko gruntu pod oczkiem czy basenem, ale całą nieruchomość, na której się znajduje takie „zagłębienie" – ostrzega Maciej Obrębski. – Z orzecznictwa sądowego wynika bowiem, że jeżeli prawem pierwokupu jest objęty choćby mały fragment, to dotyczy ono całej działki – dodaje adwokat.

Jeżeli więc na nieruchomości znajduje się ludzką ręką wykonane „zagłębienie", to nie sfinalizuje się szybko transakcji. Bo choć prawo pierwokupu w tym wypadku jest absurdem, to przez brak dopełnienia formalności w przyszłości może być podważana ważność umowy przenoszącej własność.

Objęcie „zagłębień" prawem pierwokupu oznacza w praktyce, że potrzebne będą dwie umowy.

– Najpierw strony transakcji będą zawierać warunkową umowę sprzedaży, następnie notariusz zwróci się do starosty z zapytaniem, czy chce skorzystać z prawa pierwokupu, i poczeka na odpowiedź. Jeżeli będzie negatywna, wolno będzie przystąpić do zawarcia umowy przenoszącej własność – mówi Mirosław Kupis. – Nie sądzę, by jakikolwiek starosta chciał skorzystać z prawa pierwokupu, ale przepisy to przepisy, trzeba ich przestrzegać – mówi rejent Kupis.

Wyjściem może być zadanie przez właściciela nieruchomości pytania ministrowi środowiska, czy zagłębienie na działce, np. oczko, należy zaliczyć do stojącej wody śródlądowej czy nie. Odpowiedź uzyska się w formie decyzji administracyjnej.

Pytanie o zbiornik

– Wniosek kierowany do ministra ma składać się z części opisowej i graficznej. W pierwszej trzeba np. podać warunki morfologiczne, a w drugiej załączyć mapę obrazującą przebieg wód w basenie czy oczku – mówi mec. Obrębski. – Efekt tego będzie taki, że ministra będą zalewać pytania o oczka i baseny. Tylko po co – zastanawia się mec. Obrębski.

44 proc. ?powierzchni jezior nie przekracza 5 ha, a tylko dziesięć ma więcej niż 2 tys. ha

7081 jezior znajduje się na terenie kraju, zajmują niecały 1 proc. powierzchni Polski