Rz: Czytelnik napisał do redakcji list z prośbą o poradę:

„Jestem w trakcie kupna nowego mieszkania i mam wątpliwości co do  zakresu obowiązywania ustawy deweloperskiej. Na etapie wyboru lokalu oraz uzgadniania warunków sprzedaży firma zapewniała mnie, że zostanie podpisana umowa deweloperska w formie aktu notarialnego, zgodnie z przepisami ustawy. Następnymi etapami będzie wpłata całości środków, odbiór lokalu i przeniesienie jego własności. Podałem wszystkie dane osobowe do umowy deweloperskiej, która została nawet przygotowana jako załącznik do tzw. umowy rezerwacyjnej. Niestety, w dniu jej podpisania oznajmiono mi, iż zarząd spółki podjął decyzję, że nie będzie już więcej podpisywał umów deweloperskich. Zaproponowano mi umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej. Naturalnie wszyscy wiemy, jakie są skutki prawne umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej. Nie zgodziłem się na taką zmianę. W odpowiedzi otrzymałem wiadomość od dewelopera, w której prawnik przekonuje mnie, że w odniesieniu do mieszkań, które zostały już wyodrębnione, ustawa deweloperska nie obowiązuje. Czy jest tak istotnie? W księdze wieczystej budynku lokal ten nie został jeszcze wyodrębniony. Został tyko złożony wniosek do sądu wieczystoksięgowego.

Dowolna interpretacja przepisów ustawy deweloperskiej budzi moje wątpliwości. Argumentacja firmy wydaje się wewnętrznie sprzeczna. Zaproponowałem spółce podpisanie od razu umowy przenoszącej własność, bo nie chcę wpłacać 100 proc. pieniędzy na podstawie umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej, tym bardziej że środki te nie pochodzą z kredytu. Na to również nie uzyskałem zgody. Czy jest to powszechna praktyka wśród warszawskich deweloperów? Chyba jeszcze nie jest tak źle na rynku mieszkaniowym, skoro klienta, który chce kupić mieszkanie ze środków własnych, traktuje się w taki sposób".

(nazwisko do wiadomości redakcji)

Mariusz Zając:

Stosowanie w praktyce ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wiąże się z licznymi problemami interpretacyjnymi. Jest to spowodowane krótkim okresem obowiązywania tych przepisów, jak również licznymi zastrzeżeniami natury legislacyjnej, które były szeroko komentowane na etapie prac nad tą ustawą. Niemniej jednak przedstawione w liście stanowisko dewelopera, odmawiające czytelnikowi zawarcia umowy deweloperskiej na zasadach określonych tą ustawą, jest w mojej ocenie uzasadnione.

Moim zdaniem w przypadku już zakończonych inwestycji dopuszczalne jest w obecnym stanie prawnym zawieranie umów o ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności lokalu czy też umów sprzedaży uprzednio wyodrębnionych lokali, jak również umów zobowiązujących i umów przedwstępnych.

CV

Mariusz Zając

– adwokat, partner w Kancelarii Zając Zarębski i Partnerzy – Adwokaci i Radcowie Prawni. Zajmuje się głównie prawem cywilnym oraz administracyjnym, specjalizuje się w prawnej problematyce nieruchomości oraz procedurach procesu inwestycyjnego. Ukończył Wydział Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego oraz Szkołę Prawa Amerykańskiego UW i Uniwersytetu Floryda. Prowadzi blog prawniczy

www.nieruchomosciprawo.pl

.